1. No category

‫בע"מ‬
‫גלוב‬-‫גזית‬
A Global Real Estate Platform
‫דוחות כספיים‬
Q3/2013
Urbanization
Quality
Growth
Location
location
location
‫גזית‪-‬גלוב‪ ,‬שחקן‬
‫גלובאלי מוביל‬
‫בתחום מרכזי המסחר‬
‫‪Think Global. Act Local.‬‬
‫עם ‪ 584‬נכסים ביותר מ‪ 20 -‬מדינות‪ ,‬גזית‪-‬גלוב היא שחקן גלובאלי‬
‫מוביל בתחום מרכזי המסחר מעוגני הסופרמרקטים‪ .‬גזית‪-‬גלוב‬
‫מחזיקה ומנהלת נכסים המשתרעים על שטח כולל להשכרה‬
‫של כ‪ 6.7 -‬מיליון מ"ר‪ .‬שווי נכסי הקבוצה הכולל הינו למעלה‬
‫מ‪ 75 -‬מיליארד ש"ח והם מניבים שכר דירה שנתי בסך של כ‪6.7 -‬‬
‫מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫החברה פועלת מתוך שאיפה מתמדת לייצר ערך לבעלי מניותיה‬
‫דרך מקסום תזרימי המזומנים שלה‪ ,‬השבחת נכסיה והגדלת‬
‫תשלומי הדיבידנד שהיא מחלקת לבעלי מניותיה לאורך שנים‪.‬‬
‫גזית‪-‬גלוב מתמחה ברכישה פיתוח וניהול של נכסים מניבים‬
‫המספקים צרכים בסיסיים של האוכלוסייה‪ ,‬נכסים אילו הוכיחו‬
‫בעבר שהם ממשיכים לייצר תזרים מזומנים חזק ויציב במחזורי‬
‫עסקים שונים‪ .‬מיקוד פעילות החברה הינו מרכזי מסחר מעוגני‬
‫סופרמרקטים הממוקמים באזורים אורבאניים צומחים בצפון‬
‫אמריקה‪ ,‬אירופה‪ ,‬ישראל וברזיל‪ .‬בנוסף פועלת החברה בתחום‬
‫מבני המשרדים הרפואיים‪ ‬בצפון אמריקה‪ .‬גזית‪-‬גלוב פועלת‬
‫להשגת מעמד מוביל בכל טריטוריה בה היא פועלת והיא ממשיכה‬
‫לפעול על מנת לחפש הזדמנויות השקעה נוספות באזורים בהם‬
‫היא פועלת ובטריטוריות נוספות‪.‬‬
‫גזית גלוב נסחרת בבורסה בתל אביב (‪ ,)TASE: GZT‬נכללת במדד‬
‫ת”א ‪ 25‬ובמדד נדל”ן ‪ . 15‬בנוסף‪ ,‬החברה נסחרת בבורסה בניו‬
‫יורק (‪ )NYSE:GZT‬ובבורסת טורונטו (‪ .)TSX: GZT‬גזית‪-‬גלוב פועלת‬
‫ברחבי העולם באמצעות חברות בת פרטיות וציבוריות הנסחרות‬
‫בבורסות מובילות בעולם כולל הבורסה של ניו יורק‪ ,‬טורונטו‪,‬‬
‫הלסינקי‪ ,‬בורסת ‪ EuroNext‬באמסטרדם והבורסה של וינה‪.‬‬
‫‪Westwood Complex, Bethesda, Maryland, USA‬‬
‫‪Cover Page; 1175 - Third Avenue,‬‬
‫‪New York, USA‬‬
‫‪2‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪Prado Shopping Center ,Campinas, State of Sao Paulo, Brazil‬‬
‫‪Shoppes at Dundas, Ontario, Canada‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪1‬‬
‫גזית גלוב‬
‫במספרים‬
‫‪17.5%‬‬
‫שכר דירה נטו (‪)NOI‬‬
‫נתונים פיננסים עיקריים (מיליוני ש"ח)‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪31 Dec 12‬‬
‫‪30 June 13‬‬
‫‪30 Sep 13‬‬
‫‪31 Dec 11‬‬
‫‪30 June 12‬‬
‫‪31 Dec 10‬‬
‫‪30 June 11‬‬
‫‪31 Dec 09‬‬
‫‪30 June 10‬‬
‫‪31 Dec 08‬‬
‫‪31 June 09‬‬
‫‪31 Dec 07‬‬
‫‪31 June 08‬‬
‫‪31 Dec 06‬‬
‫‪31 June 07‬‬
‫‪31 Dec 05‬‬
‫‪31 June 06‬‬
‫‪31 Dec 04‬‬
‫מדירוג השקעה‬
‫‪31 June 05‬‬
‫תזרים נטו מנכסים זהים*‬
‫‪3.4%‬‬
‫‪3.9%‬‬
‫‪4.0%‬‬
‫מדינות עם דירוג נמוך ‪1%‬‬
‫‪0‬‬
‫‪31 Dec 03‬‬
‫שיעור תפוסה ממוצע‬
‫‪95.0%‬‬
‫‪95.0%‬‬
‫‪94.30%‬‬
‫מדינות בעלות דירוג‬
‫השקעה אחר‬
‫‪26%‬‬
‫‪ 99%‬מ‬
‫בעלות מדינות‬
‫די‬
‫רוג‬
‫ה‬
‫שקעה‬
‫‪200‬‬
‫‪31 June 04‬‬
‫סה”כ נזילות בחברה ובחברות מאוחדות‬
‫‪ 9.1‬מיליארד ש”ח‬
‫‪ 8.2‬מיליארד ש”ח‬
‫‪ 7.9‬מיליארד ש”ח‬
‫דירוג חוב ‪ -‬מידרוג ‪/‬‬
‫‪S&P Maalot‬‬
‫מדינות בעלות דירוג‬
‫‪ AA+‬ומעלה‬
‫‪73%‬‬
‫‪400‬‬
‫‪31 Dec 02‬‬
‫‪ilAA- / Aa3‬‬
‫‪ilA+ / Aa3‬‬
‫‪ilA+ / Aa3‬‬
‫שכר דירה נטו (‪ )NOI‬לפי דירוג השקעה‬
‫‪600‬‬
‫‪31 June 03‬‬
‫חוב נטו נושא ריבית לסה"כ מאזן‬
‫‪55.2%‬‬
‫‪56.1%‬‬
‫‪58.0%‬‬
‫‪800‬‬
‫‪31 Dec 01‬‬
‫הון עצמי המיוחס לבעלי המניות‬
‫‪8,186‬‬
‫‪7,849‬‬
‫‪7,310‬‬
‫‪1,000‬‬
‫‪31 June 02‬‬
‫סה"כ הון עצמי‬
‫‪23,037‬‬
‫‪22,649‬‬
‫‪19,628‬‬
‫‪17.5%‬‬
‫* בנטרול השפעות מט"ח‬
‫תזרים מפעולות (‪)FFO‬‬
‫(מיליוני ש”ח)‬
‫שכר דירה נטו (‪)NOI‬‬
‫(מליארדי ש"ח)‬
‫הכנסות דמי שכירות‬
‫(מליארדי ש"ח)‬
‫מדיניות דיבידנד עקבית וצומחת במשך ‪ 15‬שנים‬
‫(ש"ח למניה)‬
‫‪10.7%‬‬
‫)‪CAGR (Compound Annual Growth Rate‬‬
‫‪1.80‬‬
‫‪1.72‬‬
‫‪1.60‬‬
‫‪1.56‬‬
‫‪1.48‬‬
‫‪1.42‬‬
‫‪1.24‬‬
‫‪1.08‬‬
‫‪1.00‬‬
‫‪0.89‬‬
‫‪0.76‬‬
‫‪0.71‬‬
‫‪0.64‬‬
‫‪0.57‬‬
‫‪0.47‬‬
‫‪0.39‬‬
‫‪438‬‬
‫‪533‬‬
‫‪405‬‬
‫‪359‬‬
‫‪2.60‬‬
‫‪3.54‬‬
‫‪3.20‬‬
‫‪2.81‬‬
‫‪3.88‬‬
‫‪5.25‬‬
‫‪4.72‬‬
‫‪2‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪12 1-9/13‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10‬‬
‫‪12 1-9/13‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10‬‬
‫‪12 1-9/13‬‬
‫‪4.15‬‬
‫‪14E‬‬
‫‪13‬‬
‫‪12‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10‬‬
‫‪09‬‬
‫‪08‬‬
‫‪07‬‬
‫‪06‬‬
‫‪05‬‬
‫‪04‬‬
‫‪03‬‬
‫‪02‬‬
‫‪01‬‬
‫‪00‬‬
‫‪99‬‬
‫‪1,200‬‬
‫תשואה שנתית ממוצעת‬
‫‪30 Dec 00‬‬
‫התחייבויות נושאות ריבית‬
‫‪38,902‬‬
‫‪40,834‬‬
‫‪38,520‬‬
‫‪EPRA Global‬‬
‫‪Tel Aviv100‬‬
‫‪31 June 01‬‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫‪56,879‬‬
‫‪59,753‬‬
‫‪53,926‬‬
‫‪39%‬‬
‫אירופה‬
‫‪29%‬‬
‫קנדה‬
‫ארצות הברית ‪25%‬‬
‫‪6%‬‬
‫ישראל‬
‫‪1%‬‬
‫ברזיל‬
‫‪S&P 500‬‬
‫)‪Gazit-Globe (TASE‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪3‬‬
‫‪31 Dec 99‬‬
‫סה"כ מאזן‬
‫‪69,120‬‬
‫‪71,062‬‬
‫‪64,599‬‬
‫יצירת ערך לאורך שנים‬
‫‪30 June 00‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫ממוצעת של‬
‫תשואה‬
‫כ‪ 17.5% -‬מתחילת שנת ‪2000‬‬
‫נוסחה מוכחת‬
‫ניהול עם חזון ‪ //‬אסטרטגיה ממוקדת ‪ //‬דומיננטיות מקומית‬
‫מימוש הפוטנציאל ‪ //‬מסה קריטית ‪ //‬נוכחות גלובאלית‬
‫מגוון מקורות הון ‪ //‬אחריות תאגידית‬
‫הניסיון שלנו‪ ,‬במשך שני העשורים האחרונים‪ ,‬אפשר לנו לזקק‬
‫את הנוסחה שלנו ליצירת תזרים מזומנים חזק וצומח מפעילויות‬
‫הנדל"ן שלנו ברחבי העולם‪ ,‬בזמנים טובים ורעים כאחד‪ .‬היצמדות‬
‫לנוסחה זו הביאה להישגים רבים בפעילותנו עד כה ובכוונתנו‬
‫להמשיך ולפעול על בסיסה גם בשווקים חדשים‪.‬‬
‫‪G Kfar-Saba, Israel‬‬
‫‪Palac Flora, Prague, Czech Republic‬‬
‫הנוסחה שלנו מבוססת על התפיסה כי הצלחה בתחום הנדל"ן‬
‫המניב תלויה במכלול גורמים‪ :‬פורטפוליו של מרכזים מסחריים‬
‫מעוגני סופרמרקטים במיקומים הנכונים‪ ,‬הון אנושי ברמה הגבוהה‬
‫ביותר וניהול פרו אקטיבי המתבטא בתכנון נכון וביצוע מיומן‪ .‬אנו‬
‫מאמינים כי נוסחה זו על מרכיביה השונים ניתנת לשכפול לטובת‬
‫צמיחה ברחבי העולם‪.‬‬
‫‪Carrefour St-Hubert, Quebec, Canada‬‬
‫‪4‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪Oposite page: Sheridan Plaza, Hollywood, Florida, USA‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪5‬‬
‫ניהול עם חזון‬
‫איתור הזדמנויות‬
‫קבלת החלטות מושכלות‬
‫יצירת ערך‬
‫מיקוד פעילות ההנהלה שלנו‪:‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‪584‬‬
‫‪6‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫כדי להשיג את יעדינו‪ ,‬אנו מסתמכים על צוות מנהלים מנוסה‬
‫ובעל חזון‪ .‬המנהלים שלנו‪ ,‬אשר צברו עשרות שנות ניסיון וידע‪,‬‬
‫מנצלים את הבנתם המעמיקה בעסקי הנדל"ן על מנת להוביל את‬
‫מימוש האסטרטגיה של גזית‪-‬גלוב בכל אזורי הפעילות‪ .‬ההנהלה‬
‫שלנו הוכיחה כי ביכולתה להמשיך לפתח את עסקי החברה ולייצר‬
‫צמיחה וערך לבעלי המניות‪.‬‬
‫‪ 584‬נכסים‬
‫ביותר מ‪ 20 -‬מדינות‬
‫זיהוי וטיפוח מנהלים מקומיים ומוכשרים‬
‫זיהוי הזדמנויות השקעה‬
‫הוצאה לפועל של עסקאות‬
‫ביסוס יחסים ארוכי טווח עם שוכרים איכותיים‬
‫יצירת שותפויות עם שחקנים מקומיים‬
‫חדשנות בעסקי הליבה שלנו‬
‫יעילות בניהול והקצאת הון‬
‫הנהלה עם חזון – הגדלת הגישה‬
‫למקורות הון וחוב‬
‫במהלך דצמבר ‪ 2011‬השלמנו את ההנפקה הראשונית‬
‫לציבור בארה”ב (‪ )IPO‬ובאוקטובר ‪ 2013‬רשמנו את מניות‬
‫החברה למסחר בבורסת קנדה‪.‬‬
‫מניות החברה נסחרות כעת גם בבורסה בארה”ב‬
‫(‪ ,)NYSE‬גם בבורסת טורונטו (‪ )TSX‬וגם בבורסה‬
‫בתל אביב (‪ )TASE‬תחת הסימול ‪.GZT‬‬
‫כחברה הנסחרת גם בבורסת ניו יורק וגם בבורסת טורונטו‬
‫הגדלנו את הגישה שלנו למקורות הון וחוב במטרה לתמוך‬
‫בצמיחה העתידית של החברה‪.‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪7‬‬
‫אסטרטגיה‬
‫ממוקדת‬
‫נכסים עמידי מיתון‬
‫אזורים אורבאניים צומחים‬
‫המיקומים הנכונים‬
‫האסטרטגיה של גזית‪-‬גלוב ממוקדת ביצירת‬
‫תזרים מזומנים חזק וצומח שאינו תלוי בתנאי‬
‫השוק המאקרו כלכליים‪.‬‬
‫שווקי יעד‬
‫אזורים אורבאניים צומחים בעלי צפיפות אוכלוסין גבוהה וחסמי‬
‫כניסה גבוהים‪ :‬הודות למיקוד באזורים אורבאניים צפופים עם‬
‫חסמי כניסה גבוהים והיצע שטחי מסחר מוגבל‪ ,‬אנו מצליחים‬
‫למשוך צרכנים לנכסים שלנו במקביל לשמירה על שיעורי תפוסה‬
‫גבוהים בנכסים והגדלת ההכנסות משכר דירה לאורך שנים‪.‬‬
‫מדינות בעלות דירוג השקעה גבוה‬
‫על ידי התמקדות בעיקר במדינות בעלות דירוג השקעה גבוה אנו‬
‫מצמצמים את החשיפה לסיכונים מאקרו כלכליים‪.‬‬
‫נכסים עמידים למיתון‬
‫‪Broadway Plaza, Bronx, New York, USA‬‬
‫‪6.7M‬‬
‫‪2‬‬
‫‪8‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫לצרכנים מקרב האוכלוסייה המודרנית ברחבי העולם יש דפוסי‬
‫קניה הכוללים ביקורים תכופים בסופרמרקט‪ ,‬בבית מרקחת‪ ,‬בבנק‬
‫ואצל קמעונאים נוספים המספקים שירותים וצרכים בסיסיים של‬
‫האוכלוסייה‪ .‬הודות למיקוד עסקי בנכסים המאוכלסים בשוכרים‬
‫המספקים צרכים בסיסיים של האוכלוסייה‪ ,‬נכסים איכותיים‬
‫במיקומים מצוינים‪ ,‬אנו משיגים תזרים מזומנים חזק בכל סוג של‬
‫מחזוריות כלכלית‪.‬‬
‫‪Galleria Copernicus, Torun, Poland‬‬
‫‪ 6.7‬מליון מ”ר של שטח ברוטו להשכרה‪,‬‬
‫(‪GLA (Gross Leasable Area‬‬
‫‪Sheridan Plaza, Florida, USA‬‬
‫‪Oposite page: San Francisco, USA‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪9‬‬
‫דומיננטיות‬
‫מקומית‬
‫לחשוב באופן גלובאלי‪,‬‬
‫לפעול באופן מקומי‬
‫מינוף הניסיון והידע הנצבר‬
‫הנהלות מקומיות‬
‫עם ההבנה שההצלחה בנדל"ן מבוססת על היותך 'מקומי' אנו‬
‫משקיעים מאמצים רבים על מנת לשמור על היכולות שלנו ברמה‬
‫המקומית ככל שאנו מרחיבים את הפעילות שלנו בעולם‪ .‬כחלק‬
‫מהמאמץ הזה אנו מוודאים שהניסיון והפרקטיקה הגלובאלית‬
‫שרכשנו עם השנים באים לידי ביטוי בשילוב עם האופי המקומי‬
‫והמאפיינים הייחודיים שלו על מנת לבסס את פעילותנו ולהצמיח‬
‫אותה בשווקים השונים‪.‬‬
‫‪Veranda Shoppes, Plantation, Florida, USA‬‬
‫בניהול של כל נכס אנו מנצלים את יתרון הגודל שלנו באיזור‬
‫הפעילות‪ ,‬וכן את הקשר החזק שלנו עם הדיירים השונים‪ .‬ניסיון‬
‫רב השנים שלנו בהשכרה מאפשר לנו לנהל בצורה מיטבית את‬
‫הנכסים‪ .‬באמצעות מינוף היכולות של ההנהלות המקומיות שלנו‪,‬‬
‫וההבנה של השוק המקומי ושל מגמות הצרכנים‪ ,‬אנו עוסקים‬
‫באופן יום יומי בניהול פרו‪-‬אקטיבי של הנכסים‪ .‬בנוסף‪ ,‬ההנהלות‬
‫המקומיות עובדות עם ההנהלה הבכירה של החברה על מנת‬
‫להביא לידי ביטוי את הנסיון ואת הידע שנצבר בקבוצה מתוך‬
‫נקודת מבט גלובאלית לפעילות הפיתוח‪ ,‬הפיתוח מחדש והניהול‬
‫של הנכסים‪.‬‬
‫‪G Center Cinema City, Rishon LeZion, Israel‬‬
‫‪NIS6.7B‬‬
‫‪10‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫הכנסות כוללות מדמי שכירות של‬
‫כ‪ 6.7 -‬מיליארד ש”ח בשנה‬
‫‪Oposite page: Extra Itaim, Sao Paulo, Brazil‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪11‬‬
‫‪Kista Galleria, Stockholm, Sweden‬‬
‫‪12‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪13‬‬
‫מימוש הפונטציאל‬
‫רכישה‪ ,‬פיתוח‪ ,‬פיתוח מחדש‬
‫ידע וניסיון נצבר‬
‫ניהול נכסים פרו‪-‬אקטיבי‬
‫‪Galeria Dominik´nska, Wroclaw, Poland‬‬
‫‪The Gallery at Westbury Plaza,‬‬
‫‪Long Island, New York, USA‬‬
‫אנו יוצרים צמיחה עקבית לטווח ארוך בהכנסה ובתזרים המזומנים‬
‫שהנכס מייצר‪ .‬העקרונות שמנחים אותנו מתבססים על הידע‬
‫והניסיון הנצבר שלנו בכל הקשור ליחסים עם גורמים מקומיים‪,‬‬
‫שותפים‪ ,‬רשויות‪ ,‬מוסדות פיננסים‪ ,‬דיירים וקהילה‪.‬‬
‫אנו עוסקים בניהול פרו‪-‬אקטיבי על בסיס יומיומי‪ ,‬מדובר בקשת‬
‫של יכולות‪ ,‬החל מניהול צמוד של יחסים עם הדייר הבודד וכלה‬
‫בפעילויות עתירות הון‪ ,‬כגון תוכניות התרחבות ופיתוח‪ .‬במהלך‬
‫תשעת החודשים הראשונים של שנת ‪ 2013‬ההשקעה שלנו‬
‫בנכסים חדשים‪ ,‬פיתוח ופיתוח מחדש הגיעה לסך כולל של‬
‫כ‪ 2.0 -‬מיליארד ש”ח‪.‬‬
‫מיקוד במבני משרדים רפואיים מסוג ‪A‬‬
‫פעילות זו הנה בעלת עמידות למחזורים שונים של הכלכלה והיא‬
‫דומה באופיה למרכזי המסחר מעוגני הסופרמרקטים‪ .‬אנו תרים‬
‫אחר נכסים בעלי יתרון יחסי כמו מיקומים טובים לצד או בסמוך‬
‫לבתי חולים מובילים ומרכזי מחקר במיקומים אורבאניים חזקים‪.‬‬
‫מימוש הפוטנציאל‪:‬‬
‫‪14‬‬
‫‪NIS2.0B‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫השקעה של ‪ 2.0‬מיליארד ש”ח‬
‫ברכישה‪ ,‬פיתוח ופיתוח מחדש של‬
‫נכסים בתשעת החודשים הראשונים‬
‫של שנת ‪2013‬‬
‫‪Oposite page: The Gallery at‬‬
‫‪Westbury Plaza, Long Island, New York, USA‬‬
‫‪The Gallery at‬‬
‫‪Westbury Plaza‬‬
‫במהלך שנת ‪ 2012‬השלמנו את פיתוח אחד מפרויקטי הפיתוח‬
‫הגדולים ביותר שלנו בלונג איילנד‪ ,‬ניו יורק‪The Gallery at ,‬‬
‫‪ ,Westbury Plaza‬הנכס ממוקם בסמוך לנכס נוסף שלנו‬
‫באחד מהאזורים המבוססים והצפופים ביותר בארה”ב‪ .‬ביחד‬
‫שני הנכסים ממוקמים לאורך של כ‪ 700 -‬מטר על אחת‬
‫הדרכים הראשיות של האזור כולו‪ .‬דיירי המרכז הם מהדיירים‬
‫המובילים בארה”ב‪.‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪15‬‬
‫מסה קריטית‬
‫‪ 6.7‬מיליון מ”ר של שטחים להשכרה‬
‫‪ 584‬נכסים‬
‫עם כ‪ 15,000 -‬הסכמי שכירות‬
‫‪Rocca Al Mare, Tallinn, Estonia‬‬
‫‪Buckhead Station, Atlanta, Georgia, USA‬‬
‫במטרה להבטיח שמירה על יתרונות משמעותיים‪ ,‬אסטרטגיים‬
‫ותפעוליים‪ ,‬אנו פועלים לבניית דומיננטיות אזורית בכל אחד‬
‫משווקי הפעילות שלנו‪ ,‬זאת באמצעות השגת מסה קריטית בכל‬
‫אחד מהשווקים בהם אנו פועלים על מנת לייצר יתרון לגודל‪ ,‬דבר‬
‫המתבטא בסינרגיה שיווקית ותפעולית ומוביל לרווחיות גבוה יותר‪.‬‬
‫‪Molo Shopping Center, Szczecin, Poland‬‬
‫‪95.0%‬‬
‫‪16‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫באמצעות מינוף המעמד המוביל שלנו בשוק‪ ,‬הניסיון של ההנהלות‬
‫המקומיות שלנו‪ ,‬הקשרים עם תיירים‪ ,‬מתווכי נדל”ן ובנקאים‪,‬‬
‫אנו נחשפים להזדמנויות רכישות אטרקטיביות‪ ,‬אפשרויות פיתוח‬
‫ופיתוח מחדש תוך שמירה על סיכון מבוקר‪ .‬במקביל ההנהלה‬
‫הבכירה של החברה מספקת להנהלות המקומיות שלנו הכוונה‬
‫אסטרטגית לאופן הניהול של עסקינו‪ .‬גישה זו מסייעת לנו להבין‬
‫בצורה מיטבית את הצרכים של הדיירים שלנו‪ ,‬רשתות בינלאומיות‬
‫ורשתות מקומיות‪ ,‬ובמקביל להבין את המגמות בשוק בזמן אמת‪.‬‬
‫יצירת מסה קריטית בקנדה‬
‫בבעלות חברת הבת שלנו בקנדה‪First Capital ,‬‬
‫שיעור תפוסה ממוצע‬
‫של ‪95.0%‬‬
‫‪ ,Realty‬למעלה מ‪ 50-‬נכסים באיזור טורונטו (‪.)GTA‬‬
‫חברת הבת היא החברה המובילה בקנדה בתחום‬
‫המרכזים המסחריים מעוגני הסופרמרקטים‪ ,‬והיא‬
‫יצרה מסה קריטית באזור הצפוף ביותר בקנדה‪.‬‬
‫כתוצאה מכך אנו נהנים מיתרון לגודל שמוביל לסינרגיה‬
‫ניהולית‪ ,‬הפחתת עלויות וקשר חזק עם דיירים‪.‬‬
‫‪Oposite page: Toronto, Canada‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪17‬‬
‫נוכחות‬
‫גלובאלית‬
‫איזורים אורבניים בעלי‬
‫שיעור צמיחה גבוה‬
‫ארה"ב‬
‫‪ Equity One‬חברה ציבורית המתמחה ברכישה‪,‬‬
‫ניהול ופיתוח של נכסים מסחריים איכותיים‪,‬‬
‫הממוקמים באזורים אורבאניים ברחבי ארה"ב‪.‬‬
‫נכסים אילו מעוגנים בסופרמרקטים מובילים‪ ,‬בתי‬
‫מרקחת ורשתות מסחר נוספות‬
‫בעשרים השנים האחרונות‪ ,‬צמחנו והפכנו לחברה גלובאלית‬
‫המנהלת ‪ 584‬נכסים ברחבי העולם‪ .‬אנו מתמקדים בשווקים‬
‫מפותחים בעלי דירוג השקעה גבוה‪ ,‬ובהם ארצות הברית‪ ,‬קנדה‪,‬‬
‫פינלנד‪ ,‬שוודיה‪ ,‬גרמניה‪ ,‬פולין‪ ,‬צ'כיה‪ ,‬סלובקיה וישראל‪.‬‬
‫אנו מאמינים כי הפיזור הגיאוגרפי נותן לנו גמישות בהיבט של גיוסי‬
‫הון וחוב ומחזק את מעמדנו בתקופות בהן מתרחשים שינויים‬
‫בכלכלה וכך מאפשר לנו להטמיע אסטרטגיות מוכחות במספר‬
‫מדינות‪ .‬הפעילות הגלובאליות שלנו‪ ,‬יחד עם ההנהלות המקומיות‬
‫שלנו‪ ,‬מאפשרות לנו לבצע רכישות על מנת להרחיב את בסיס‬
‫הנכסים בשווקים בהם אנו פעילים ובשוקים חדשים‪.‬‬
‫המודל העסקי שפיתחנו ויישמנו ב‪ 20 -‬השנים האחרונות‪ ,‬מודל‬
‫בו אנו מחזיקים ומנהלים את הנכסים באמצעות חברות ציבוריות‬
‫וחברות פרטיות הוביל לצמיחה משמעותית ועקבית בתוצאות‪ .‬אנו‬
‫מנצלים את המומחיות שלנו על מנת לשפר ולהשביח את יכולות‬
‫התפעול של חברות הבנות שלנו במטרה למקסם רווח‪ ,‬להקטין‬
‫סיכון ולייצר ערך לבעלי המניות שלנו‪.‬‬
‫‪ ProMed Properties‬חברת בת בבעלות‬
‫פרטית של גזית‪-‬גלוב‪ .‬החברה עוסקת ברכישה‬
‫וניהול של מבני משרדים רפואיים ובנייני מחקר‬
‫רפואי באזורים צומחים בארה"ב‪.‬‬
‫קנדה‬
‫‪ First Capital Realty‬חברה ציבורית המתמחה‬
‫ברכישה‪ ,‬ניהול ופיתוח של נכסים מסחריים‬
‫איכותיים‪ ,‬הממוקמים באזורים אורבאניים צומחים‬
‫ברחבי קנדה‪ .‬נכסים אילו מעוגנים בסופרמרקטים‬
‫מובילים‪ ,‬בתי מרקחת ורשתות מסחר נוספות‪.‬‬
‫אירופה‬
‫‪ Citycon‬חברה ציבורית המתמחה ברכישה‬
‫פיתוח וניהול של מרכזים מסחריים מעוגני‬
‫סופרמרקטים ונכסים מסחריים אחרים בפינלנד‪,‬‬
‫בשבדיה ובמדינות הבלטיות‪.‬‬
‫‪ Atrium European Real Estate‬חברה‬
‫ציבורית המתמחה ברכישה‪ ,‬פיתוח וניהול של‬
‫מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים במרכז‬
‫אירופה ובמזרחה‪.‬‬
‫‪ Gazit Germany‬חברת בת פרטית של גזית‪-‬‬
‫גלוב הפעילה בתחום מרכזי המסחר בגרמניה‪.‬‬
‫ישראל‬
‫התמקדות בכלכלות החזקות‬
‫באירופה‬
‫המיקוד שלנו בשווקים בעלי כלכלות חזקות ויציבות‬
‫הוביל אותנו לרכז את פעילות ההשקעות שלנו‬
‫באירופה במדינות כמו פינלנד ושבדיה בצפון אירופה‪,‬‬
‫ופולין וצ’כיה במרכז ומזרח אירופה‪.‬‬
‫גזית‪-‬גלוב ישראל (פיתוח) חברה בת פרטית‬
‫המוחזקת על ידי גזית‪-‬גלוב ופעילה בתחום רכישת‬
‫מרכזי מסחר בישראל‪ ,‬פיתוחם וניהולם‪.‬‬
‫ברזיל‬
‫‪ Gazit Brazil‬חברת בת פרטית של גזית‪-‬גלוב‬
‫הפעילה ברכישה פיתוח וניהול של מרכזים‬
‫מסחריים בברזיל‪.‬‬
‫‪Oposite page: Warsaw‬‬
‫‪18‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪19‬‬
‫מגוון‬
‫מקורות הון‬
‫איתנות פיננסית‬
‫ניהול פיננסי שמרני‬
‫פלטפורמה איתנה המבוססת לצמיחה‬
‫‪Trio, Lahti, Finland‬‬
‫בהיותנו עסק עתיר הון‪ ,‬חלק מהצלחתנו מתבסס על המיומנות‬
‫שלנו בניהול משאבי הון והגישה שלנו למקורות הון שונים כגון‬
‫בנקים‪ ,‬גופים מוסדיים ושווקי ההון הציבוריים‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫‪15,000‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫ניירות הערך של החברה ושל חברות הבנות נסחרים ב‪ 6 -‬בורסות‬
‫שונות ואנו נהנים מגמישות גבוהה בשל היכולת לממן את‬
‫פעילותנו ולגייס הון וחוב בבורסות השונות‪ .‬אנו מאמינים כי נגישות‬
‫זו לשווקי ההון בשילוב נזילות גבוהה הנובעת מפעילות שוטפת‬
‫וקווי אשראי זמינים למשיכה מיידית‪ ,‬מפחיתה את העלות הכוללת‬
‫שלנו בעסקאות אסטרטגיות ומאפשרת לנו לנצל הזדמנויות‬
‫ביעילות ובמהירות‪.‬‬
‫כ‪ 15,000 -‬הסכמי שכירות‬
‫עם דיירים גלובאליים‬
‫‪Militari Shopping Center, Bucharest, Romania‬‬
‫מגדילים את הנגישות‬
‫למקורות הון בעולם‪:‬‬
‫לגזית גלוב יש מדיניות של שקיפות גבוהה בכל הקשור‬
‫למצבה הפיננסי דבר המאפשר למשקיעים ביטחון רב יותר‬
‫בהשקעה בניירות ערך של החברה‪.‬‬
‫החברה פועלת כל העת על מנת לשמור על גמישות‬
‫פיננסית מרבית ודירוג חוב גבוה‪ .‬במהלך הרבעון השני‬
‫העלתה חברת הדירוג ‪ S&P Maalot‬את דירוג האשראי‬
‫של החברה מרמה של ‪ ilA+‬לרמה של ‪ ilAA-‬עם אופק‬
‫דירוג יציב‪.‬‬
‫סיטיקון (‪ )CTY‬דורגה לראשונה על ידי סוכנויות הדירוג‬
‫הבינלאומיות ‪ S&P‬ו‪ Moody’s -‬אשר העניקו לחברה דירוג‬
‫השקעה ‪ -BBB‬ו‪ ,Baa3 -‬בהתאמה‪ ,‬עם אופק יציב‪.‬‬
‫‪Oposite page: Stockholm‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪21‬‬
‫אחריות חברתית‬
‫חשיבה סביבתית‬
‫ניהול אחראי‬
‫אנו מחויבים לעקרונות האחריות החברתית וליישומם הלכה‬
‫למעשה לרוחב פעילות הקבוצה‪" .‬הקוד האתי" מנחה אותנו ואנו‬
‫מחויבים לרמת שקיפות גבוהה ולדרך פעולה אחראית בכל עסקינו‪.‬‬
‫כחברת נדל"ן גלובאלית‪ ,‬עם חשיבה לטווח ארוך‪ ,‬אנו סבורים כי‬
‫השמירה על איכות הסביבה מוצדקת הן מבחינה סביבתית והן‬
‫מנקודת מבט כלכלית‪ .‬המנהיגות שלנו בתחום זה מוכחת על ידי‬
‫השימוש שאנו עושים בעקרונות הבנייה הירוקה והתקנים שאנו‬
‫מיישמים במספר גדל והולך של פרויקטים ברחבי העולם‪ .‬מטרתנו‬
‫היא לצמצם את הנזק הסביבתי הקשור לפעילויות הבנייה שלנו‪,‬‬
‫להפוך למשתמשים יעילים יותר באנרגיה ולהפחית ככל הניתן‬
‫השפעות מזיקות של פעילות פיתוח הנכסים יחד עם מאמץ לשפר‬
‫את איכות הסביבה‪.‬‬
‫אחריות‬
‫תאגידית‬
‫בנוסף‪ ,‬אנו דואגים לקהילות שבהן אנו פועלים‪ .‬אנו מפגינים‬
‫מחויבות בתחום זה על ידי תמיכה במספר רב של ארגוני צדקה‬
‫ויוזמות בתחומי הבריאות‪ ,‬החינוך‪ ,‬הרווחה‪ ,‬האומנות והתרבות‪.‬‬
‫אנו גאים על כך שזכינו בהכרה של "מעלה" ‪ -‬עסקים מנהיגים‬
‫אחריות חברתית" על פעולותינו בתחום זה‪ .‬עמותת "מעלה"‬
‫היא הגוף המוביל בישראל המקדם ערכים אילו בקרב חברות‬
‫מובילות במשק‪ .‬בשנים האחרונות העניקה לנו "מעלה" את דירוג‬
‫הפלטינום‪ ,‬הדירוג הגבוהה ביותר‪ .‬בנוסף‪ ,‬אנו חברים בארגון‬
‫ה‪ Global compact -‬של האו"ם‪ .‬זהו ארגון בעל מדיניות אסטרטגית‬
‫לביצוע עסקים בצורה אתית‪ ,‬בדגש על עקרונות אוניברסאליים‬
‫בתחומי זכויות בני אדם‪ ,‬עובדים והסביבה‪.‬‬
‫‪Serramonte, Daly City, California, USA‬‬
‫מחויבות לאחריות תאגידית‪:‬‬
‫הכרה על ידי ה‪FTSE -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב חברה במדד ה‪ ,FTSE4Good -‬קבוצת החברות‬
‫המצטיינות במאמצים ובאיכות של האחריות התאגידית‬
‫הגלובאלית שלהן‪.‬‬
‫הפעילות של גזית‪-‬גלוב אשר הובילה אותה להיות חלק‬
‫מהמדד היוקרתי הזה כוללים את המחויבות של החברה‬
‫לבניה ירוקה‪ ,‬שקיפות לכל בעלי העניין בחברה‪ ,‬תמיכה‬
‫בזכויות אדם אוניברסאליות ותרומה משמעותית לחברה‬
‫בתחומים רחבים כדוגמת‪ ,‬מלגות לימוד‪ ,‬חינוך ותוכניות‬
‫תמיכה שונות‪.‬‬
‫‪Platinum‬‬
‫הקבוצה פיתחה את מרכזי המסחר הראשונים שזכו בתקן בניה ירוקה ‪LEED Certificate -‬‬
‫בטורונטו‪ ,‬ברזיל ובאיזור המדינות הנורדיות באירופה‬
‫‪22‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪San Pelegrino Shopping Mall, Caxias do Sul, Brazil‬‬
‫‪Oposite page: Tel Aviv‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫‪23‬‬
‫חברי דירקטוריון‬
‫והנהלה‬
‫דירקטוריון החברה‬
‫הנהלה‬
‫חיים כצמן – יו"ר‬
‫אריה מינטקביץ – מ"מ יו"ר‬
‫דורי סגל – סגן יו"ר‬
‫גרי אפשטיין ‪ -‬דירקטור‬
‫חיים בן דור – דירקטור‬
‫נוגה קנז – דח"צ‬
‫יאיר אורגלר – דח"צ‬
‫שי פלפל – דירקטור‬
‫דאגלס ססלר – דירקטור‬
‫נדין בודו‪-‬טרכטנברג – דח”צ‬
‫רוני בר‪-‬און ‪ -‬דח”צ‬
‫רוני סופר – מנכ"ל‬
‫גיל קוטלר – משנה למנכ"ל ומנהל כספים ראשי‬
‫ערן בלן – משנה למנכ"ל ויועץ משפטי‬
‫רמי וויסנברגר – סמנכ"ל וחשב‬
‫ורדה צונץ – סמנכ"ל אחריות תאגידית וחברת הנהלה‬
‫שלומי דרורי – סמנכ”ל פיקוח ובקרה‬
‫רונן גלס – סמנכ”ל מימון‬
‫רואי חשבון של החברה‬
‫‪Ernst & Young - Kost, Forer, Gabbay & Kasierer‬‬
‫עמינדב ‪ ,3‬תל אביב ישראל‬
‫למידע נוסף‬
‫טל‪03 694 8000 :‬‬
‫‪E-mail: IR@gazitgroup.com‬‬
‫המידע הנכלל בתיקיה זו אינו‪ ,‬ואין לראות בו‪ ,‬תיאור מלא של גזית‪-‬גלוב בע"מ )"החברה"( או של עסקיה‪ ,‬והוא אינו מיועד להוות בסיס להחלטת השקעה כלשהי בניירות הערך‬
‫של החברה או כל חברה אחרת‪ .‬המידע הנכלל בתיקיה זו אינו מהווה חלק מתשקיף או ממסמך הצעה כלשהו‪ ,‬וכן אינו מהווה חלק מהצעה או הזמנה לרכוש או למכור ניירות‬
‫ערך‪ ,‬ואין לראות בו שידול לביצוע פעולות בניירות ערך של החברה או כל חברה אחרת‪ .‬אין להתבסס על המידע לשם ביצוע פעולות בניירות ערך של החברה או כל חברה‬
‫אחרת‪ .‬אין להסתמך‪ ,‬לשום מטרה שהיא‪ ,‬על המידע הנכלל בתיקיה זו ואין לראות בו מידע שלם‪ ,‬וכן אין לראות בו המלצה של החברה או של של כל הפועל מטעמה (כגון‪,‬‬
‫מי מבין הדירקטורים שלה‪ ,‬נושאי משרה‪ ,‬עובדים‪ ,‬יועצים או כל אדם אחר) בקשר עם עסקה כלשהי הקשורה לניירות ערך של החברה או כל חברה אחרת‪ .‬לא ניתן מצג ולא‬
‫ניתנת התחייבות על ידי או בשם החברה או על ידי כל מי הפועל מטעמה לגבי נכונות המידע‪ ,‬שלמות המידע או היות המידע מספק‪ .‬לא תחול כל אחריות לטעויות‪ ,‬השמטות‬
‫או אי דיוקים במידע האמור‪.‬‬
‫הצהרות מסוימות במידע הנכלל בתיקיה הינן הצהרות צופות פני עתיד‪ .‬מטבען‪ ,‬הצהרות צופות פני עתיד טומנות בחובן סיכונים‪ ,‬אי ודאויות והנחות‪ ,‬העלולים לגרום לכך‬
‫שתוצאות עסקיות או אירועים יהיו‪ ,‬בפועל‪ ,‬שונים באופן מהותי מהאמור או מהמשתמע מההצהרות האמורות‪ .‬בין יתר הגורמים שעלולים לגרום לכך‪ ,‬ניתן למנות שינוי תנאים‬
‫עסקיים או תנאי שוק אחרים‪ ,‬אי עמידה בתחזיות ועוד‪ .‬אין לראות בהצהרות הנכללות בתיקיה זו הנוגעות לפעילויות עבר או מגמות עבר‪ ,‬כמצג שפעילויות או מגמות כאמור‬
‫ימשכו בעתיד‪ .‬החברה אינה מתחייבת לעדכן כל מידע הנמצא כאן )לרבות כל הצהרה צופה פני עתיד)‪ ,‬כתוצאה ממידע חדש‪ ,‬אירועים עתידיים או מסיבה אחרת‪.‬‬
‫טקסט‪FisherKahn Financial Communication :‬‬
‫קונפסט ועיצוב‪www.portnov-mishan.com :‬‬
‫‪The Gallery at Westbury Plaza , Long Island, NY, USA‬‬
‫‪24‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ דוח כספי רבעון שלישי ‪2013‬‬
67892 ‫ תל אביב‬,1 ‫דרך השלום‬
03 694 8000 :‫טל‬
IR@gazitgroup.com :‫דוא"ל‬
www.gazit-globe.com
Urbanization
Quality
Growth
Location
location
location
‫דוחות כספיים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪:2013‬‬
‫דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה‬
‫עדכון תיאור עסקי החברה‬
‫דו"חות כספיים מאוחדים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫דו"חות כספיים נפרדים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫דו"ח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬
‫דו"חות כספיים של חברה המטופלת בשיטת השווי המאזני ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דין וחשבון הדירקטוריון לבעלי המניות‬
‫לתקופה שנסתיימה ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫דירקטוריון גזית‪-‬גלוב בע"מ )להלן‪" :‬החברה"( מתכבד להגיש בזה את דוח הדירקטוריון של החברה לתקופה‬
‫שנסתיימה ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪) 2013‬להלן‪" :‬תקופת הדוח"(‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫החברה ופעילותה‬
‫‪.1.1‬‬
‫מבוא‬
‫החברה‪ ,‬באמצעות חברות מוחזקות שלה‪) 1‬להלן יחדיו‪" :‬הקבוצה"( הינה הבעלים‪ ,‬המנהלת והמפתחת של נדל"ן‬
‫מניב בצפון אמריקה‪ ,‬אירופה‪ ,‬ישראל וברזיל‪ .‬הקבוצה מתמקדת בעיקר בענף המרכזים המסחריים מעוגני‬
‫הסופרמרקטים באזורים אורבניים צומחים‪ .‬כמו כן‪ ,‬לקבוצה פעילות בענף מבני משרדים רפואיים בארה"ב וכן ביזום‬
‫וביצוע של פרויקטים בעיקר בתחום המגורים בישראל ובמזרח אירופה‪ .‬בנוסף‪ ,‬פועלת הקבוצה לאיתור ומימוש‬
‫הזדמנויות עסקיות בדרך של רכישת נכסים ו‪/‬או חברות הפועלות בתחומי עיסוקה או בתחומים משיקים )לרבות עם‬
‫שותפים(‪ ,‬באזורי פעילותה ובאזורים אחרים‪.‬‬
‫ניירות הערך של החברה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב בע"מ )להלן‪ "TASE" :‬או "בורסת‬
‫ת"א"(‪ ,‬בבורסה של ניו יורק )‪) (NYSE‬להלן‪ ("NYSE" :‬והחל מחודש אוקטובר ‪ 2013‬גם בבורסה של טורונטו‪ ,‬קנדה‬
‫)להלן‪ ("TSX":‬תחת הסימון "‪."GZT‬‬
‫מדיניות החברה‪ ,‬כפי שבאה לידי ביטוי לאורך השנים‪ ,‬הינה להתמקד בהגדלת תזרים המזומנים שלה על ידי ניהול‬
‫פרו‪-‬אקטיבי של נכסיה‪ .‬הנהלת החברה מאמינה‪ ,‬כי החזקת נכסיה לאורך זמן‪ ,‬תוך כדי קיום מדיניות זו‪ ,‬תשיא ערך‬
‫נוסף לבעלי מניותיה‪.‬‬
‫‪.1.2‬‬
‫נכסי הקבוצה‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪) 2013‬להלן‪" :‬תאריך הדיווח"( הקבוצה מחזיקה ומנהלת ‪ 584‬נכסים‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪ 561‬מרכזים מסחריים ומבני משרדים רפואיים בגדלים שונים‬
‫‪‬‬
‫‪ 10‬מרכזים מסחריים בפיתוח‬
‫‪‬‬
‫‪ 13‬נכסים אחרים‬
‫הנכסים הנ"ל משתרעים על שטח בנוי להשכרה בהיקף של כ‪ 6.7 -‬מיליון מ"ר; הנכסים רשומים בספרי החברה‬
‫בשוויים ההוגן בסך של כ‪ 57.0 -‬מיליארד ש"ח )כ‪ 76.9 -‬מיליארד ש"ח בהנחת איחוד של חברות בשליטה משותפת‬
‫המוצגות בשיטת השווי המאזני והכללת מלוא שוויים של נכסים בבעלות חלקית המנוהלים על ידי הקבוצה(‪,‬‬
‫ומניבים דמי שכירות שנתיים ברוטו )מחושבים לפי מצבת הנכסים ולפי שערי החליפין ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪(2013‬‬
‫בסך של כ‪ 5.0 -‬מיליארד ש"ח )כ‪ 6.7 -‬מיליארד ש"ח בהנחת איחוד של חברות בשליטה משותפת המוצגות בשווי‬
‫מאזני והכללת מלוא דמי השכירות מנכסים בבעלות חלקית המנוהלים על ידי הקבוצה(‪.‬‬
‫בארה"ב פועלת החברה בעיקר באמצעות ‪) Equity One Inc.‬להלן‪ ,("EQY" :‬חברה ציבורית הנסחרת ב‪ .NYSE -‬ל‪-‬‬
‫‪ EQY‬מעמד של ‪ REIT‬לצורכי מס אמריקאי‪ .‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬מחזיקה החברה בכ‪ 45.2% -‬מהון המניות של‬
‫‪ EQY .EQY‬פועלת באזורי צמיחה בדרום מזרח ארה"ב‪ ,‬בעיקר בפלורידה ואטלנטה‪ ,‬בצפון מזרח ארה"ב‪ ,‬בעיקר‬
‫‪2‬‬
‫באזור מדינת ניו‪-‬יורק‪ ,‬בוסטון‪ ,‬מסצ'וסטס וקונטיקט ובחוף המערבי של ארה"ב‪ ,‬בעיקר בקליפורניה‪ ,‬ובבעלותה‬
‫‪ 144‬נכסים מניבים )‪ 136‬מרכזים מסחריים ו‪ 8 -‬נכסים אחרים( בשטח בנוי כולל של כ‪ 1.7 -‬מיליון מ"ר וכן מרכז‬
‫מסחרי בפיתוח‪ .‬בנוסף‪ EQY ,‬מחזיקה בבעלות חלקית‪ ,‬באמצעות שותפויות )‪ ,(20%/10%‬ומנהלת ‪ 12‬מרכזים‬
‫מסחריים ונכס מניב אחר בארה"ב בשטח בנוי כולל של כ‪ 177 -‬אלפי מ"ר‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫ההתייחסות לחברות מוחזקות כוללת‪ ,‬אלא אם מצוין אחרת‪ ,‬חברות אשר מאוחדות על ידי החברה באופן מלא וחברות בשליטה משותפת‬
‫אשר מוצגות בשיטת השווי המאזני‪.‬‬
‫כולל נכסים בשליטה משותפת‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫בנוסף פועלת החברה בארה"ב באמצעות ‪) ProMed Properties Inc.‬להלן‪ ,(100%) ("ProMed" :‬העוסקת בתחום‬
‫מבני משרדים רפואיים ובבעלותה ‪ 16‬מבני משרדים רפואיים בארה"ב בשטח בנוי כולל של כ‪ 136 -‬אלפי מ"ר‪.‬‬
‫בקנדה פועלת החברה באמצעות ‪) First Capital Realty Inc.‬להלן‪ ,("FCR" :‬חברה ציבורית הנסחרת ב‪ .TSX -‬ליום‬
‫‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬מחזיקה החברה בכ‪ 45.3% -‬מהון המניות של ‪ FCR .FCR‬פועלת בעיקר במחוזות אונטריו‪,‬‬
‫קוויבק‪ ,‬אלברטה ובריטיש קולומביה ובבעלותה‪ 160 1‬מרכזים מסחריים בשטח בנוי כולל של כ‪ 2.2 -‬מיליון מ"ר וכן‬
‫‪ 4‬מרכזים מסחריים בפיתוח‪.‬‬
‫בברזיל פועלת החברה באמצעות ‪) Gazit Brazil Ltda.‬להלן‪ ,(100%) ("Gazit Brazil" :‬העוסקת ברכישה‪ ,‬פיתוח‬
‫וניהול של מרכזים מסחריים‪ .‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬בבעלותה של ‪ 4 Gazit Brazil‬נכסים מסחריים מניבים בשטח‬
‫בנוי כולל של כ‪ 32 -‬אלפי מ"ר וכן נכס מסחרי המיועד לפיתוח‪.‬‬
‫בצפון אירופה פועלת החברה באמצעות ‪) Citycon Oyj.‬להלן‪ ,("CTY" :‬חברה ציבורית הנסחרת בבורסה של‬
‫הלסינקי )‪ .(OMX‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬מחזיקה החברה בכ‪ 49.3% -‬מהון המניות של ‪ CTY .CTY‬פועלת‬
‫בפינלנד‪ ,‬שבדיה‪ ,‬אסטוניה‪ ,‬ליטא ודנמרק ובבעלותה‪ 72 1‬מרכזים מסחריים ונכסים קמעונאיים אחרים בגדלים‬
‫שונים בשטח בנוי כולל של כ‪ 1.1 -‬מיליון מ"ר וכן מרכז מסחרי בפיתוח‪.‬‬
‫במרכז ובמזרח אירופה פועלת החברה באמצעות ‪) Atrium European Real Estate Limited‬להלן‪ ,("ATR" :‬חברה‬
‫בשליטה משותפת המוצגת בשיטת השווי המאזני ונסחרת בבורסת וינה‪ ,‬אוסטריה ובבורסת ‪NYSE Euronext‬‬
‫אמסטרדם‪ .‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬מחזיקה החברה בכ‪ 39.9% -‬מהון המניות של ‪ ATR .2ATR‬פועלת בעיקר‬
‫בפולין‪ ,‬צ'כיה‪ ,‬רוסיה וסלובקיה ובבעלותה ‪ 156‬מרכזים מסחריים מניבים ונכסים קמעונאיים אחרים בגדלים שונים‪,‬‬
‫בשטח בנוי כולל של כ‪ 1.3 -‬מיליון מ"ר‪ ,‬נכס בפיתוח וכן ‪ 35‬קרקעות לפיתוח עתידי‪ .‬לפרטים בדבר רכישת כ‪20.4 -‬‬
‫מיליון מניות ‪ ATR‬נוספות על ידי החברה ממשקיע מקבוצת ‪ ,CPI‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 6‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬פועלת החברה בגרמניה בתחום המרכזים המסחריים באמצעות חברות בנות )להלן‪" :‬גזית גרמניה"(‬
‫)‪ .(100%‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬בבעלותה של גזית גרמניה ‪ 6‬מרכזים מסחריים ונכס מניב אחר בשטח בנוי של‬
‫כ‪ 101 -‬אלפי מ"ר‪.‬‬
‫בישראל‪ ,‬פועלת החברה באמצעות גזית‪-‬גלוב ישראל )פיתוח( בע"מ )להלן‪" :‬גזית פיתוח"( )‪ 75% ,82.5%‬בדילול‬
‫מלא(‪ .‬גזית פיתוח עוסקת ברכישה‪ ,‬פיתוח וניהול של מרכזים מסחריים‪ ,‬ובבעלותה בישראל ‪ 10‬מרכזים מסחריים‬
‫מניבים בשטח בנוי כולל של כ‪ 124 -‬אלפי מ"ר וכן ‪ 2‬נכסים בפיתוח וקרקעות לפיתוח עתידי‪ .‬כמו כן‪ ,‬פועלת גזית‬
‫פיתוח בבולגריה ובמקדוניה באמצעות חברות בנות )להלן‪" :‬גזית פיתוח )בולגריה("( אשר בבעלותן מרכז‬
‫מסחרי‪ ,‬בשטח בנוי כולל של כ‪ 7 -‬אלפי מ"ר וקרקעות לפיתוח עתידי‪ .‬לפרטים בדבר הנפקת כתבי אופציה בדרך‬
‫של זכויות על ידי גזית פיתוח ומימושן על ידי החברה‪ ,‬ראה באור ‪3‬א'‪ 3‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬מחזיקה גזית פיתוח באמצעות חברות בנות בכ‪ 73.9% -‬מהון המניות של קבוצת א‪ .‬דורי בע"מ )להלן‪:‬‬
‫"קבוצת דורי"(‪ ,‬חברה ציבורית הנסחרת בבורסת ת"א ואשר עיקר עיסוקה )לרבות באמצעות א‪ .‬דורי בניה בע"מ‪,‬‬
‫חברה ציבורית הנסחרת בבורסת ת"א אף היא( הינו בתחום הייזום והקמה של פרויקטים בעיקר בתחום המגורים‪,‬‬
‫בישראל ובמזרח אירופה‪ .‬כמו כן‪ ,‬מחזיקה קבוצת דורי בעקיפין בכ‪ 11.25% -‬ממניות חברת דוראד אנרגיה בע"מ‪,‬‬
‫הפועלת להקמת תחנת כוח פרטית באזור אשקלון‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫כולל נכסים בשליטה משותפת‪.‬‬
‫לחברה הסכם בעלי מניות עם ‪ ,CPI‬קרן נדל"ן המנוהלת על ידי תאגיד מקבוצת ‪) Apollo Global Real Estate Management L.P.‬להלן‪("CPI" :‬‬
‫המחזיקה‪ ,‬למיטב ידיעת החברה‪ ,‬בכ‪ 13.9% -‬מהון המניות של ‪.ATR‬‬
‫‪2‬‬
‫להלן מפה המציגה את אזורי הפעילות של החברה )מסומן ב‪:( - -‬‬
‫מידע פומבי נוסף באשר לקבוצה‪ ,‬לרבות מצגות עדכניות‪ ,‬חבילות דיווח נוספות )‪ (Supplemental Package‬הכוללות‬
‫מידע באשר לנכסים‪ ,‬התחייבויות ועוד )מידע אשר מובהר כי אינו מהווה חלק מדוח זה ואף אינו כלול על דרך‬
‫ההפניה(‪ ,‬ניתן למצוא באתר האינטרנט של החברה ‪ www.gazit-globe.com -‬ובאתרי האינטרנט של החברות‬
‫המוחזקות הציבוריות‪:‬‬
‫‪www.equityone.net‬‬
‫‪www.firstcapitalrealty.ca‬‬
‫‪www.citycon.fi‬‬
‫‪www.aere.com‬‬
‫‪www.dori.co.il‬‬
‫‪3‬‬
‫‪.1.3‬‬
‫השפעות המשבר הכלכלי והתנודתיות בשווקי ההון הבינלאומיים‬
‫השלכות המשבר הכלכלי שהחל בשנת ‪ ,2007‬על השווקים בהם פועלת הקבוצה‪ ,‬הובילו בעבר‪ ,‬בין השאר‪,‬‬
‫לפגיעה מסוימת‪ ,‬אשר אינה מהותית‪ ,‬בתזרימי המזומנים של נכסי הקבוצה ולעלייה בשיעורי היוון תזרימי המזומנים‬
‫)‪ .(Cap rates‬גורמים אלה הביאו לירידה בשוויים ההוגן של נכסי הקבוצה בשנים ‪ 2008‬ו‪ .2009 -‬במהלך שנת ‪2010‬‬
‫ובתחילת שנת ‪ 2011‬ניכר היה שהשפעות המשבר שהחל בשנת ‪ 2007‬הולכות ומתמתנות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬אנו עדים‬
‫בתקופה האחרונה לתנודתיות הולכת וגוברת ולחוסר וודאות בשווקים הפיננסיים הגלובליים‪ ,‬שמקורם‪ ,‬ככל הנראה‬
‫באי שקט הכלכלי השורר באירופה‪ .‬השפעת התנודתיות ואי הוודאות הנ"ל באה לידי ביטוי‪ ,‬נכון למועד אישור‬
‫הדוחות‪ ,‬בעיקר במחיר המניות של חברות באירופה )שנסחרות במשך תקופה ארוכה מתחת לשווי ההון העצמי‬
‫שלהן(‪.‬‬
‫נכון ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬החברה מדווחת על יציבות בשיעורי התפוסה בנכסי הקבוצה ועלייה בדמי השכירות‬
‫הממוצעים וכן‪ ,‬כי לא חלו פיגורים משמעותיים בתשלומי דמי השכירות באופן שיש בהם כדי להשפיע באופן מהותי‬
‫על הכנסותיה של הקבוצה מדמי שכירות‪ .‬החברה מעריכה‪ ,‬כי המשך מימון פעילותה השוטפת ופעילות ההשקעה‬
‫שלה‪ ,‬יתאפשרו ממקורות המימון הקיימים של הקבוצה‪ ,‬קרי ‪ -‬היתרות הנזילות של הקבוצה‪ ,‬תזרימי המזומנים שלה‪,‬‬
‫גיוסי הון וחוב בשווקי ההון השונים בהם הקבוצה פועלת וקווי האשראי המאושרים והלא מנוצלים שברשותה‪.‬‬
‫על אף האמור לעיל‪ ,‬התגברות מחודשת של משבר פיננסי בעולם כאמור לעיל‪ ,‬בעיקר באירופה‪ ,‬עלולה להשפיע‬
‫על פעילות הקבוצה‪ ,‬תוצאותיה ומצבה הכספי לרבות כתוצאה מירידה אפשרית בתוצאותיה התפעוליות ובתזרים‬
‫המזומנים שלה‪ ,‬ירידה בשווי של מניות חברות הקבוצה הציבוריות והיכולת של חברות הקבוצה לגייס חוב והון‬
‫משווקי ההון והבנקים וכן‪ ,‬עלולה לגרום לירידה בשוויים ההוגן של הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫של הקבוצה‪.‬‬
‫הערכותיה של החברה בדבר השפעת האירועים האמורים לעיל על פעילותה‪ ,‬הכנסותיה‪ ,‬רווחיה‪ ,‬יכולתה לגייס הון‬
‫וחוב ומצבה הכספי אינן ודאיות ואינן בשליטת החברה ועל כן הינן בגדר מידע צופה פני עתיד‪ .‬הערכות אלו‬
‫מבוססות על עובדות ונתונים בקשר למצבם הנוכחי של החברה ועסקיה‪ ,‬בקשר למצבם הנוכחי של תחומי‬
‫פעילותה והשווקים בהם היא פועלת ועל עובדות ונתונים מאקרו‪-‬כלכליים והכול כפי שידוע לחברה נכון למועד‬
‫אישור הדוחות‪ .‬כמו כן‪ ,‬הערכותיה האמורות של החברה מבוססות במידה מהותית על ציפיות והערכות נוכחיות של‬
‫החברה לגבי התפתחויות עתידיות בכל אחד מהפרמטרים האמורים‪ ,‬ועל השתלבותם אלה באלה‪ .‬התממשותן של‬
‫הערכות החברה כאמור אינה וודאית‪ ,‬וזאת הואיל והן נתונות להשפעות חיצוניות שלא ניתן להעריכן מראש ואשר‬
‫כאמור אינן מצויות בשליטתה‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪.1.4‬‬
‫דגשים לרבעון השלישי של שנת ‪) 2013‬להלן‪" :‬הרבעון"(‬
‫ל‪ 3 -‬החודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫שינוי‬
‫‪1,251‬‬
‫‪1,352‬‬
‫)‪(7%‬‬
‫‪1‬‬
‫‪854‬‬
‫‪928‬‬
‫)‪(8%‬‬
‫‪2‬‬
‫)מיליוני ש"ח למעט נתונים למניה(‬
‫הכנסות מהשכרת מבנים‬
‫‪N.O.I‬‬
‫‪528‬‬
‫‪547‬‬
‫)‪(3%‬‬
‫‪3‬‬
‫‪147‬‬
‫‪142‬‬
‫‪4%‬‬
‫‪ N.O.I‬באיחוד יחסי‬
‫‪3‬‬
‫‪F.F.O‬‬
‫‪ F.F.O‬למניה )בש"ח(‬
‫‪4‬‬
‫רכישה‪ ,‬הקמה ופיתוח של נדל"ן להשקעה‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪0.83‬‬
‫‪0.86‬‬
‫)‪(3%‬‬
‫‪542‬‬
‫‪1,493‬‬
‫‪-‬‬
‫מימוש נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫‪153‬‬
‫‪476‬‬
‫‪-‬‬
‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫רווח נקי מיוחס לבעלי המניות של החברה‬
‫‪113‬‬
‫‪441‬‬
‫‪-‬‬
‫‪334‬‬
‫‪187‬‬
‫‪-‬‬
‫רווח נקי מדולל למניה )בש"ח(‬
‫‪1.89‬‬
‫‪1.06‬‬
‫‪-‬‬
‫תזרים מזומנים מפעילות שוטפת‬
‫‪413‬‬
‫‪568‬‬
‫‪-‬‬
‫חוב נושא ריבית‪ ,‬נטו לסך המאזן‬
‫‪55.2%‬‬
‫‪55.6%‬‬
‫‪-‬‬
‫הון עצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה‬
‫‪8,186‬‬
‫‪8,321‬‬
‫‪-‬‬
‫הון עצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה למניה )בש"ח(‬
‫‪46.6‬‬
‫‪50.4‬‬
‫‪-‬‬
‫השווי הנכסי הנקי של החברה למניה‪) EPRA NAV 5‬בש"ח(‬
‫‪53.0‬‬
‫‪59.7‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ 5EPRA NNNAV‬למניה )בש"ח(‬
‫‪43.3‬‬
‫‪47.4‬‬
‫‪-‬‬
‫‪‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לחברה ולחברות מאוחדות שלה יתרות נזילות וקווי אשראי לא מנוצלים למשיכה‬
‫מיידית בסכום של כ‪ 9.1 -‬מיליארד ש"ח )כ‪ 2.4 -‬מיליארד ש"ח בחברה ובחברות בנות בבעלותה המלאה(‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לחברה בשליטה משותפת המוצגת בשיטת השווי המאזני יתרות מזומנים‬
‫בסך של כ‪ 1.6 -‬מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬גייסו חברות הקבוצה אגרות חוב בסך כולל של כ‪ 0.2 -‬מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כתוצאה מהשינויים בשערי החליפין של הדולר ארה"ב‪ ,‬הדולר הקנדי‪ ,‬האירו והריאל הברזילאי לעומת‬
‫הש"ח‪ ,‬ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה קטן ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬בכ‪ 54 -‬מיליון‬
‫ש"ח )בניכוי השפעת עסקאות ‪.(SWAP‬‬
‫‪ ("Net Operating Income") – N.O.I‬הכנסות מהשכרה בניכוי הוצאות הפעלת הנכסים‪.‬‬
‫חלקה היחסי של החברה ב‪ N.O.I -‬של חברות הקבוצה‪ ,‬לפי שיעור החזקתה בהון של כל אחת מחברות הקבוצה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 2.3‬להלן‪.‬‬
‫ה‪ ("Funds From Operations") F.F.O -‬מוצג על פי גישת ההנהלה ובהתאם לכללי ה‪ .EPRA -‬לנתוני ה‪ F.F.O -‬ואופן חישובו‪ ,‬ראה סעיף ‪2.2‬‬
‫להלן‪.‬‬
‫החברה וחברות מאוחדות שלה‪.‬‬
‫ראה סעיף ‪ 2.4‬להלן‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫‪.1.5‬‬
‫דגשים לתשעת החודשים הראשונים של שנת ‪) 2013‬להלן‪" :‬תקופת הדוח"(‬
‫ל‪ 9 -‬החודשים שהסתיימו‬
‫)מיליוני ש"ח למעט נתונים למניה(‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫הכנסות מהשכרת מבנים‬
‫‪3,877‬‬
‫‪3,879‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2,602‬‬
‫‪2,633‬‬
‫)‪(1%‬‬
‫‪2‬‬
‫‪438‬‬
‫‪2‬‬
‫‪N.O.I‬‬
‫‪F.F.O‬‬
‫‪ F.F.O‬מדולל למניה )בש"ח(‬
‫‪2.58‬‬
‫‪2.40‬‬
‫‪2,032‬‬
‫‪4,344‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,777‬‬
‫‪1,413‬‬
‫‪-‬‬
‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫‪504‬‬
‫‪1,472‬‬
‫‪-‬‬
‫רווח נקי מיוחס לבעלי המניות של החברה‬
‫‪3‬‬
‫מימוש נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪395‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪8%‬‬
‫רכישה‪ ,‬הקמה ופיתוח של נדל"ן להשקעה‬
‫‪1‬‬
‫שינוי‬
‫‪739‬‬
‫‪733‬‬
‫‪-‬‬
‫רווח נקי מדולל למניה )בש"ח(‬
‫‪4.34‬‬
‫‪4.23‬‬
‫‪-‬‬
‫תזרים מזומנים מפעילות שוטפת‬
‫‪572‬‬
‫‪963‬‬
‫‪-‬‬
‫‪‬‬
‫בתקופת הדוח גייסו חברות הקבוצה אגרות חוב ואגרות חוב להמרה בסך כולל של כ‪ 5.1 -‬מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬חברה בשליטה משותפת המוצגת בשיטת השווי המאזני גייסה אגרות חוב בסך כולל של ‪ 350‬מיליון‬
‫אירו )כ‪ 1.7 -‬מיליארד ש"ח(‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בתקופת הדוח גייסו חברות הקבוצה הון בסך כולל של כ‪ 1 -‬מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כתוצאה מהשינויים בשערי החליפין של הדולר ארה"ב‪ ,‬הדולר הקנדי‪ ,‬האירו והריאל הברזילאי לעומת‬
‫הש"ח‪ ,‬ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה קטן בתקופת הדוח בכ‪ 519 -‬מיליון ש"ח )בניכוי‬
‫עסקאות ‪.(SWAP‬‬
‫‪ - N.O.I‬הכנסות מהשכרה בניכוי הוצאות הפעלת הנכסים‪.‬‬
‫ה‪ F.F.O -‬מוצג על פי גישת ההנהלה ובהתאם לכללי ה‪ .EPRA -‬לנתוני ה‪ F.F.O -‬ואופן חישובו‪ ,‬ראה סעיף ‪ 2.2‬להלן‪.‬‬
‫החברה וחברות מאוחדות שלה‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫‪.1.6‬‬
‫להלן מבנה ההחזקות העיקריות של החברה )מבנה ההחזקות ושיעור ההחזקה הינו ליום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪:(2013‬‬
‫‪45.3%‬‬
‫‪45.2%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪49.3%‬‬
‫‪39.9%‬‬
‫‪1‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪82.5%‬‬
‫‪73.9%‬‬
‫__________________________‬
‫‪1‬‬
‫חברה בשליטה משותפת יחד עם ‪ CPI‬המחזיקה‪ ,‬למיטב ידיעת החברה‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬בכ‪ 13.9% -‬מהון המניות של ‪.ATR‬‬
‫‪7‬‬
‫‪.1.7‬‬
‫להלן התפלגות הכנסות מהשכרה נטו )"‪ ("N.O.I‬באזורי הפעילות של החברה‪:1‬‬
‫רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫ארה"ב‪,‬‬
‫‪25%‬‬
‫ברזיל‪,‬‬
‫‪1%‬‬
‫רבעון שלישי ‪2012‬‬
‫קנדה‪,‬‬
‫‪29%‬‬
‫ארה"ב‪,‬‬
‫‪26%‬‬
‫ישראל‪,‬‬
‫‪6%‬‬
‫ישראל‪5% ,‬‬
‫אירופה‪,‬‬
‫‪35%‬‬
‫אירופה‪,‬‬
‫‪39%‬‬
‫‪1‬‬
‫ברזיל‪1% ,‬‬
‫חלקה של החברה )"באיחוד יחסי"( ראה סעיף ‪ 2.3‬להלן‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫קנדה‪33% ,‬‬
‫מידע נוסף אודות נכסי החברה והתחייבויותיה‬
‫‪ .2.1‬תמצית החזקות החברה‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪:2013‬‬
‫‪.2‬‬
‫שווי שוק ליום‬
‫שם החברה‬
‫סוג נייר‬
‫כמות‬
‫שיעור החזקה‬
‫ערך בספרים‬
‫‪30/9/2013‬‬
‫המוחזקת‬
‫הערך‪/‬נכסים‬
‫)במיליונים(‬
‫)‪(%‬‬
‫)מיליון ש"ח(‬
‫)מיליון ש"ח(‬
‫‪EQY‬‬
‫מניה )‪(NYSE‬‬
‫‪53.2‬‬
‫‪45.2‬‬
‫‪2,721‬‬
‫‪4,112‬‬
‫‪FCR‬‬
‫מניה )‪(TSX‬‬
‫‪94.3‬‬
‫‪45.3‬‬
‫‪5,143‬‬
‫‪5,476‬‬
‫‪CTY‬‬
‫מניה )‪(OMX‬‬
‫‪217.6‬‬
‫‪49.3‬‬
‫‪2,965‬‬
‫‪2,586‬‬
‫מניה )‪(Euronext,VSX‬‬
‫‪149.3‬‬
‫‪39.9‬‬
‫‪4,339‬‬
‫‪2,982‬‬
‫מניה )‪(TASE‬‬
‫‪82.6‬‬
‫‪61.0‬‬
‫‪160‬‬
‫‪185‬‬
‫נכסים מניבים‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪919‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ATR‬‬
‫א‪ .‬דורי‬
‫‪1‬‬
‫אירופה‬
‫אירופה‬
‫‪2‬‬
‫‪ProMed‬‬
‫נכסים בפיתוח‬
‫וקרקעות‬
‫נכסים מניבים‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪200‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,943‬‬
‫‪-‬‬
‫ונכסים בפיתוח‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪519‬‬
‫‪-‬‬
‫נכסים מניבים‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,980‬‬
‫‪-‬‬
‫נכסים בפיתוח‬
‫וקרקעות‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪196‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪21,085‬‬
‫‪-‬‬
‫נכסים מניבים‬
‫ברזיל‬
‫‪2‬‬
‫ישראל‬
‫‪2‬‬
‫ישראל‬
‫סה"כ‬
‫להלן יתרות כספיות של החברה )לרבות יתרות של חברות בנות אשר אינן חברות ציבוריות( )להלן‪" :‬סולו מורחב"( ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫)במיליוני ש"ח(‪:‬‬
‫‪10,513‬‬
‫‪4,177‬‬
‫אגרות חוב‬
‫התחייבויות למוסדות פיננסיים‬
‫סה"כ אגרות חוב והתחייבויות למוסדות פיננסיים‬
‫)*(‬
‫התחייבויות כספיות אחרות‬
‫התחייבויות אחרות‬
‫‪287‬‬
‫סה"כ התחייבויות‬
‫‪15,369‬‬
‫בניכוי נכסים כספיים‬
‫‪2,087‬‬
‫בניכוי השקעות אחרות‬
‫‪383‬‬
‫התחייבויות‪ ,‬נטו‬
‫*(‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫אגרות חוב‬
‫‪283‬‬
‫‪5‬‬
‫בנקים‬
‫‬‫‪6‬‬
‫משכנתאות‬
‫‪11‬‬
‫סה"כ‬
‫‪294‬‬
‫‪%‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪278‬‬
‫‪249‬‬
‫‪596‬‬
‫‪1,123‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2015‬‬
‫‪995‬‬
‫‪1,057‬‬
‫‪302‬‬
‫‪2,354‬‬
‫‪16‬‬
‫‪2016‬‬
‫‪986‬‬
‫‪529‬‬
‫‪26‬‬
‫‪1,541‬‬
‫‪10‬‬
‫‪2017‬‬
‫‪773‬‬
‫‪378‬‬
‫‪67‬‬
‫‪1,218‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2018‬‬
‫‪1,373‬‬
‫‪142‬‬
‫‪316‬‬
‫‪1,831‬‬
‫‪12‬‬
‫‪2019‬‬
‫‪1,548‬‬
‫‪-‬‬
‫‪106‬‬
‫‪1,654‬‬
‫‪11‬‬
‫‪2020‬‬
‫‪1,153‬‬
‫‪-‬‬
‫‪20‬‬
‫‪1,173‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2021‬‬
‫‪1,009‬‬
‫‪-‬‬
‫‪21‬‬
‫‪1,030‬‬
‫‪7‬‬
‫‪2022‬‬
‫‪813‬‬
‫‪ 2023‬ולאחריה‬
‫‪1,302‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪226‬‬
‫‪1,039‬‬
‫‪7‬‬
‫‪131‬‬
‫‪1,433‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10,513‬‬
‫‪2,355‬‬
‫‪1,822‬‬
‫‪14,690‬‬
‫‪100‬‬
‫סה"כ‬
‫‪2‬‬
‫‪12,899‬‬
‫להלן טבלת מועדי הפירעון של אגרות חוב והתחייבויות למוסדות פיננסיים )במיליוני ש"ח(‪:‬‬
‫שנה‬
‫‪2013‬‬
‫‪1‬‬
‫‪14,690‬‬
‫‪392‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫מייצג החזקה משורשרת בא‪ .‬דורי‪.‬‬
‫מוצג על פי איחוד יחסי )‪.(82.5%‬‬
‫לא כולל נכס בסך של כ‪ 1,271 -‬מיליון ש"ח המייצג את השווי ההוגן של נגזרים פיננסיים מסוג ‪ SWAP‬המוצג כחלק מהנכסים הכספיים‪.‬‬
‫כולל בעיקר את ההשקעה ביחידות השתתפות בקרנות השקעה פרטיות‪.‬‬
‫כולל הלוואה פרטית בלתי מובטחת בשיעבוד מגוף מוסדי בסך של כ‪ 275 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫כולל קו אשראי שנחתם בשנת ‪ 2012‬עם בנק זר בסך של ‪ 50‬מיליון דולר ארה"ב לתקופה של שנתיים‪ .‬לאחר תאריך הדיווח החברה‬
‫התקשרה עם אותו בנק זר להגדלת קו האשראי לכ‪ 135 -‬מיליון דולר והארכתו לתקופה נוספת של ‪ 3‬שנים‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪.2.2‬‬
‫‪(EPRA Earnings) F.F.O‬‬
‫כמקובל בארה"ב ובמדינות אירופה‪ ,‬החברה נוהגת לפרסם מידע אודות תוצאות הפעילות השוטפת שלה בנוסף‬
‫ומבלי לגרוע מנתוני הרווח והפסד החשבונאיים‪ .‬במדינות אירופה בהן הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם לכללי‬
‫חשבונאות בינלאומיים )"‪ ,("IFRS‬נוהגות חברות הנדל"ן המניב לפרסם את תוצאות ה‪ ,EPRA Earnings -‬שהינו מדד‬
‫להצגת התוצאות התפעוליות של החברה המיוחסות לבעלי מניות החברה‪ ,‬זאת בהתאם לנייר העמדה של‬
‫‪ ("EPRA") European Public Real Estate Association‬אשר מטרתו הגברת השקיפות‪ ,‬האחידות וההשוואתיות של‬
‫מידע פיננסי המדווח על ידי חברות נדל"ן‪ .‬מדד זה אינו מבוסס על כללי חשבונאות מקובלים‪ .‬כמו כן‪ ,‬על פי הנחיית‬
‫נדל"ן להשקעה שפורסמה על ידי רשות ניירות ערך בחודש ינואר ‪ ,2011‬יש להציג את ה‪ F.F.O -‬בדוח השנתי בדבר‬
‫תיאור עסקי התאגיד של חברות נדל"ן להשקעה על בסיס כללי ה‪.EPRA -‬‬
‫ה‪ EPRA Earnings -‬מחושב כרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות )לרבות‬
‫רווחים או הפסדים משערוכי נכסים(‪ ,‬רווחים או הפסדים ממימוש נכסים‪ ,‬פחת והפחתות וסוגי רווח והפסד נוספים‪.‬‬
‫בארה"ב‪ ,‬הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם לכללי החשבונאות האמריקאית )‪ .(U.S. GAAP‬לפיכך‪ ,‬חברות הנדל"ן‬
‫המניב נוהגות לפרסם את תוצאות ה‪) F.F.O -‬שהינו הרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה המדווח בנטרול‬
‫הכנסות והוצאות בעלות אופי הוני ובתוספת חלק החברה בפחת מנדל"ן והפחתות אחרות(‪ ,‬בהתאם לנייר עמדה‬
‫שפורסם על ידי ה‪ – NAREIT -‬ארגון חברות ה‪ REIT -‬בארה"ב‪.‬‬
‫ה‪ EPRA Earnings -‬דומה אפוא במהותו ל‪ F.F.O -‬תוך התאמה לתוצאות המדווחות לפי תקני ‪.IFRS‬‬
‫החברה סבורה כי פרסום ה‪ F.F.O -‬המחושב על פי הנחיות ה‪ EPRA -‬משקף באופן נכון יותר את תוצאותיה‬
‫התפעוליות של החברה‪ ,‬היות והדוחות הכספיים של החברה ערוכים על פי כללי חשבונאות בינלאומיים ‪ .IFRS‬כמו‬
‫כן‪ ,‬פרסום ה‪ F.F.O -‬כאמור יאפשר בסיס טוב יותר להשוואת תוצאותיה התפעוליות של החברה בתקופה מסוימת‬
‫לתקופות קודמות ויגביר את האחידות וההשוואתיות של מדד פיננסי זה‪ ,‬לזה המפורסם על ידי חברות נדל"ן אחרות‬
‫באירופה‪.‬‬
‫המדד מהווה רווח נקי חשבונאי לתקופה‪ ,‬בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות )לרבות רווחים או הפסדים משערוך‬
‫נכסים(‪ ,‬מכירת נכסים‪ ,‬פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים‪ .‬השימוש במדד זה מקובל לבחינת ביצועיהן של חברות‬
‫נדל"ן מניב‪ .‬התאמות הנדרשות מהרווח החשבונאי מפורטות בטבלה להלן‪.‬‬
‫כמובהר בניירות עמדה שפורסמו על ידי ה‪ EPRA -‬וה‪ ,NAREIT -‬מדדי ה‪ EPRA Earnings -‬וה‪ F.F.O -‬אינם מייצגים‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים‪ ,‬אינם משקפים מזומנים שבידי החברה ואת‬
‫יכולתה לחלקם ואינם מחליפים את הרווח הנקי המדווח‪ .‬כן מובהר‪ ,‬כי מדדים אלה אינם מבוקרים על ידי רואי‬
‫החשבון של החברה‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬כפי שהובהר בהנחיית רשות ניירות ערך‪ F.F.O ,‬אינו מהווה מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאות מקובלים‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫להלן חישוב ה‪ F.F.O -‬וה‪ F.F.O -‬למניה של החברה המחושבים על פי כללי ה‪ EPRA -‬והנחיית רשות ניירות ערך לתקופות האמורות‪:‬‬
‫ל‪ 9 -‬החודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2013‬‬
‫ל‪ 3 -‬החודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫לשנה‬
‫שנסתיימה‬
‫ביום ‪31‬‬
‫בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2012‬‬
‫מיליוני ש"ח )למעט נתונים למניה(‬
‫רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של החברה‬
‫לתקופה‬
‫‪733‬‬
‫‪739‬‬
‫‪334‬‬
‫‪187‬‬
‫‪957‬‬
‫התאמות‪:‬‬
‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫)‪(504‬‬
‫בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫הפסד )רווח( הון ממכירת נדל"ן להשקעה ונדל"ן‬
‫‪39‬‬
‫להשקעה בפיתוח‬
‫שינויים בשווי הוגן של מכשירים פיננסיים לרבות‬
‫)‪(292‬‬
‫נגזרים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬
‫התאמות בגין חברות המטופלות בשיטת השווי‬
‫‪6‬‬
‫המאזני‬
‫‪10‬‬
‫הפסד מירידה בשיעור החזקה בחברות מוחזקות‬
‫‪103‬‬
‫מסים נדחים ומסים שוטפים בגין מימוש נכסים‬
‫)‪(173‬‬
‫רווח מרכישה במחיר הזדמנותי‬
‫‪5‬‬
‫עלויות רכישה שהוכרו ברווח והפסד‬
‫הפסד מפדיון מוקדם של התחייבויות נושאות‬
‫‪145‬‬
‫ריבית ונגזרים פיננסיים‬
‫חלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪141‬‬
‫בהתאמות לעיל‬
‫‪6‬‬
‫‪-‬‬
‫‪4‬‬
‫‪147‬‬
‫‪611‬‬
‫‪36‬‬
‫‪229‬‬
‫‪685‬‬
‫‪219‬‬
‫‪208‬‬
‫‪33‬‬
‫‪86‬‬
‫‪366‬‬
‫‪ F.F.O‬נומינאלי‬
‫)‪(1,913‬‬
‫)‪(1,472‬‬
‫)‪(113‬‬
‫)‪(441‬‬
‫) ‪(3‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(16‬‬
‫‪111‬‬
‫)‪(46‬‬
‫‪76‬‬
‫)‪(36‬‬
‫)‪(107‬‬
‫‪3‬‬
‫‪440‬‬
‫)‪(134‬‬
‫‪20‬‬
‫‪2‬‬
‫‬‫)‪(9‬‬
‫)‪(173‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪(60‬‬
‫‪2‬‬
‫‪106‬‬
‫)‪(15‬‬
‫‪14‬‬
‫)‪(43‬‬
‫‪4‬‬
‫‪668‬‬
‫)‪(134‬‬
‫‪26‬‬
‫‪5‬‬
‫התאמות נוספות‪:‬‬
‫הפרשי הצמדה למדד ולשערי חליפין‬
‫פחת והפחתות‬
‫התאמות בגין חברות המטופלות בשיטת השווי‬
‫המאזני‬
‫‪1‬‬
‫התאמות אחרות‬
‫‪163‬‬
‫‪12‬‬
‫‪134‬‬
‫‪12‬‬
‫‪14‬‬
‫‪30‬‬
‫‪2‬‬
‫‪39‬‬
‫‪107‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(5‬‬
‫‪8‬‬
‫‪52‬‬
‫‪4‬‬
‫‪94‬‬
‫‪16‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪13‬‬
‫‪2‬‬
‫‪55‬‬
‫‪ F.F.O‬לפי גישת ההנהלה‬
‫‪438‬‬
‫‪395‬‬
‫‪147‬‬
‫‪142‬‬
‫‪533‬‬
‫‪ F.F.O‬למניה )בסיסי( לפי גישת ההנהלה‬
‫)בש"ח(‬
‫‪2.58‬‬
‫‪2.40‬‬
‫‪0.83‬‬
‫‪0.86‬‬
‫‪3.23‬‬
‫‪ F.F.O‬למניה )מדולל( לפי גישת ההנהלה‬
‫)בש"ח(‬
‫‪2.58‬‬
‫‪2.40‬‬
‫‪0.83‬‬
‫‪0.86‬‬
‫‪3.23‬‬
‫‪2‬‬
‫כמות המניות ששימשו בחישוב ה‪F.F.O -‬‬
‫הבסיסי למניה )באלפים(‬
‫‪169,518‬‬
‫‪164,837‬‬
‫‪175,785‬‬
‫‪164,848‬‬
‫‪164,912‬‬
‫כמות המניות ששימשו בחישוב ה‪F.F.O -‬‬
‫המדולל למניה )באלפים(‬
‫‪169,754‬‬
‫‪164,968‬‬
‫‪176,024‬‬
‫‪164,978‬‬
‫‪165,016‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫הכנסות והוצאות שתואמו מהרווח הנקי לצורך חישוב ה‪ F.F.O -‬הכוללות הוצאות מהליכים משפטיים חריגים שאינם קשורים לתקופות‬
‫הדיווח‪ ,‬הוצאות הנובעות מתשלומים חד פעמיים בשל סיום התקשרות עם עובדים בכירים בקבוצה וכן הכנסות והוצאות מפעילות אשר אינה‬
‫נדל"ן מניב‪.‬‬
‫כמות המניות המונפקות )ממוצע משוקלל לתקופה(‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫‪.2.3‬‬
‫להלן מידע נוסף בדבר חלקה של החברה בשווי הנכסים המניבים שבבעלות הקבוצה בהסתמך על מתודולוגית‬
‫היוון הכנסות מהשכרה נטו )להלן‪ ("N.O.I" :‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ .2013‬הצגה זו נועדה להעניק מידע נוסף‪,‬‬
‫המבוסס על מתודולוגיה מקובלת באזורי פעילותה של הקבוצה‪ ,‬אשר עשוי לשמש ככלי עזר לניתוח שווי נכסי‬
‫הקבוצה בהתבסס על התוצאות הכספיות של החברה בתקופת הדוח‪ .‬מודגש כי אין במידע זה משום הערכה של‬
‫החברה את שוויה הנוכחי או העתידי או את שווי מניותיה‪.‬‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום ‪31‬‬
‫בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫ל‪ 3 -‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מיליוני ש"ח‬
‫‪1,352‬‬
‫‪1,251‬‬
‫הכנסות מהשכרה‬
‫‪5,249‬‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫‪397‬‬
‫‪424‬‬
‫‪1,705‬‬
‫‪ N.O.I‬לתקופה‬
‫‪854‬‬
‫‪928‬‬
‫‪3,544‬‬
‫)‪(414‬‬
‫)‪(460‬‬
‫)‪(1,715‬‬
‫הפחת חלק המיעוט ב – ‪N.O.I‬‬
‫הוסף חלק החברה ב‪ N.O.I -‬של חברות בשליטה‬
‫‪1‬‬
‫משותפת‬
‫‪88‬‬
‫‪79‬‬
‫‪333‬‬
‫‪ N.O.I‬לתקופה – חלקה היחסי של הקבוצה‬
‫‪528‬‬
‫‪547‬‬
‫‪2,162‬‬
‫‪ N.O.I‬לשנה‬
‫‪2,112‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2,188‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2,162‬‬
‫להלן טבלת רגישות המתארת את שווי הנכסים המניבים של הקבוצה במתודולוגיה האמורה‪ ,‬בהתאמה לטווח‬
‫שיעורי היוון שונים )להלן‪ ("Cap Rate" :‬המקובלים באזורי הפעילות של הקבוצה במועד הדוחות הכספיים‪ .‬יצוין כי‬
‫הצגה זו אינה מביאה לידי ביטוי הכנסות משטחים שאינם מושכרים וזכויות בנייה נוספות הקיימות בנכסים המניבים‬
‫של הקבוצה‪.‬‬
‫שווי נכסים מניבים באיחוד יחסי על פי ה‪ N.O.I -‬לרבעון השלישי של שנת ‪:2013‬‬
‫‪6.50%‬‬
‫‪:Cap Rate‬‬
‫‪3‬‬
‫‪32,511‬‬
‫שווי נכסים מניבים )במיליוני ש"ח(‬
‫‪7.00%‬‬
‫‪30,188‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪28,176‬‬
‫‪26,415‬‬
‫נכסים חדשים‪ ,‬נכסים בפיתוח וקרקעות אשר טרם החלו להניב הכנסה ומוצגים על פי שווים ההוגן בספרי הקבוצה‬
‫)בדרך של איחוד יחסי( ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬הסתכמו בכ‪ 2,548 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫התחייבויות הקבוצה בניכוי נכסים כספיים )בדרך של איחוד יחסי( ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬הסתכמו בכ‪24,148 -‬‬
‫מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫חברות המוצגות בשיטת השווי המאזני‪.‬‬
‫מחושב כמכפלת ה‪ N.O.I -‬לרבעון בארבע‪.‬‬
‫מחושב כמנה המתקבלת מחלוקת ה‪ N.O.I -‬ב‪.Cap Rate -‬‬
‫‪12‬‬
‫‪.2.4‬‬
‫שווי נכסי נקי )‪ EPRA NAV‬ו‪(EPRA NNNAV -‬‬
‫כמקובל במדינות אירופה‪ ,‬בהן פועלת הקבוצה‪ ,‬ובדומה לנייר עמדה שפורסם על ידי ה‪ ,EPRA-‬אשר מטרתו הגברת‬
‫השקיפות‪ ,‬האחידות וההשוואתיות של מידע פיננסי המדווח על‪-‬ידי חברות נדל"ן‪ ,‬מפרסמת החברה את נתוני השווי‬
‫הנכסי הנקי )‪ ,(EPRA NAV‬שהינו מדד המשקף את השווי הנכסי הנקי של החברה המשתקף ממאזן החברה‬
‫ובהתאמות מסוימות כגון נטרול השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים נגזרים ומסים נדחים בגין שיערוך נכסים לשווי‬
‫הוגן; ואת נתוני ה‪ EPRA NNNAV -‬שהינו מדד נוסף המשקף את השווי הנכסי הנקי )‪ (EPRA NAV‬בהתאמה לשווי‬
‫ההוגן של מכשירים פיננסיים מהסוג האמור לעיל‪ ,‬לשווי ההוגן של התחייבויות פיננסיות והתאמות מסוימות‬
‫לעתודה למסים נדחים בגין שערוך נכסים לשווים ההוגן‪.‬‬
‫החברה סבורה כי הצגת נתוני ה‪ EPRA NAV -‬וה‪ EPRA NNNAV -‬מאפשרת השוואת תוצאות החברה לחברות נדל"ן‬
‫אחרות באירופה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬נתונים אלה אינם מהווים הערכת שווי של החברה ואינם מחליפים את הנתונים‬
‫בדוחות הכספיים‪ ,‬אלא נותנים פן נוסף של השווי הנכסי הנקי )‪ (NAV‬של החברה בהתאם להמלצות של ה‪.EPRA -‬‬
‫מובהר‪ ,‬כי נתונים אלו אינם מבוקרים על ידי רואי החשבון של החברה‪.‬‬
‫להלן חישוב ה‪ EPRA NAV -‬וה‪:EPRA NNNAV -‬‬
‫ליום ‪31‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫מיליוני ש"ח )למעט נתונים למניה(‬
‫‪EPRA NAV‬‬
‫הון עצמי מיוחס לבעלי מניות החברה בדוחות הכספיים‬
‫‪8,186‬‬
‫התאמת נכס השווי הוגן של מכשירים פיננסיים נגזרים‪,‬‬
‫נטו‬
‫)‪(1,135‬‬
‫‪8,321‬‬
‫)‪(660‬‬
‫‪7,849‬‬
‫)‪(738‬‬
‫נטרול– עתודה למס בגין שיערוך נדל"ן להשקעה לשווי‬
‫הוגן )בניכוי חלק המיעוט(‬
‫‪1,958‬‬
‫‪1,959‬‬
‫‪2,048‬‬
‫התאמות בגין חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני‬
‫‪299‬‬
‫‪234‬‬
‫‪235‬‬
‫שווי נכסי נקי – ‪EPRA NAV‬‬
‫‪9,308‬‬
‫‪9,854‬‬
‫‪9,394‬‬
‫‪ EPRA NAV‬למניה )בש"ח(‬
‫‪53.0‬‬
‫‪59.7‬‬
‫‪56.9‬‬
‫‪EPRA NNNAV‬‬
‫‪EPRA NAV‬‬
‫‪9,308‬‬
‫התאמת נכס השווי הוגן של מכשירים פיננסיים נגזרים‪,‬‬
‫נטו‬
‫‪1,135‬‬
‫התאמת ערך התחייבויות פיננסיות לשוויין ההוגן‬
‫)‪(1,498‬‬
‫)‪(1,326‬‬
‫)‪(1,017‬‬
‫)‪(1,108‬‬
‫)‪(1,059‬‬
‫התאמות בגין חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני‬
‫)‪(317‬‬
‫)‪(258‬‬
‫)‪(254‬‬
‫שווי נכסי נקי "מתואם" – ‪EPRA NNNAV‬‬
‫‪7,611‬‬
‫‪7,822‬‬
‫‪7,324‬‬
‫‪ EPRA NNNAV‬למניה )בש"ח(‬
‫מספר המניות המונפקות‪ 2‬של החברה )באלפים(‬
‫ששימש בחישוב‬
‫‪43.3‬‬
‫‪47.4‬‬
‫‪44.3‬‬
‫‪175,786‬‬
‫‪165,034‬‬
‫‪165,247‬‬
‫התאמות אחרות לעתודה למסים נדחים‬
‫‪2‬‬
‫‪660‬‬
‫‪738‬‬
‫)‪(1,495‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪9,854‬‬
‫‪9,394‬‬
‫התאמה זו אינה כוללת עתודה למס בגין שיערוך נדל"ן להשקעה במדינות בהן בעת מימוש הנכסים נוהגת הקבוצה לדחות את תשלום מס‬
‫רווח ההון‪.‬‬
‫מהווה את מספר המניות המונפקות )באלפים( בניכוי מניות רדומות המוחזקות על ידי החברה‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫‪.3‬‬
‫הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד‪ ,‬תוצאות פעולותיו‪ ,‬הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו‬
‫כללי‬
‫‪.3.1‬‬
‫בתקופת הדוח הסתכמו השקעות הקבוצה ברכישה ופיתוח של נכסים חדשים‪ ,‬וכן בשיפוץ‪ ,‬הרחבה ובניה של‬
‫נכסים מניבים קיימים‪ ,‬בסך של כ‪ 2,032 -‬מיליון ש"ח וכן סך של כ‪ 1,292 -‬מיליון ש"ח בהשקעות במניות של‬
‫חברות מוחזקות על ידי הקבוצה‪ .‬השפעת השקעות אלו על תוצאות הפעילות של הקבוצה תתבטא במלואה‬
‫בהמשך שנת ‪ 2013‬ואילך‪.‬‬
‫פעילות במקרקעין‬
‫‪(1‬‬
‫בתקופת הדוח רכשה הקבוצה ‪ 8‬נכסים מניבים בשטח של כ‪ 44 -‬אלפי מ"ר וקרקעות לפיתוח עתידי‪,‬‬
‫בהשקעה כוללת של כ‪ 899 -‬מיליון ש"ח‪ .‬כמו כן‪ ,‬פיתחה הקבוצה נכסים חדשים ושיפצה נכסים קיימים‪,‬‬
‫בהשקעה כוללת של כ‪ 1,133 -‬מיליון ש"ח‪ .‬בנוסף‪ ,‬השלימה ‪ CTY‬את רכישת המרכז המסחרי ‪Kista Galleria‬‬
‫שבשטוקהולם‪ ,‬שבדיה באמצעות עסקה משותפת )‪ (50%‬עם צד שלישי בהיקף של כ‪ 530 -‬מיליון אירו )כ‪-‬‬
‫‪ 2.5‬מיליארד ש"ח(‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 2‬לדוחות הכספיים‪ .‬כמו כן‪ ,‬מכרה הקבוצה נכסים שאינם בליבת עסקיה‬
‫בהיקף של כ‪ 1.8 -‬מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫‪(2‬‬
‫נתונים תפעוליים עיקריים‬
‫שטח‬
‫נכסים‬
‫מניבים‬
‫*(‬
‫‪1‬‬
‫ממוצע דמי שכירות‬
‫שינוי‬
‫בנוי‬
‫בסיסיים חודשיים‬
‫בתזרים‬
‫להשכרה‬
‫למ"ר‬
‫נטו‬
‫הליבה‬
‫מנכסים‬
‫)אלפי‬
‫‪1‬‬
‫שיעור תפוסה בנכסי‬
‫יחס חוב‬
‫נטו‬
‫לסך‬
‫מ"ר(‬
‫‪30.9.2013‬‬
‫‪30.9.2012‬‬
‫זהים*(‬
‫‪30.9.2013‬‬
‫‪30.9.2012‬‬
‫‪EQY‬‬
‫‪144‬‬
‫‪1,720‬‬
‫‪U.S$ 13.9‬‬
‫‪U.S$ 13.0‬‬
‫‪3.3%‬‬
‫‪92.4%‬‬
‫‪91.9%‬‬
‫‪39.2%‬‬
‫‪FCR‬‬
‫‪160‬‬
‫‪2,196‬‬
‫‪C$ 16.0‬‬
‫‪C$ 15.6‬‬
‫‪2.2%‬‬
‫‪95.0%‬‬
‫‪95.6%‬‬
‫‪42.0%‬‬
‫‪CTY‬‬
‫‪72‬‬
‫‪1,070‬‬
‫‪€ 21.5‬‬
‫‪€ 20.8‬‬
‫‪4.9%‬‬
‫‪95.8%‬‬
‫‪95.4%‬‬
‫‪49.8%‬‬
‫‪ATR‬‬
‫‪156‬‬
‫‪1,278‬‬
‫‪€ 12.1‬‬
‫‪€ 11.8‬‬
‫‪3.7%‬‬
‫‪97.5%‬‬
‫‪97.1%‬‬
‫‪17.0%‬‬
‫שינוי בתזרים נטו מנכסים זהים בתקופת הדוח לעומת התקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫כולל נכסים בשליטה משותפת‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫מאזן‬
‫‪(3‬‬
‫נתוני נכסים בפיתוח‪ ,‬בפיתוח מחדש והרחבה‬
‫שם החברה‬
‫נכסים בפיתוח‬
‫עלות‬
‫סך השקעה עד ליום‬
‫להשלמה‬
‫‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫)מיליון ש"ח(‬
‫)מיליון ש"ח(‬
‫מס' נכסים‬
‫שטח בפיתוח‬
‫)אלפי מ"ר(‬
‫‪FCR‬‬
‫‪4‬‬
‫‪868‬‬
‫‪92‬‬
‫‪73‬‬
‫‪EQY‬‬
‫‪1‬‬
‫‪68‬‬
‫‪118‬‬
‫‪11‬‬
‫‪CTY‬‬
‫‪1‬‬
‫‪128‬‬
‫‪211‬‬
‫‪34‬‬
‫‪ATR‬‬
‫‪1‬‬
‫‪408‬‬
‫‪113‬‬
‫‪75‬‬
‫גזית פיתוח‬
‫‪2‬‬
‫‪74‬‬
‫‪73‬‬
‫‪12‬‬
‫‪Gazit Brazil‬‬
‫‪1‬‬
‫‪121‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1‬‬
‫‪10‬‬
‫‪1,667‬‬
‫‪607‬‬
‫‪205‬‬
‫נכסים בפיתוח מחדש והרחבה‬
‫עלות‬
‫להשלמה‬
‫)מיליון ש"ח(‬
‫שטח‬
‫בפיתוח‬
‫מחדש‬
‫והרחבה‬
‫)אלפי מ"ר(‬
‫‪FCR‬‬
‫‪23‬‬
‫‪1,433‬‬
‫‪161‬‬
‫‪122‬‬
‫‪EQY‬‬
‫‪9‬‬
‫‪115‬‬
‫‪147‬‬
‫‪39‬‬
‫שם החברה‬
‫‪1‬‬
‫סך השקעה עד ליום‬
‫‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫)מיליון ש"ח(‬
‫מס' נכסים‬
‫‪CTY‬‬
‫‪1‬‬
‫‪59‬‬
‫‪361‬‬
‫‪27‬‬
‫‪ATR‬‬
‫‪1‬‬
‫‪128‬‬
‫‪83‬‬
‫‪17‬‬
‫‪34‬‬
‫‪1,735‬‬
‫‪752‬‬
‫‪205‬‬
‫הפרויקט נמצא בשלב תכנון שטרם הסתיים וטרם אושר על ידי האורגנים המוסמכים של החברה‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫‪.3.2‬‬
‫אירועים מהותיים בקבוצה בתקופת הדוח‬
‫גיוסי הון‬
‫א‪.‬‬
‫לפרטים בדבר גיוס הון על ידי ‪ CTY‬בדרך של הנפקת זכויות‪ ,‬בהיקף של כ‪ 200 -‬מיליון אירו והשתתפות‬
‫החברה בגיוס הון זה בסך של כ‪ 98.1 -‬מיליון אירו )כ‪ 472 -‬מיליון ש"ח(‪ ,‬ראה באור ‪3‬א'‪ 1‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫לפרטים בדבר גיוס הון על ידי החברה באמצעות דוח הצעת מדף בתמורה נטו של כ‪ 490 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה‬
‫באור ‪3‬א'‪ 2‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫פעילות מימון‬
‫ג‪.‬‬
‫לפרטים בדבר גיוסי חוב על ידי ‪ FCR‬בהיקף של כ‪ 450 -‬מיליון דולר קנדי באגרות חוב וכ‪ 57.5 -‬מיליון דולר‬
‫קנדי באגרות חוב להמרה‪ ,‬ראה באור ‪3‬ב' לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫לפרטים בדבר גיוס חוב על ידי ‪ CTY‬בהיקף של ‪ 500‬מיליון אירו באגרות חוב‪ ,‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 7‬לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫לפרטים בדבר גיוס חוב על ידי ‪ ATR‬בהיקף של ‪ 350‬מיליון אירו באגרות חוב‪ ,‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 4‬לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫לפרטים בדבר גיוס חוב על‪-‬ידי החברה בדרך של הרחבת סדרה סחירה‪ ,‬בהיקף של כ‪ 856-‬מליון ש"ח‬
‫באגרות חוב )סדרה יא'(‪ ,‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 6‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫ביום ‪ 10‬במאי‪ 2013 ,‬קבעה חברת הדירוג ‪ S&P‬לראשונה דירוג אשראי ל‪ CTY -‬לזמן קצר וזמן ארוך של '‪'A-3‬‬
‫ו‪ ,'BBB-' -‬בהתאמה‪ ,‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫ביום ‪ 16‬במאי‪ 2013 ,‬קבעה חברת הדירוג ‪ Moody's‬לראשונה דירוג אשראי ל‪ CTY -‬לזמן ארוך של '‪,'Baa3‬‬
‫עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫ביום ‪ 13‬במאי‪ 2013 ,‬העלתה חברת הדירוג ‪ S&P Maalot‬את דירוג האשראי לכל סדרות אגרות החוב של‬
‫החברה שבמחזור לרמת דירוג ‪ ilAA-‬מרמת דירוג ‪ ,ilA+‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫י‪.‬‬
‫לפרטים בדבר הגדלת מסגרת אשראי מתחדשת על ידי ‪ FCR‬והארכת תקופתה‪ ,‬ראה סעיף ‪7‬ד' לפרק עדכון‬
‫תיאור עסקי החברה‪.‬‬
‫אירועים אחרים‬
‫יא‪.‬‬
‫לפרטים בדבר רכישת המרכז המסחרי ‪ Kista Galleria‬בשטוקהולם‪ ,‬שבדיה‪ ,‬על ידי ‪ CTY‬באמצעות עסקה‬
‫משותפת )‪ ,(50%‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 2‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫יב‪.‬‬
‫לפרטים בדבר רכישת כ‪ 2.1 -‬מיליון מניות ‪ CTY‬על ידי החברה בתקופת הדוח‪ ,‬בתמורה לכ‪ 25 -‬מיליון ש"ח‬
‫ראה באור ‪3‬ג'‪ 1‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫יג‪.‬‬
‫לפרטים בדבר רכישת כ‪ 20.4 -‬מיליון מניות ‪ ATR‬ממשקיע מקבוצת ‪ CPI‬בתמורה לכ‪ 87.8 -‬מיליון אירו )כ‪-‬‬
‫‪ 417‬מיליון ש"ח( והכרה ברווח מרכישה במחיר הזדמנותי בסך של כ‪ 173 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪6‬‬
‫לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫יד‪.‬‬
‫לפרטים בדבר מכירת ‪ 50%‬מנכס דיור מוגן ו‪ 60% -‬מקרקע שהוחזקו באמצעות ‪ ,Royal Senior Care‬על ידי‬
‫החברה לשותף שלה בנכסים אלו‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 3‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫טו‪.‬‬
‫לפרטים בדבר התקשרות בתקופת הדוח של מר חיים כצמן‪ ,‬יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בחברה )יחד‬
‫עם חברה פרטית בשליטתו(‪ ,‬בהסכם בעלי מניות עם מר דורי סגל‪ ,‬סגן פעיל ליו"ר הדירקטוריון ודירקטור‬
‫ובעל מניות בנורסטאר‪ ,‬ורעייתו‪ ,‬הגב' אריקה אוטסון‪ ,‬בעלת מניות בנורסטאר‪ ,‬בקשר עם החזקותיהם‬
‫בנורסטאר‪ ,‬והפיכתם לחלק מבעלי השליטה בה‪ ,‬ראו תקנה ‪21‬א לפרק ד' לדוח התקופתי לשנת ‪.2012‬‬
‫טז‪.‬‬
‫לפרטים בדבר הנפקה פרטית לעובדים ונושאי משרה )לרבות בעלי עניין( של כתבי אופציה למניות‪ ,‬יחידות‬
‫מניה חסומות )‪ (RSUs‬ויחידות מניה מותנות בביצועים )‪ ,(PSUs‬ראה באורים ‪3‬ג'‪3 ,7‬ג'‪ 8‬ו‪3 -‬ג'‪ 9‬לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫יז‪.‬‬
‫לפרטים בדבר השפעת התוכנית הכלכלית שאושרה בכנסת על החברה‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 11‬לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫יח‪.‬‬
‫לפרטים בדבר הנפקת כתבי אופציה בדרך של זכויות על ידי גזית פיתוח‪ ,‬ומימוש כתבי האופציה האמורים‬
‫שהוקצו לחברה‪ ,‬ראה באור ‪3‬א'‪ 3‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫יט‪.‬‬
‫לפרטים בדבר התקשרות החברה בהסכם שומות עם רשות המיסים בישראל לשנים ‪ 2004-2011‬לסגירת‬
‫כל המחלוקות שנתגלעו בקשר עם השומות‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 10‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.3.3‬‬
‫מדיניות חלוקת דיבידנד‬
‫בהתאם למדיניות החברה‪ ,‬מודיעה החברה בסוף כל שנה על הדיבידנד הצפוי לשנה העוקבת‪ .‬בחודש נובמבר‬
‫‪ 2013‬הודיעה החברה‪ ,‬כי הדיבידנד שיוכרז בשנת ‪ 2014‬לא יפחת מ‪ 45 -‬אגורות למניה לרבעון )‪ 1.80‬ש"ח למניה‬
‫בחישוב שנתי(‪ ,‬חלף מדיניות דיבידנד שהוכרזה בנובמבר ‪ 2012‬על פיה חולק סכום של ‪ 43‬אגורות למניה ברבעון‬
‫)‪ 1.72‬ש"ח למניה בחישוב שנתי(‪.‬‬
‫האמור לעיל כפוף לקיומם של רווחים ראויים לחלוקה במועדים הרלוונטיים וכפוף להוראות כל דין הרלוונטיות‬
‫לחלוקת הדיבידנד ולהחלטות אשר החברה רשאית לקבל‪ ,‬לרבות לעניין יעוד אחר לרווחיה ושינוי מדיניות זו‪.‬‬
‫להלן גרף התפתחות הדיבידנד של החברה לשנים ‪ 1999‬ועד ‪:2014‬‬
‫אגורות למניה‬
‫‪CAGR 10.7%‬‬
‫*(‬
‫צפי בהנחת יישום החלטת דירקטוריון החברה בדבר שיעור חלוקת הדיבידנד לשנת ‪ ,2014‬כאמור לעיל‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫‪.3.4‬‬
‫מצב כספי‬
‫נכסים שוטפים‬
‫יתרת הנכסים השוטפים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬הינה כ‪ 4.1 -‬מיליארד ש"ח לעומת כ‪ 5.6 -‬מיליארד ש"ח ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר ‪ .2012‬הירידה בנכסים השוטפים נובעת בעיקר מירידה במזומנים ושווי מזומנים אשר שימשו לפירעון‬
‫התחייבויות וכן ממימוש נכסים על ידי ‪ FCR‬אשר הוצגו כנכסים מוחזקים למכירה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫השקעות המטופלות בשיטת השווי המאזני‬
‫יתרת ההשקעות המטופלות בשיטת השווי המאזני ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬בסך של כ‪ 5,909 -‬מיליון ש"ח כוללת‬
‫בעיקר השקעה בכ‪ 149.3 -‬מיליון מניות ‪ ATR‬בסכום של כ‪ 4,339 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת יתרה בסך של כ‪4,713 -‬‬
‫מיליון ש"ח הכוללת בעיקר השקעה בכ‪ 128.9 -‬מיליון מניות ‪ ATR‬בסכום של כ‪ 3,845 -‬מיליון ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪ .2012‬כמו כן‪ ,‬כוללת היתרה השקעות בספרי ‪ FCR ,CTY‬ו‪ EQY -‬בנדל"ן להשקעה באמצעות עסקאות משותפות וכן‬
‫השקעה של קבוצת דורי בדוראד אנרגיה בע"מ וב‪ .Ronson -‬הגידול ביתרת ההשקעות המטופלות בשיטת השווי‬
‫המאזני בתקופת הדוח נובע בעיקר מהשקעה של ‪ CTY‬בעסקה משותפת )‪ (50%‬לרכישת המרכז המסחרי ‪Kista‬‬
‫‪ Galleria‬שבשטוקהולם‪ ,‬שבדיה‪ ,‬בהשקעה נטו של כ‪ 144 -‬מיליון אירו )כ‪ 669 -‬מיליון ש"ח(‪ ,‬ראה גם באור ‪3‬ג'‪2‬‬
‫לדוחות הכספיים ומרכישת כ‪ 20.4 -‬מיליון מניות ‪ ATR‬ממשקיע מקבוצת ‪ CPI‬בהשקעה של כ‪ 87.8 -‬מיליון אירו )כ‪-‬‬
‫‪ 417‬מיליון ש"ח(‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 6‬לדוחות הכספיים‪ .‬הגידול האמור קוזז כתוצאה מהחלשות שער החליפין של‬
‫האירו כנגד הש"ח‪ ,‬בסך של כ‪ 0.2 -‬מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫השקעות אחרות‪ ,‬הלוואות ויתרות חובה‬
‫יתרת השקעות אחרות‪ ,‬הלוואות ויתרות חובה הינה כ‪ 828 -‬מיליון ש"ח ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לעומת סך של כ‪-‬‬
‫‪ 713‬מיליון ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬והיא כוללת בעיקר הלוואות לזמן ארוך שניתנו לשותפים ולאחרים‪ ,‬כמו גם‬
‫פיקדונות ויתרות חובה אחרות‪.‬‬
‫נגזרים פיננסיים‬
‫יתרת הנגזרים הפיננסיים נובעת בעיקר מעסקאות גידור במט"ח מסוג ‪ ,SWAP‬שבוצעו במסגרת מדיניות הקבוצה‬
‫לשמור על מתאם גבוה ככל האפשר בין המטבע בו נרכשים נכסיה לבין המטבע בו נלקחות ההתחייבויות בגין‬
‫רכישתם )על בסיס איחוד יחסי(‪ ,‬ומוצגת בשווי הוגן‪ .‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬הסתכמה היתרה כאמור‪ ,‬בכ‪1,191 -‬‬
‫מיליון ש"ח לעומת כ‪ 929 -‬מיליון ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2012‬הגידול נובע בעיקר משערוך הנגזרים הפיננסיים‬
‫לשוויים ההוגן בתקופת הדוח אשר הושפע בעיקר מהחלשות שערי החליפין של הדולר ארה"ב‪ ,‬הדולר הקנדי‪,‬‬
‫האירו והריאל הברזילאי כנגד הש"ח‪.‬‬
‫נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫יתרת הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בפיתוח )כולל נכסים מוחזקים למכירה‪ ,‬המוצגים ברכוש השוטף(‪ ,‬ליום‬
‫‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬הסתכמה בכ‪ 57.0 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 59.8 -‬מיליארד ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫הקיטון ביתרות אלו בתקופת הדוח נובע בעיקר מהשינוי בשערי החליפין )אירו‪ ,‬דולר ארה"ב ודולר קנדי לעומת‬
‫הש"ח( בסך של כ‪ 3.5 -‬מיליארד ש"ח וממכירת נדל"ן להשקעה‪ ,‬שאינו בליבת העסקים של הקבוצה‪ ,‬בתמורה של‬
‫כ‪ 1.8 -‬מיליארד ש"ח‪ .‬הקיטון האמור קוזז מרכישת נכסים מניבים‪ ,‬פיתוח נכסים חדשים ושיפוץ והרחבת נכסים‬
‫קיימים בעלות כוללת של כ‪ 2.0 -‬מיליארד ש"ח והתאמת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח בסך של כ‪ 0.5 -‬מיליארד ש"ח נוספים‪.‬‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫יתרת ההתחייבויות השוטפות ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬הינה כ‪ 5.2 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 5.4 -‬מיליארד ש"ח‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2012‬היתרה כוללת בעיקר חלויות שוטפות בגין התחייבויות לזמן ארוך‪ ,‬בסכום של כ‪2.3 -‬‬
‫מיליארד ש"ח לעומת כ‪ 2.4 -‬מיליארד ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2012‬הקיטון נובע בעיקר מירידה בחלויות שוטפות‬
‫בגין התחייבויות לזמן ארוך אשר נפרעו בתקופת הדוח וכן מירידה בהתחייבויות המיוחסות לנכסים המוחזקים‬
‫למכירה‪ .‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לקבוצה יתרת הון חוזר שלילי בסך של כ‪ 1,116 -‬מיליון ש"ח‪ .‬הרכוש השוטף‬
‫בסך של כ‪ 4.1 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬יתרת קווי האשראי לזמן ארוך המאושרים הלא מנוצלים בסך של כ‪ 7.4 -‬מיליארד‬
‫ש"ח וכן תזרים המזומנים הנובע מפעילות שוטפת‪ ,‬גבוהים משמעותית מסך ההתחייבויות השוטפות ולפיכך הנהלת‬
‫החברה מעריכה כי ניתן לפרוע באמצעותם את יתרת ההתחייבויות השוטפות ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪) 2013‬ראה גם‬
‫סעיף ‪ 3.6‬להלן(‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫יתרת ההתחייבויות הלא שוטפות ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬הסתכמה בכ‪ 40.9 -‬מיליארד ש"ח לעומת כ‪43.0 -‬‬
‫מיליארד ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2012‬הקיטון ביתרת ההתחייבויות הלא שוטפות נובע בעיקר מהשינוי בשערי‬
‫החליפין של הדולר ארה"ב‪ ,‬הדולר הקנדי והאירו לעומת הש"ח בסך של כ‪ 1.9 -‬מיליארד ש"ח‪ .‬כמו כן‪ ,‬בתקופת‬
‫הדוח גייסו חברות הקבוצה אגרות חוב ואגרות חוב להמרה בהיקף של כ‪ 5.1 -‬מיליארד ש"ח אשר שימשו בעיקר‬
‫לפירעון התחייבויות נושאות ריבית למוסדות פיננסיים ולאחרים‪.‬‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫ההון המיוחס לבעלי מניות החברה ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬הסתכם בכ‪ 8,186 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪7,849 -‬‬
‫מיליון ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2012‬הגידול בתקופת הדוח נובע בעיקר מגיוס הון על ידי החברה בסך נטו של כ‪-‬‬
‫‪ 490‬מיליון ש"ח ומרווח המיוחס לבעלי מניות החברה בתקופת הדוח בסך של כ‪ 739 -‬מיליון ש"ח‪ .‬הגידול כאמור‬
‫קוזז מסעיף קרנות הון בסך של כ‪ 670 -‬מיליון ש"ח )בעיקר בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של‬
‫פעילויות חוץ‪ ,‬כתוצאה מהחלשות שערי החליפין של האירו‪ ,‬הדולר ארה"ב והדולר הקנדי לעומת הש"ח( ומדיבידנד‬
‫שהוכרז בסך של כ‪ 222 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫ההון המיוחס לבעלי מניות החברה‪ ,‬למניה‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬הסתכם בכ‪ 46.6 -‬ש"ח למניה לעומת כ‪47.5 -‬‬
‫ש"ח למניה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬וזאת לאחר חלוקת דיבידנד של ‪ 1.29‬ש"ח למניה בתקופת הדוח‪.‬‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫יתרת זכויות שאינן מקנות שליטה ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬הסתכמה בכ‪ 14.9 -‬מיליארד ש"ח לעומת כ‪14.8 -‬‬
‫מיליארד ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2012‬היתרה כוללת בעיקר את חלקם של בעלי מניותיה האחרים של ‪ EQY‬בשיעור‬
‫של כ‪ 54.8% -‬מהונה של ‪ ,EQY‬את חלקם של בעלי מניותיה האחרים של ‪ FCR‬בשיעור של כ‪ 54.7% -‬מהונה של‬
‫‪ ,FCR‬וכן את חלקם של בעלי מניותיה האחרים של ‪ CTY‬בשיעור של כ‪ 50.7% -‬מהונה של ‪.CTY‬‬
‫הגידול בתקופת הדוח נובע בעיקר מהנפקת הון לזכויות שאינן מקנות שליטה בחברות מאוחדות בסכום כולל של‬
‫כ‪ 606 -‬מיליון ש"ח וחלקם של הזכויות שאינן מקנות שליטה ברווח הכולל של החברות המאוחדות בסך של כ‪20 -‬‬
‫מיליון ש"ח‪ .‬הגידול האמור ביתרת הזכויות שאינן מקנות שליטה קוזז מהדיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה בסך‬
‫של כ‪ 551 -‬מיליון ש"ח ‪.‬‬
‫יחסי חוב לסך נכסים‬
‫יחס החוב נושא הריבית נטו של הקבוצה לסך המאזן‪ ,‬הסתכם ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬בכ‪ 55.2% -‬לעומת כ‪-‬‬
‫‪ 55.6%‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2012‬ולעומת כ‪ 56.1% -‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫יחס החוב נושא הריבית של הקבוצה לסך המאזן‪ ,‬הסתכם ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬בכ‪ 56.3% -‬לעומת כ ‪56.8%‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2012‬ולעומת כ‪ 57.5% -‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫יחס החוב נושא הריבית נטו של הקבוצה לשווי הנכסי )הנגזר משווי השוק של מניות חברות הקבוצה(‪ ,‬הסתכם ליום‬
‫‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לכ‪ 54.5% -‬לעומת כ‪ 55.1% -‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2012‬ולעומת כ‪ 54.5% -‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪.2012‬‬
‫יחס החוב נושא הריבית של הקבוצה לשווי הנכסי )הנגזר משווי השוק של מניות חברות הקבוצה(‪ ,‬הסתכם ליום ‪30‬‬
‫בספטמבר ‪ 2013‬לכ‪ 55.5% -‬לעומת כ‪ 56.3% -‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2012‬ולעומת כ‪ 55.9% -‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫‪19‬‬
‫תוצאות הפעולות וניתוחן‬
‫‪.3.5‬‬
‫א‪.‬‬
‫להלן תוצאות הפעולות‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מליוני ש"ח‬
‫)למעט נתוני רווח נקי למניה(‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫הכנסות מהשכרת מבנים‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫‪3,877‬‬
‫‪1,275‬‬
‫‪3,879‬‬
‫‪1,246‬‬
‫‪1,251‬‬
‫‪397‬‬
‫‪1,352‬‬
‫‪424‬‬
‫‪5,249‬‬
‫‪1,705‬‬
‫הכנסה תפעולית‪ ,‬נטו מהשכרת מבנים‬
‫‪2,602‬‬
‫‪2,633‬‬
‫‪854‬‬
‫‪928‬‬
‫‪3,544‬‬
‫הכנסות ממכירת בניינים‪ ,‬קרקעות ומביצוע עבודות‬
‫עלות מכירת בניינים‪ ,‬קרקעות והעבודות שבוצעו‬
‫‪1,320‬‬
‫‪1,214‬‬
‫‪1,335‬‬
‫‪1,267‬‬
‫‪372‬‬
‫‪337‬‬
‫‪403‬‬
‫‪382‬‬
‫‪1,749‬‬
‫‪1,665‬‬
‫רווח גולמי ממכירת בניינים‪ ,‬קרקעות וביצוע עבודות‬
‫‪106‬‬
‫‪68‬‬
‫‪35‬‬
‫‪21‬‬
‫‪84‬‬
‫סך הכל רווח גולמי‬
‫‪2,708‬‬
‫‪2,701‬‬
‫‪889‬‬
‫‪949‬‬
‫‪3,628‬‬
‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‪,‬‬
‫נטו‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הכנסות אחרות‬
‫הוצאות אחרות‬
‫חלק החברה ברווחי חברות המטופלות בשיטת השווי‬
‫המאזני‪ ,‬נטו‬
‫‪504‬‬
‫)‪(428‬‬
‫‪187‬‬
‫)‪(55‬‬
‫‪1,472‬‬
‫)‪(476‬‬
‫‪168‬‬
‫)‪(40‬‬
‫‪113‬‬
‫)‪(135‬‬
‫‪180‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪441‬‬
‫)‪(149‬‬
‫‪43‬‬
‫)‪(23‬‬
‫‪1,913‬‬
‫)‪(648‬‬
‫‪164‬‬
‫)‪(47‬‬
‫‪164‬‬
‫‪279‬‬
‫‪59‬‬
‫‪125‬‬
‫‪299‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫‪3,080‬‬
‫‪4,104‬‬
‫‪1,105‬‬
‫‪1,386‬‬
‫‪5,309‬‬
‫)‪(1,732‬‬
‫‪378‬‬
‫)‪(1,763‬‬
‫‪86‬‬
‫)‪(579‬‬
‫‪74‬‬
‫)‪(666‬‬
‫‪41‬‬
‫)‪(2,214‬‬
‫‪120‬‬
‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה )הטבת מס(‬
‫‪1,726‬‬
‫‪121‬‬
‫‪2,427‬‬
‫‪458‬‬
‫‪600‬‬
‫)‪(6‬‬
‫‪761‬‬
‫‪115‬‬
‫‪3,215‬‬
‫‪681‬‬
‫רווח נקי‬
‫‪1,605‬‬
‫‪1,969‬‬
‫‪606‬‬
‫‪646‬‬
‫‪2,534‬‬
‫הוצאות מימון‬
‫הכנסות מימון‬
‫מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלי מניות החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪739‬‬
‫‪866‬‬
‫‪733‬‬
‫‪1,236‬‬
‫‪334‬‬
‫‪272‬‬
‫‪187‬‬
‫‪459‬‬
‫‪957‬‬
‫‪1,577‬‬
‫‪1,605‬‬
‫‪1,969‬‬
‫‪606‬‬
‫‪646‬‬
‫‪2,534‬‬
‫רווח נקי למניה המיוחס לבעלי מניות החברה )בש"ח(‬
‫רווח נקי בסיסי‬
‫‪4.36‬‬
‫‪4.44‬‬
‫‪1.90‬‬
‫‪1.13‬‬
‫‪5.80‬‬
‫רווח נקי מדולל‬
‫‪4.34‬‬
‫‪4.23‬‬
‫‪1.89‬‬
‫‪1.06‬‬
‫‪5.59‬‬
‫‪20‬‬
‫להלן דוח על הרווח הכולל‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫רווח נקי‬
‫‪1,969‬‬
‫‪1,605‬‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מליוני ש"ח‬
‫‪606‬‬
‫‪646‬‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2,534‬‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר )לאחר השפעת המס(‪:‬‬
‫סכומים שיסווגו או המסווגים מחדש לרווח והפסד‪:‬‬
‫התאמות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ‬
‫מימוש קרנות הון מתרגום דוחות כספיים של‬
‫פעילות חוץ שטופלה בשיטת השווי המאזני‬
‫רווחים )הפסדים( בגין עסקאות גידור תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫רווחים בגין נכסים פיננסיים זמינים למכירה‬
‫)‪(1,732‬‬
‫‪1,000‬‬
‫)‪(160‬‬
‫‪572‬‬
‫)‪(417‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3‬‬
‫‪238‬‬
‫‪10‬‬
‫)‪(106‬‬
‫‪40‬‬
‫‪8‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(69‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(100‬‬
‫‪37‬‬
‫)‪(1,484‬‬
‫‪937‬‬
‫)‪(151‬‬
‫‪509‬‬
‫)‪(477‬‬
‫סכומים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח‬
‫והפסד‪:‬‬
‫רווח )הפסד( בשל הערכה מחדש של רכוש קבוע‬
‫בעסקה משותפת‬
‫) ‪(6‬‬
‫‪16‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪10‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫)‪(1,490‬‬
‫‪953‬‬
‫)‪(151‬‬
‫‪509‬‬
‫)‪(467‬‬
‫סה"כ רווח כולל‬
‫‪115‬‬
‫‪2,922‬‬
‫‪455‬‬
‫‪1,155‬‬
‫‪2,067‬‬
‫מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלי מניות החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪95‬‬
‫‪20‬‬
‫‪1,183‬‬
‫‪1,739‬‬
‫‪276‬‬
‫‪179‬‬
‫‪431‬‬
‫‪724‬‬
‫‪773‬‬
‫‪1,294‬‬
‫‪115‬‬
‫‪2,922‬‬
‫‪455‬‬
‫‪1,155‬‬
‫‪2,067‬‬
‫‪21‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ניתוח תוצאות הפעולות לתקופת הדוח‬
‫הכנסות מהשכרת מבנים‬
‫סך ההכנסות מהשכרת מבנים הסתכמו בתקופת הדוח לכ‪ 3,877 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 3,879 -‬מיליון ש"ח‬
‫בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬הקיטון נובע בעיקר מירידה בשערי החליפין הממוצעים של הדולר‪ ,‬הדולר‬
‫הקנדי והאירו לעומת הש"ח והוא קוזז מהפעלה לראשונה של נכסים שפיתוחם הושלם‪ ,‬מהפעלת נכסים‬
‫נוספים שנרכשו במהלך השנים ‪ 2012‬ו‪ 2013 -‬בקיזוז נכסים שנמכרו ומגידול בהכנסות מהנכסים הקיימים‪.‬‬
‫בהנחת שערי החליפין הממוצעים של התקופה המקבילה אשתקד ההכנסות מהשכרת מבנים גדלו בכ‪6% -‬‬
‫לעומת התקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה בתקופת הדוח הסתכמו בכ‪ 1,275 -‬מיליון ש"ח המהווים כ‪ 32.9% -‬מסך‬
‫ההכנסות מהשכרה‪ ,‬לעומת כ‪ 1,246 -‬מיליון ש"ח המהווים כ‪ 32.1% -‬מסך ההכנסות מהשכרה בתקופה‬
‫המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫הכנסה תפעולית נטו מהשכרת מבנים )‪(N.O.I‬‬
‫ההכנסה התפעולית נטו מהשכרת מבנים בתקופת הדוח קטנה בכ‪ 1% -‬לכ‪ 2,602 -‬מיליון ש"ח )כ‪67.1% -‬‬
‫מסך ההכנסות מהשכרה(‪ ,‬לעומת כ‪ 2,633 -‬מיליון ש"ח )כ‪ 67.9% -‬מסך ההכנסות מהשכרה( בתקופה‬
‫המקבילה אשתקד‪ .‬בהנחת שערי החליפין הממוצעים של התקופה המקבילה אשתקד ההכנסה התפעולית‬
‫נטו מהשכרת מבנים גדלה בכ‪ 5% -‬לעומת התקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫מכירת בניינים‪ ,‬קרקעות וביצוע עבודות‬
‫סך ההכנסות ממכירת בניינים‪ ,‬קרקעות וביצוע עבודות‪ ,‬הסתכמו בתקופת הדוח‪ ,‬בכ‪ 1,320 -‬מיליון ש"ח‪,‬‬
‫מתוכן סך של כ‪ 237 -‬מיליון ש"ח ממכירת בניינים וקרקעות וכ‪ 1,083 -‬מיליון ש"ח מביצוע עבודות‪ ,‬לעומת‬
‫סך של כ‪ 1,335 -‬מיליון ש"ח מתוכן סך של כ‪ 167 -‬מיליון ש"ח ממכירת בניינים וקרקעות וסך של כ‪1,168 -‬‬
‫מיליון ש"ח מביצוע עבודות‪ ,‬בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬בתקופת הדוח הכנסות ממכירת בניינים כוללת‬
‫לראשונה את פעילות ‪ FCR‬בתחום היזום למגורים בהיקף של כ‪ 103 -‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫הרווח הגולמי מפעילות זו בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ‪ 106 -‬מיליון ש"ח לעומת רווח גולמי בסך של‬
‫כ‪ 68 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫החברה מיישמת את מודל השווי ההוגן ב‪) IAS 40 -‬מתוקן( ‪ -‬נדל"ן להשקעה‪ .‬כתוצאה מיישום התקן‪ ,‬הכירה‬
‫הקבוצה בתקופת הדוח‪ ,‬ברווח מעלייה בשווי ההוגן של נכסיה בסכום ברוטו בסך של כ‪ 504 -‬מיליון ש"ח‬
‫לעומת עליית ערך בסך של כ‪ 1,472 -‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬עליית ערך נדל"ן להשקעה‬
‫בתקופת הדוח‪ ,‬מקורה בעיקר מהחברות ‪ FCR ,EQY‬ו‪ CTY -‬ונבעה מירידה מתונה בריביות ההיוון ושיפור‬
‫בתזרים המזומנים מנכסים זהים‪.‬‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות הסתכמו בתקופת הדוח בכ‪ 428 -‬מיליון ש"ח )כ‪ 8.2% -‬מסך ההכנסות(‪ ,‬לעומת כ‪-‬‬
‫‪ 476‬מיליון ש"ח )כ‪ 9.1% -‬מסך ההכנסות( בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬הקיטון בהוצאות הנהלה וכלליות‬
‫מקורו בעיקר מקיטון בהוצאות ההנהלה וכלליות ב‪ EQY -‬ו‪ CTY -‬ונובע כתוצאה מירידה בהוצאות בגין בחינת‬
‫עסקאות וקיטון בהוצאות השכר‪ ,‬וכן מחיסכון בהוצאות הנהלה כתוצאה משינוי מבני במסגרתו הפכה ‪GAA‬‬
‫מחברה ציבורית לחברה פרטית‪.‬‬
‫הכנסות אחרות‬
‫הכנסות אחרות הסתכמו בתקופת הדוח בכ‪ 187 -‬מיליון ש"ח והן נבעו בעיקר מרווח בסך של כ‪ 173 -‬מיליון‬
‫ש"ח מרכישה במחיר הזדמנותי של מניות ‪ ATR‬ממשקיע מקבוצת ‪ ,CPI‬ראה גם באור ‪3‬ג'‪ 6‬לדוחות הכספיים‪,‬‬
‫זאת לעומת הכנסות אחרות בסך של כ‪ 168 -‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬אשר נבעו בעיקר‬
‫מרווח מרכישה במחיר הזדמנותי של מניות ‪ ATR‬במהלך המסחר בבורסה בסך של כ‪ 134 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫הוצאות אחרות‬
‫הוצאות אחרות הסתכמו בתקופת הדוח בכ‪ 55 -‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 40 -‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ .‬הוצאות אחרות בתקופת הדוח כללו בעיקר הפסד הון ממכירת נדל"ן להשקעה בסך של כ‪44 -‬‬
‫מיליון ש"ח והפסד מירידה בשיעור החזקה ב‪ ATR -‬בסך של כ‪ 10 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫חלק החברה ברווחי חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני‪ ,‬נטו‬
‫בתקופת הדוח הסתכם הסעיף בכ‪ 164 -‬מיליון ש"ח והוא כולל בעיקר את חלק החברה ברווחי ‪ ATR‬בסך‬
‫של כ‪ 140 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת רווח של כ‪ 279 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד אשר כלל בעיקר רווח‬
‫בסך של כ‪ 171 -‬מיליון ש"ח בגין חלק החברה ברווחי ‪ ATR‬ואת חלק החברה ברווחי ‪ RSC‬בסך של כ‪71 -‬‬
‫מיליון ש"ח )בעיקר בגין רווח הון ממכירת ‪ 12‬בתי דיור מוגן(‪ .‬הירידה בחלק החברה ברווחי ‪ ATR‬נבעה‬
‫בעיקר‬
‫מעליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‪ ,‬נטו קטנה יותר בתקופת הדוח לעומת‬
‫התקופה המקבילה אשתקד וכן מגידול בהוצאות מימון בגין הפרשי שער‪.‬‬
‫הוצאות מימון‬
‫הוצאות המימון בתקופת הדוח הסתכמו בכ‪ 1,732 -‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 1,763 -‬מיליון ש"ח בתקופה‬
‫המקבילה אשתקד‪ .‬הוצאות המימון כוללות הפסד מפירעון מוקדם של התחייבויות נושאות ריבית ונגזרים‬
‫פיננסיים בסך של כ‪ 145 -‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 15 -‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬כמו כן הוצאות‬
‫המימון בתקופה המקבילה אשתקד כללו הוצאות שערוך נגזרים פיננסיים בעיקר בגין עסקאות גידור מסוג‬
‫‪) SWAP‬החלף מטבע( בסך של כ‪ 136 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת רווח משערוך נגזרים בסך של כ‪ 289 -‬מיליון ש"ח‬
‫בתקופת הדוח שנכלל במסגרת הכנסות המימון‪ .‬בנטרול הפסד מפירעון מוקדם של התחייבויות נושאות‬
‫ריבית ושערוך נגזרים פיננסיים כאמור‪ ,‬הוצאות המימון בתקופת הדוח קטנו לעומת התקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ ,‬כתוצאה מגיוסי חוב לזמן ארוך בשנים ‪ 2012‬ו‪ 2013 -‬בריבית נמוכה יותר מהחוב שנפרע בתקופה‬
‫האמורה‪ ,‬כאשר יתרת החוב הממוצעת בתקופת הדוח הסתכמה ב‪ 39.6 -‬מיליארד ש"ח לעומת כ‪39.4 -‬‬
‫מיליארד ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬הוצאות המימון משקפות ריבית נומינלית שנתית ממוצעת של כ‪-‬‬
‫‪ 5.0%‬על מצבת ההתחייבויות נושאות הריבית של החברה והחברות המאוחדות שלה‪ ,‬לעומת כ‪5.2% -‬‬
‫בתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫הכנסות מימון‬
‫הכנסות המימון בתקופת הדוח הסתכמו בכ‪ 378 -‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 86 -‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ .‬הכנסות המימון בתקופת הדוח כוללות בעיקר רווח משערוך נגזרים פיננסיים בסך של כ‪289 -‬‬
‫מיליון ש"ח )בתקופה המקבילה אשתקד נרשמו הוצאות שיערוך נגזרים פיננסיים במסגרת הוצאות המימון‬
‫כאמור לעיל(‪ ,‬הכנסות ריבית בסך של כ‪ 81 -‬מיליון ש"ח )בתקופה המקבילה אשתקד הכנסות בסך של כ‪-‬‬
‫‪ 50‬מיליון ש"ח( והכנסות ממימוש ניירות ערך ומדיבידנד בסך של כ‪ 8 -‬מיליון ש"ח )בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד הכנסות בסך של כ‪ 23 -‬מיליון ש"ח(‪.‬‬
‫מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה בתקופת הדוח כוללים בעיקר הוצאות מסים נדחים בסך של כ‪ 77 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬הנובעות‬
‫בעיקר מגידול בעתודות למסים נדחים בגין עליית ערך נדל"ן להשקעה ואשר קוזז מקיטון בעתודות למסים‬
‫נדחים‪ ,‬בעקבות שינוי בצפי החברה בדבר היכולת לניצול הפסדים כנגד רווחים מעסקאות גידור )ראה גם‬
‫באור ‪3‬ג'‪ 11‬לדוחות הכספיים(‪ ,‬לעומת הוצאות מסים נדחים בסך של כ‪ 433 -‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ .‬בנוסף‪ ,‬בתקופת הדוח‪ ,‬נרשמו הוצאות מסים בגין שנים קודמות בסך נטו של כ‪ 10 -‬מליון ש"ח‬
‫כתוצאה מהסכמי שומות בחברה )ראה באור ‪3‬ג'‪ 10‬לדוחות הכספיים( ובחברה מאוחדת‪ .‬הוצאות מסים‬
‫שוטפים בחברות הקבוצה הסתכמו בתקופת הדוח בכ‪ 34 -‬מליון ש"ח לעומת הוצאות בסך של כ‪ 25 -‬מיליון‬
‫ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ניתוח תוצאות הפעולות לרבעון השלישי של שנת ‪2013‬‬
‫הכנסות מהשכרת מבנים‬
‫סך ההכנסות מהשכרת מבנים ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬קטנו בכ‪ 7% -‬לכ‪ 1,251 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪-‬‬
‫‪ 1,352‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הקיטון נובע בעיקר מירידה בשערי החליפין הממוצעים של‬
‫הדולר‪ ,‬הדולר הקנדי והאירו לעומת הש"ח והוא קוזז מהפעלה לראשונה של נכסים שפיתוחם הושלם‪,‬‬
‫מהפעלת נכסים נוספים שנרכשו במהלך השנים ‪ 2012‬ו‪ 2013 -‬בקיזוז נכסים שנמכרו ומגידול בהכנסות‬
‫מהנכסים הקיימים‪ .‬בהנחת שערי החליפין הממוצעים של הרבעון המקביל אשתקד ההכנסות מהשכרת‬
‫מבנים גדלו בכ‪ 3% -‬לעומת הרבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬הסתכמו בכ‪ 397 -‬מיליון ש"ח המהווים כ‪-‬‬
‫‪ 31.7%‬מסך ההכנסות מהשכרה‪ ,‬לעומת כ‪ 424 -‬מיליון ש"ח המהווים כ‪ 31.4% -‬מסך ההכנסות מהשכרה‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫הכנסה תפעולית נטו מהשכרת מבנים )‪(N.O.I‬‬
‫ההכנסה התפעולית נטו מהשכרת מבנים ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬קטנה בכ‪ 8% -‬לכ‪ 854 -‬מיליון ש"ח‬
‫)כ‪ 68.3% -‬מסך ההכנסות מהשכרה(‪ ,‬לעומת כ‪ 928 -‬מיליון ש"ח )כ‪ 68.6% -‬מסך ההכנסות מהשכרה(‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬בהנחת שערי החליפין הממוצעים של הרבעון המקביל אשתקד ההכנסה‬
‫התפעולית נטו מהשכרת מבנים גדלה בכ‪ 2% -‬לעומת הרבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫מכירת בניינים‪ ,‬קרקעות וביצוע עבודות‬
‫סך ההכנסות ממכירת בניינים‪ ,‬קרקעות וביצוע עבודות‪ ,‬ברבעון השלישי לשנת ‪ ,2013‬הסתכמו בכ‪372 -‬‬
‫מיליון ש"ח‪ ,‬מתוכן סך של כ‪ 54 -‬מיליון ש"ח ממכירת בניינים וקרקעות וכ‪ 318 -‬מיליון ש"ח מביצוע עבודות‪,‬‬
‫לעומת סך של כ‪ 403 -‬מיליון ש"ח מתוכן סך של כ‪ 21 -‬מיליון ש"ח ממכירת בניינים וקרקעות וסך של כ‪-‬‬
‫‪ 382‬מיליון ש"ח מביצוע עבודות‪ ,‬ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬החל מתחילת שנת ‪ 2013‬הכנסות ממכירת‬
‫בניינים כוללות את פעילות ‪ FCR‬בתחום היזום למגורים אשר הסתכמו ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬בסך של‬
‫כ‪ 2 -‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫הרווח הגולמי מפעילות זו ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬הסתכם לסך של כ‪ 35 -‬מיליון ש"ח לעומת רווח‬
‫גולמי בסך של כ‪ 21 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫החברה מיישמת את מודל השווי ההוגן ב‪) IAS 40 -‬מתוקן( ‪ -‬נדל"ן להשקעה‪ .‬כתוצאה מיישום התקן‪ ,‬הכירה‬
‫הקבוצה ברבעון השלישי לשנת ‪ ,2013‬ברווח מעלייה בשווי ההוגן של נכסיה בסכום ברוטו בסך של כ‪113 -‬‬
‫מיליון ש"ח לעומת עליית ערך בסך של כ‪ 441 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬עליית ערך נדל"ן‬
‫להשקעה ברבעון השלישי לשנת ‪ ,2013‬מקורה בעיקר מהחברות ‪ EQY‬ו‪ CTY -‬ונבעה משיפור בתזרים‬
‫מזומנים מנכסים זהים‪.‬‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬הסתכמו בכ‪ 135 -‬מיליון ש"ח )כ‪ 8.3% -‬מסך‬
‫ההכנסות(‪ ,‬לעומת כ‪ 149 -‬מיליון ש"ח )כ‪ 8.5% -‬מסך ההכנסות( ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הקיטון‬
‫בהוצאות הנהלה וכלליות מקורו בעיקר בחברה וב‪ ,CTY -‬כתוצאה מירידה בהוצאות בגין בחינת עסקאות‬
‫וקיטון בהוצאות השכר‪.‬‬
‫הכנסות אחרות‬
‫הכנסות אחרות הסתכמו ב‪ 180 -‬מיליון ש"ח ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬ונבעו בעיקר מרווח מרכישה‬
‫במחיר הזדמנותי של מניות ‪ ATR‬ממשקיע מקבוצת ‪ CPI‬בסך של כ‪ 173 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה גם באור ‪3‬ג'‪6‬‬
‫לדוחות הכספיים‪ ,‬לעומת הכנסות אחרות בסך של כ‪ 43 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪ ,‬אשר נבעו‬
‫בעיקר מרווח מרכישה במחיר הזדמנותי של מניות ‪ ATR‬במהלך המסחר בבורסה‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫הוצאות אחרות‬
‫הוצאות אחרות הסתכמו בכ‪ 1 -‬מיליון ש"ח ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬לעומת כ‪ 23 -‬מיליון ש"ח ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪.‬‬
‫חלק החברה ברווחי חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני‪ ,‬נטו‬
‫ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬הסתכם הסעיף בכ‪ 59 -‬מיליון ש"ח והוא כולל בעיקר את חלק החברה ברווחי‬
‫‪ ATR‬בסך של כ‪ 54 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת רווח של כ‪ 125 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד אשר כלל‬
‫סך של כ‪ 48 -‬מיליון ש"ח בגין חלק החברה ברווחי ‪ ATR‬ואת חלק החברה ברווחי ‪ RSC‬בסך של כ‪ 60 -‬מיליון‬
‫ש"ח )בעיקר בגין רווח הון ממכירת ‪ 12‬בתי דיור מוגן(‪.‬‬
‫הוצאות מימון‬
‫הוצאות המימון ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬הסתכמו בכ‪ 579 -‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 666 -‬מיליון ש"ח‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬הוצאות המימון ברבעון השלישי לשנת ‪ 2012‬כללו הוצאות שערוך נגזרים‬
‫פיננסיים בסך של כ‪ 89 -‬מיליון ש"ח‪ .‬הוצאות המימון משקפות ריבית נומינלית שנתית ממוצעת של כ‪5.3% -‬‬
‫על מצבת ההתחייבויות נושאות הריבית של החברה והחברות המאוחדות שלה‪ ,‬בדומה לרבעון המקביל‬
‫אשתקד‪.‬‬
‫הכנסות מימון‬
‫הכנסות המימון ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬הסתכמו בכ‪ 74 -‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 41 -‬מיליון ש"ח ברבעון‬
‫המקביל אשתקד‪ .‬הכנסות המימון ברבעון כוללות בעיקר רווח משערוך נגזרים פיננסיים בסך של כ‪46 -‬‬
‫מיליון ש"ח )ברבעון המקביל אשתקד נרשמו הוצאות שיערוך נגזרים פיננסיים במסגרת הוצאות המימון‬
‫כאמור לעיל( הכנסות ריבית בסך של כ‪ 26 -‬מיליון ש"ח )ברבעון המקביל אשתקד הכנסות בסך של כ‪17 -‬‬
‫מיליון ש"ח( והכנסות מרווח ממימוש ניירות ערך ומדיבידנד בסך של כ‪ 2 -‬מיליון ש"ח )ברבעון המקביל‬
‫אשתקד הכנסות בסך של כ‪ 8 -‬מיליון ש"ח(‪.‬‬
‫מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬כוללים בעיקר הכנסות מסים נדחים בסך של כ‪ 50 -‬מיליון‬
‫ש"ח‪ ,‬הנובעות בעיקר מקיטון בעתודות למסים נדחים בעקבות שינוי בצפי החברה בדבר היכולת לניצול‬
‫הפסדים כנגד רווחים מעסקאות גידור )ראה גם באור ‪3‬ג'‪ 11‬לדוחות הכספיים(‪ ,‬אשר קוזז מגידול בעתודות‬
‫למיסים נדחים בגין עליית ערך נדל"ן להשקעה‪ ,‬לעומת הוצאות מסים נדחים בסך של כ‪ 106 -‬מיליון ש"ח‬
‫ברבעון המקביל אשתקד‪ .‬בנוסף‪ ,‬ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬נרשמו הוצאות מיסים בגין שנים קודמות‬
‫בסך של כ‪ 28 -‬מיליון ש"ח כתוצאה מהסכם שומות של החברה עם רשות המיסים בישראל )ראה באור‬
‫‪3‬ג'‪ 10‬לדוחות הכספיים(‪ .‬הוצאות מסים שוטפים בחברות הקבוצה הסתכמו ברבעון השלישי לשנת ‪2013‬‬
‫בכ‪ 16 -‬מליון ש"ח לעומת הוצאות בסך של כ‪ 9 -‬מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫‪25‬‬
‫‪.3.6‬‬
‫נזילות ומקורות מימון‬
‫לקבוצה מדיניות של שמירה על רמת נזילות נאותה המאפשרת ניצול הזדמנויות עסקיות בתחומי עיסוקה וכן‬
‫גמישות בנגישות למקורות המימון‪.‬‬
‫מקורות הנזילות של הקבוצה הינם מזומנים הנובעים מנכסיה המניבים‪ ,‬קווי אשראי‪ ,‬משכנתאות והלוואות לזמן‬
‫ארוך‪ ,‬גיוסי אגרות חוב‪ ,‬אגרות חוב להמרה וגיוסי הון‪ .‬הקבוצה משתמשת במקורות אלה‪ ,‬לשם רכישה‪ ,‬פיתוח‬
‫ופיתוח מחדש של נכסים מניבים‪ ,‬פירעון התחייבויות‪ ,‬השקעות בחברות מוחזקות‪ ,‬השקעות אחרות ותשלום‬
‫דיבידנדים‪.‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬מסתכמות היתרות הנזילות שברשות החברה והחברות המאוחדות שלה‪ ,‬לרבות מזומנים‬
‫והשקעות לזמן קצר‪ ,‬בכ‪ 1.7 -‬מיליארד ש"ח ולתום שנת ‪ 2012‬בכ‪ 2.3 -‬מיליארד ש"ח‪ .‬בנוסף‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪ 2013‬לחברה ולחברות המאוחדות שלה קווי אשראי לזמן ארוך מאושרים לא מנוצלים למשיכה מיידית בסך של כ‪-‬‬
‫‪ 7.4‬מיליארד ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 5.9 -‬מיליארד ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫נכון ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לרשות החברה והחברות המאוחדות שלה עומדים קווי אשראי לזמן ארוך‬
‫מאושרים לא מנוצלים למשיכה מיידית ויתרות נזילות בסכום של כ‪ 9.1 -‬מיליארד ש"ח )מתוכם כ‪2.4 -‬‬
‫מיליארד ש"ח בחברה ובחברות בנות בבעלותה המלאה של החברה(‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לחברה ולחברות המאוחדות שלה נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫שאינו משועבד המוצג בספרים בשווי הוגן של כ‪ 38.7 -‬מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לחברה על פי דוחותיה המאוחדים ודוחותיה הנפרדים הון חוזר שלילי בסך של כ‪1,116 -‬‬
‫מיליון ש"ח וכ‪ 514 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ .‬מנגד עומדים לרשות הקבוצה במאוחד והחברה בסולו )לרבות בחברות‬
‫בבעלותה המלאה של החברה( קווי אשראי לזמן ארוך מאושרים אשר ניתנים לניצול באופן מיידי בסך של כ‪7.4 -‬‬
‫מיליארד ש"ח וכ‪ 2.2 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ .‬בהתאם למדיניות הקבוצה‪ ,‬הקבוצה נוהגת לממן את פעילותה‬
‫באמצעות קווי אשראי מתחדשים ומגייסת הון וחוב ארוך טווח מעת לעת בהתאם לתנאי השוק‪ .‬לפרטים בדבר גיוס‬
‫חוב על ידי החברה לאחר תאריך הדיווח בהיקף נטו של כ‪ 446 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪5‬ב' לדוחות הכספיים‪,‬‬
‫לפרטים בדבר הגדלת מסגרת אשראי בהיקף של כ‪ 85 -‬מיליון דולר עם בנק זר‪ ,‬ראה סעיף ‪19‬ד' לדוח עדכון תיאור‬
‫עסקי החברה‪ .‬דירקטוריון החברה בחן את קיומו של הון חוזר שלילי‪ ,‬הן על פי דוחותיה המאוחדים של החברה והן‬
‫על פי הדוח הכספי הנפרד של החברה‪ ,‬וקבע כי לאור היקף המקורות העומדים לרשות הקבוצה בכלל והחברה‪,‬‬
‫כמפורט לעיל‪ ,‬אין בקיומו בכדי להצביע על בעיית נזילות בקבוצה או בחברה‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬לחברה על פי דוחותיה הנפרדים תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות‬
‫שוטפת‪ ,‬אשר בצירוף להון החוזר השלילי מהווה סימן אזהרה‪ ,‬על פי תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(‪,‬‬
‫תש"ל‪ ,1970-‬ומחייב בהתאם גילוי בדבר תזרים המזומנים החזוי של החברה‪ ,‬המצורף כנספח ד' לדוח הדירקטוריון‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫‪.3.7‬‬
‫תזרים מזומנים‬
‫תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם בתקופת הדוח וברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬בכ‪ 572 -‬מיליון ש"ח וכ‪-‬‬
‫‪ 413‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬לעומת כ‪ 963 -‬מיליון ש"ח וכ‪ 568 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬בתקופות המקבילות‬
‫אשתקד‪ .‬בנטרול הפרשי עיתוי בגין תשלומים לצדדים שלישיים )ראה להלן( הסתכם תזרים המזומנים מפעילות‬
‫שוטפת בתקופת הדוח וברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬בכ‪ 997 -‬מיליון ש"ח וכ‪ 411 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬לעומת כ‪-‬‬
‫‪ 1,186‬מיליון ש"ח וכ‪ 634 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬בתקופות המקבילות אשתקד‪ .‬כמו כן הפעילות השוטפת בתקופת‬
‫הדוח כוללת הפסד מפירעון מוקדם של עסקאות החלפת ריבית בסך של כ‪ 118 -‬מיליון ש"ח כתוצאה מפירעון‬
‫מוקדם של התחייבויות נושאות ריבית על ידי ‪ .CTY‬תזרים המזומנים לתקופות המקבילות אשתקד כוללות דיבידנד‬
‫מיוחד מ‪ RSC -‬בסך של כ‪ 282 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬כתוצאה ממכירת ‪ 12‬בתי אבות‪.‬‬
‫ל‪ 9 -‬חודשים שנסתיימו‬
‫ל‪ 3 -‬חודשים שנסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫מיליון ש"ח‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת‬
‫‪1‬‬
‫בנטרול שינויים בסעיפי נכסים והתחייבות‪ ,‬נטו‬
‫‪572‬‬
‫‪963‬‬
‫‪425‬‬
‫‪223‬‬
‫‪413‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪568‬‬
‫‪66‬‬
‫הפסד מפירעון מוקדם של עסקאות החלפת ריבית‬
‫כתוצאה מפירעון מוקדם של התחייבויות נושאות‬
‫ריבית‬
‫דיבידנד מיוחד מ‪RSC -‬‬
‫‪118‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(282‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(282‬‬
‫מזומנים נטו מפעילות שוטפת בנטרול השפעות‬
‫‪1,115‬‬
‫הנ"ל‬
‫‪904‬‬
‫‪411‬‬
‫‪352‬‬
‫בתקופת הדוח החברה והחברות המאוחדות שלה מימנו את פעילותן באמצעות גיוסי הון בסך של כ‪ 995 -‬מיליון‬
‫ש"ח ובאמצעות הנפקת אגרות חוב ואגרות חוב להמרה בסכום נטו של כ‪ 4,083 -‬מיליון ש"ח‪ .‬תזרימי מזומנים אלה‬
‫שימשו בעיקר לרכישה‪ ,‬הקמה ופיתוח של נדל"ן להשקעה בקיזוז מכירת נדל"ן להשקעה בסכום נטו של כ‪272 -‬‬
‫מיליון ש"ח‪ ,‬לפירעון הלוואות וקווי אשראי בסכום נטו של כ‪ 4,055 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לתשלום דיבידנדים על ידי חברות‬
‫הקבוצה בסך של כ‪ 698 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לביצוע השקעות והענקת הלוואות לחברות מוחזקות בסכום נטו של כ‪1,238 -‬‬
‫מיליון ש"ח ולרכישת ניירות ערך זמינים למכירה והשקעות בנכסים פיננסיים בסכום נטו של כ‪ 270 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫ברבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬החברה והחברות המאוחדות שלה מימנו את פעילותן באמצעות קבלת הלוואות וקווי‬
‫אשראי בסכום נטו של כ‪ 99 -‬מיליון ש"ח ובאמצעות פירעון הלוואות שניתנו לזמן ארוך בסכום נטו של כ‪196 -‬‬
‫מיליון ש"ח‪ .‬תזרימי מזומנים אלה שימשו בעיקר לפירעון אגרות חוב ואגרות חוב להמרה בסכום נטו של כ‪51 -‬‬
‫מיליון ש"ח‪ ,‬לרכישה‪ ,‬הקמה ופיתוח של נדל"ן להשקעה בקיזוז מכירת נדל"ן להשקעה בסכום נטו של כ‪403 -‬‬
‫מיליון ש"ח‪ ,‬לתשלום דיבידנדים על ידי חברות הקבוצה בסך של כ‪ 215 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬לביצוע השקעות והענקת‬
‫הלוואות לחברות מוחזקות בסכום נטו של כ‪ 427 -‬מיליון ש"ח ולרכישת ניירות ערך זמינים למכירה והשקעות‬
‫בנכסים פיננסיים בסכום נטו של כ‪ 149 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪.3.8‬‬
‫תוכנית רכישה‬
‫ביום ‪ 13‬בספטמבר ‪ 2011‬החליט דירקטוריון החברה על אימוץ תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה‪.‬‬
‫בהתאם לתוכנית הרכישה‪ ,‬כפי שעודכנה מעת לעת‪ ,‬ולאחרונה ביום ‪ 26‬באוגוסט ‪ ,2013‬החברה רשאית לרכוש‬
‫אגרות חוב מהסדרות שבמחזור בהיקף של ‪ 100‬מיליון ש"ח‪ .‬תוקף התוכנית עד לחודש אוגוסט ‪ .2014‬הרכישות‬
‫מכוח התוכנית יבוצעו מעת לעת‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתה של הנהלת החברה‪ .‬נכון ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬וסמוך‬
‫למועד פרסום דוח זה רכשה החברה כ‪ 5.4 -‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב מכוח התוכנית האמורה‪ .‬לפרטים נוספים‬
‫אודות תוכנית הרכישה ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום ‪ 13‬בספטמבר ‪) 2011‬מס' אסמכתא‪2011-01- :‬‬
‫‪ ,(273129‬מיום ‪ 4‬בינואר ‪) 2012‬מספר אסמכתא‪ (2012-01-006039 :‬ומיום ‪ 21‬באוגוסט ‪) 2012‬מס' אסמכתא‪2012- :‬‬
‫‪.(01-215097‬‬
‫‪1‬‬
‫ראה דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫‪.4‬‬
‫דיווח בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם‬
‫‪4.1‬‬
‫האחראים בחברה לנושא דיווח וניהול סיכוני שוק הינם המנכ"ל והמשנה למנכ"ל ומנהל הכספים הראשי של‬
‫החברה‪ .‬מיום ‪ 19‬במרס ‪ ,2013‬מועד אישור הדוח השנתי של החברה לשנת ‪ ,2012‬לא חלו שינויים מהותיים במהות‬
‫סיכוני השוק ובדרכי ניהולם‪.‬‬
‫‪4.2‬‬
‫בתקופה שמיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2013‬ועד למועד אישור הדוחות הכספיים‪ ,‬האחראים על נושא דיווח וניהול סיכוני שוק‬
‫בחברה )מנכ"ל החברה והמשנה למנכ"ל ומנהל הכספים הראשי של החברה( קיימו ומקיימים דיונים שוטפים על‬
‫בסיס שבועי בנושא החשיפה לסיכוני שוק ובהם שינויים בשערי מטבע חוץ ובשערי הריבית‪ .‬בנוסף‪ ,‬בתקופה‬
‫האמורה‪ ,‬דירקטוריון החברה דן בסיכונים האמורים ובמדיניות החברה לגביהם‪ ,‬בישיבות בהן אושרו הדוחות‬
‫הכספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬ליום ‪ 31‬במרס ‪ ,2013‬ליום ‪ 30‬ביוני ‪ 2013‬וליום ‪ 30‬בספטמבר ‪.2013‬‬
‫‪4.3‬‬
‫שינויים בשערי מטבע חוץ – החל מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2013‬ועד ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬תוסף הש"ח כנגד הדולר‬
‫האמריקאי‪ ,‬הדולר הקנדי‪ ,‬האירו והריאל הברזילאי בשיעור של כ‪ ,5.3% -‬כ‪ ,8.5% -‬כ‪ 3.0% -‬וכ‪ ,12.6% -‬בהתאמה‪.‬‬
‫לגבי דוח בסיסי הצמדה מאוחד ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬ראה נספח א' לדוח הדירקטוריון‪ .‬בנוסף‪ ,‬החל מיום ‪30‬‬
‫בספטמבר ‪ 2013‬ועד לסמוך למועד אישור דוח זה תוסף הש"ח כנגד הדולר האמריקאי‪ ,‬הדולר הקנדי‪ ,‬האירו‬
‫והריאל הברזילאי בכ‪ ,0.4% -‬בכ‪ ,1.7% -‬בכ‪ 0.4% -‬ובכ‪ ,3.8% -‬בהתאמה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬חלק מהתחייבויות החברה צמודות לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל )בעיקר בגין פעילותה‬
‫בישראל(‪ .‬מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2013‬ועד ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬עלה מדד המחירים לצרכן )מדד ידוע( בכ‪.2.0% -‬‬
‫לגבי השפעת שינויים במדד המחירים לצרכן על ההון העצמי של החברה ראה דוח בסיסי הצמדה ליום ‪30‬‬
‫בספטמבר ‪ ,2013‬המצורף כנספח א' לדוח הדירקטוריון‪ .‬בנוסף‪ ,‬החל מיום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬ועד לסמוך למועד‬
‫אישור דוח זה‪ ,‬עלה מדד המחירים לצרכן )מדד ידוע( בכ‪.0.3% -‬‬
‫‪4.4‬‬
‫החברה שומרת‪ ,‬כבעבר‪ ,‬על מתאם גבוה ככל האפשר בין המטבע בו נרכשים נכסיה לבין המטבע בו נלקחו‬
‫ההתחייבויות בגין רכישת אותם נכסים‪ .‬הנהלת החברה בוחנת את מאזן ההצמדה באופן שוטף ומגיבה בהתאם‬
‫להתפתחויות בשערי החליפין‪ .‬ככלל‪ ,‬החברה משתדלת להחזיק את הונה העצמי במטבעות של השווקים השונים‬
‫בהן היא פועלת‪ ,‬למעט הש"ח‪ ,‬ובשיעורים דומים לשיעור הנכסים במטבע האמור מתוך סך הנכסים ותוך עריכה‬
‫מעת לעת של עסקאות הגנה לצמצום החשיפה כאמור לשינויים בשערי מטבע חוץ‪.‬‬
‫לפרטים בדבר היקף החשיפה של החברה לכל מטבע אליו היא חשופה )אירו‪ ,‬דולר ארה"ב‪ ,‬דולר קנדי‪ ,‬ש"ח‬
‫וריאל ברזילאי( אשר בגינו בוצעו עסקאות החלף מטבע ונלקחו הלוואות במטבעות השונים‪ ,‬ובדבר היקף החשיפה‬
‫המטבעית שנותרה לאחר ביצוע עסקאות ההחלף‪ ,‬נכון ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬ראה טבלה המצורפת כנספח ב'‬
‫לדוח הדירקטוריון‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫להלן התפלגות החשיפה הכלכלית של ההון המיוחס לבעלי מניות החברה למטבעות השונים ליום ‪30‬‬
‫בספטמבר ‪ 12013‬וליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫ריאל ברזילאי‬
‫וש"ח ‪2%‬‬
‫אירו‬
‫‪34%‬‬
‫דולר ארה"ב‬
‫‪32%‬‬
‫דולר קנדי‬
‫‪32%‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫ריאל ברזילאי‬
‫וש"ח ‪2%‬‬
‫אירו‬
‫‪35%‬‬
‫דולר ארה"ב‬
‫‪30%‬‬
‫דולר קנדי‬
‫‪33%‬‬
‫‪1‬‬
‫ראה נספח ב' לדוח הדירקטוריון‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫‪.5‬‬
‫היבטי ממשל תאגידי‬
‫‪.5.1‬‬
‫תרומות‬
‫הקבוצה רואה עצמה מחויבת לדאוג ולסייע לקהילות בהן היא פועלת‪ ,‬בהתאם למדיניות ההשקעה החברתית‬
‫שאושרה על ידי הנהלת החברה‪ .‬בתקופת הדוח תרמה הקבוצה למגוון פעילויות חינוך‪ ,‬תרבות‪ ,‬רווחה ובריאות‬
‫במדינות השונות‪.‬‬
‫א‪.‬‬
‫מיזם "לדרום" – בחודש ספטמבר ‪ 2012‬הושק מיזם "לדרום" באמצעותו מבקשת החברה לסייע לחיזוקה של‬
‫מערכת החינוך בדרום הארץ‪ .‬במסגרת המיזם תומכת החברה בפרויקטים חינוכיים בכ‪ 20 -‬בתי ספר‪,‬‬
‫מעניקה מלגות ל‪ 110 -‬סטודנטים ומסייעת למרכזי צעירים‪ .‬מיזם "לדרום" צפוי להיות אפיק ההשקעה‬
‫החברתית המרכזי של החברה בשנים הקרובות‪ ,‬אשר דירקטוריון החברה אישר בגינו מסגרת תקציבית של‬
‫עד ‪ 7‬מיליון ש"ח לשנה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫מכון גזית גלוב לנדל"ן ‪ -‬החברה תורמת למרכז הבינתחומי בהרצליה‪ ,‬אשר הקים מכון שעוסק בהוראה‬
‫ומחקר בתחומים של ייזום וניהול נדל"ן‪ .‬החברה התחייבה לתרומה הנ"ל בסך כולל של ‪ 2.9‬מיליון דולר עד‬
‫לשנת ‪.2018‬‬
‫ג‪.‬‬
‫תרומות לקהילה – הקבוצה תומכת במגוון ארגונים חברתיים בתחומי הרווחה‪ ,‬הבריאות‪ ,‬התרבות והסיוע‬
‫לחיילים‪ .‬בתקופת הדוח המשיכה החברה באימוץ גדוד סדיר של לוחמים במסגרת פרויקט "אמץ לוחם"‪,‬‬
‫תמיכה בעמותת "אתגרים" ובעמותת "גדולים מהחיים" ובארגונים רבים נוספים‪ .‬בנוסף לתרומות מבצעים‬
‫עובדי החברה פעילויות התנדבותיות‪.‬‬
‫סך תרומות הקבוצה בתקופת הדוח הסתכמו בכ‪ 8,200 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫תגמול עובדים בכירים‬
‫א‪.‬‬
‫ביום ‪ 1‬במאי ‪ 2013‬אישרה האסיפה הכללית של החברה מענק שנתי בגין שנת ‪ 2012‬בסך של ‪ 480‬אלפי ש"ח‪,‬‬
‫המהווה את החלק בשיקול דעת הדירקטוריון‪ ,‬למר אהרון סופר‪ ,‬מנכ"ל החברה‪ ,‬מתוך מענק כולל בסך של ‪1,600‬‬
‫אלפי ש"ח )אשר אושר על ידי ועדת התגמול ודירקטוריון החברה בחודש מרץ ‪.(2013‬‬
‫ב‪.‬‬
‫בחודש ספטמבר ‪ 2013‬אישרה האסיפה הכללית של החברה‪ ,‬לאחר קבלת אישור דירקטוריון החברה וועדת‬
‫התגמול שלה‪ ,‬אימוץ מדיניות תגמול לנושאי המשרה בחברה‪ ,‬וזאת בהתאם להוראות תיקון מס' ‪ 20‬לחוק החברות‪,‬‬
‫תשנ"ט – ‪ .1999‬מדיניות התגמול תחול על המנהל הכללי‪ ,‬משנים למנהל הכללי וסמנכ"לים‪ ,‬וכן על דירקטורים‬
‫בחברה‪ ,‬לרבות אלה הממלאים תפקיד אקזקוטיבי בחברה )למעט בעלי השליטה בחברה(‪.‬‬
‫באותו המועד אישרה האסיפה הכללית של החברה )לאחר קבלת אישור הדירקטוריון וועדת התגמול של החברה(‬
‫הארכת ההתקשרות עם מר אהרון סופר כמנכ"ל החברה לתקופה של שלוש שנים נוספות החל מיום ‪ 1‬בנובמבר‬
‫‪ 2013‬ועדכון תנאי העסקתו בחברה‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬במועד האמור אישרה האסיפה הכללית של החברה )לאחר קבלת אישור הדירקטוריון וועדת התגמול של‬
‫החברה( הארכת ההתקשרות עם מר אריה מינטקביץ כממלא מקום פעיל ליו"ר דירקטוריון החברה‪ ,‬בהיקף של‬
‫‪ 50%‬משרה‪ ,‬לתקופה של שלוש שנים החל ממועד קבלת אישור האסיפה הכללית של החברה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬במהלך חודש יולי ‪ 2013‬אישרה ועדת התגמול‪ ,‬בכפוף לאישור מדיניות התגמול של החברה על ידי האסיפה‬
‫הכללית )שנתקבל כאמור בחודש ספטמבר ‪ ,(2013‬את תשלום חלק המענק השנתי שאושר למר מינטקביץ על ידי‬
‫דירקטוריון החברה בגין שנת ‪ ,2012‬בסך של ‪ 180‬אלפי ש"ח )מתוך מענק כולל בסך ‪ 500‬אלפי ש"ח(‪ ,‬וזאת לאחר‬
‫שנחה דעתה של הועדה כי לו היתה חלה מדיניות התגמול גם לגבי המענק לשנת ‪ ,2012‬היה זכאי מר מינטקביץ‬
‫למענק כולל בסך של ‪ 500‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫לפרטים נוספים ראה דוח זימון האסיפה הכללית של החברה מיום ‪ 29‬ביולי ‪ ,2013‬דיווח משלים מיום ‪ 20‬באוגוסט‬
‫‪ 2013‬וכן דוח בדבר תוצאות האסיפה הכללית מיום ‪ 3‬בספטמבר ‪) 2013‬מס' אסמכתא‪2013-01- ,2013-01-103449 :‬‬
‫‪ 122073‬ו‪ ,2013-01-136449 -‬בהתאמה(‪.‬‬
‫‪30‬‬
‫בחודש ספטמבר ‪ 2013‬אישרה האסיפה הכללית של החברה )לאחר קבלת אישור ועדת התגמול ודירקטוריון‬
‫ג‪.‬‬
‫החברה( הקצאה למר אריה מינטקביץ‪ ,‬ממלא מקום יו"ר דירקטוריון החברה של כ‪ 144-‬אלפי כתבי אופציה לא‬
‫סחירים‪ ,‬כ‪ 16-‬אלפי יחידות ‪ RSUs‬וכ‪ 36-‬אלפי יחידות ‪ PSUs‬במסלול הוני עם נאמן לפי סעיף ‪ 102‬לפקודת מס‬
‫הכנסה‪ ,‬בהתאם להוראות הסכם העסקה עמו שאושר באותו מועד )כמפורט בסעיף ב' לעיל(‪ .‬שווי כלל המכשירים‬
‫ההוניים שהוקצו במועד אישור הדירקטוריון הסתכם לסך של כ‪ 3-‬מליון ש"ח‪ .‬לפרטים נוספים בדבר ניירות הערך‬
‫האמורים ראה באור ‪3‬ג'‪ 9‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫בחודש ספטמבר ‪ 2013‬אישרה האסיפה הכללית של החברה )לאחר קבלת אישור ועדת התגמול ודירקטוריון‬
‫ד‪.‬‬
‫החברה( הקצאה למנכ"ל החברה‪ ,‬מר אהרון סופר‪ ,‬כתבי אופציה לא סחירים‪ RSUs ,‬ו‪ PSUs -‬בשווי כולל של ‪8.25‬‬
‫מיליון ש"ח‪ ,‬במסלול הוני עם נאמן לפי סעיף ‪ 102‬לפקודת מס הכנסה‪ ,‬בהתאם להוראות הסכם העסקה עמו‬
‫שאושר באותו המועד )כמפורט בסעיף ב' לעיל(‪ .‬בהתאם לאישור האמור‪ ,‬בחודש נובמבר ‪ 2013‬הקצתה החברה‬
‫למר סופר כ‪ 382 -‬אלפי כתבי אופציה לא סחירים‪ ,‬כ‪ 43 -‬אלפי יחידות ‪ RSUs‬וכ‪ 97 -‬אלפי יחידות ‪ .PSUs‬לפרטים‬
‫נוספים בדבר ניירות הערך האמורים ראה באור ‪3‬ג'‪ 8‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד‬
‫‪.7.1‬‬
‫מידע נוסף ואירועים לאחר תאריך הדיווח‬
‫א‪.‬‬
‫ביום ‪ 15‬באוקטובר ‪ 2013‬השלימה החברה הליך רישום מניותיה למסחר ב‪ .TSX -‬הרישום לא לווה בהנפקה‬
‫של מניות החברה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫לפרטים בדבר גיוס חוב על ידי החברה בהיקף של כ‪ 451 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪5‬ב' לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫לפרטים בדבר הגדלת מסגרת אשראי מתחדשת והארכת תקופתה על ידי החברה עם בנק זר‪ ,‬ראה סעיף‬
‫‪19‬ד' לפרק עדכון תיאור עסקי החברה‪.‬‬
‫‪.7.2‬‬
‫אומדנים חשבונאיים קריטיים ‪-‬‬
‫בתקופת הדוח לא חלו שינויים באומדנים חשבונאיים קריטיים‪ ,‬למעט האמור בבאור ‪3‬ג'‪ 11‬לדוחות הכספיים בדבר‬
‫השינוי בצפי החברה בדבר היכולת לנצל יתרות הפסדים כנגד רווחים מעסקאות גידור‪ .‬למידע נוסף בדבר אומדנים‬
‫חשבונאיים קריטיים‪ ,‬ראה באור ‪2‬ב' לדוחות הכספיים לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫‪.8‬‬
‫פרטים אודות ההתחייבויות של התאגיד המוחזקות על ידי הציבור‬
‫בטוחות לאגרות החוב )סדרה י'(‬
‫א‪.‬‬
‫התחייבויות החברה על פי אגרות החוב )סדרה י'( מובטחות בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה על זכויות בקשר לנכסי‬
‫מקרקעין‪ ,‬כמפורט בדוח המיידי של החברה מיום ‪ 18‬בינואר ‪) 2009‬מס' אסמכתא‪") (2009-01-016440 :‬הדוח‬
‫המקדים"( ובדוח הצעת המדף מיום ‪ 19‬בפברואר ‪) 2009‬מס' אסמכתא‪") (2009-01-040392 :‬דוח הצעת המדף";‬
‫המידע הכלול בדוח המקדים ובדוח הצעת המדף מובא בזאת על דרך ההפניה(‪ .‬ערכם של הנכסים המשועבדים‬
‫האמורים בדוחות הכספיים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הנו כ‪ 1,109 -‬מליון ש"ח‪ .‬לא חל שינוי מהותי בשווים‬
‫של הנכסים המשועבדים ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לעומת שוויים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ביום ‪ 13‬במאי‪ 2013 ,‬העלתה חברת הדירוג ‪ S&P Maalot‬את דירוג האשראי לכל סדרות אגרות החוב של החברה‬
‫שבמחזור לרמת דירוג '‪ 'ilAA-‬מ‪ ,'ilA+' -‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫‪ 19‬בנובמבר ‪2013‬‬
‫תאריך אישור דוח הדירקטוריון‬
‫חיים כצמן ‪ -‬יו"ר הדירקטוריון‬
‫‪31‬‬
‫אהרון סופר ‪ -‬מנכ"ל‬
‫נספח א' לדוח הדירקטוריון‬
‫דוח בסיסי הצמדה‬
‫בש"ח‬
‫צמוד‬
‫למדד‬
‫המחירים‬
‫לצרכן‬
‫בדולר‬
‫של‬
‫ארה"ב‬
‫או‬
‫בהצמדה‬
‫אליו‬
‫‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫בדולר‬
‫קנדי או‬
‫בהצמדה‬
‫אליו‬
‫נכסים‬
‫באירו‬
‫בש"ח‬
‫או‬
‫לא‬
‫בהצמדה‬
‫צמוד‬
‫אליו‬
‫מיליוני ש"ח‬
‫אחר‬
‫ללא‬
‫בסיס‬
‫הצמדה‬
‫סה"כ‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫השקעות והלוואות לזמן קצר‬
‫לקוחות וחייבים ויתרות חובה‬
‫השקעות והלוואות לזמן ארוך‬
‫סך‪-‬הכל נכסים כספיים‬
‫‪3‬‬
‫‪95‬‬
‫‪8‬‬
‫‪162‬‬
‫‪268‬‬
‫‪176‬‬
‫‪237‬‬
‫‪163‬‬
‫‪486‬‬
‫‪1,062‬‬
‫‪280‬‬
‫‪406‬‬
‫‪91‬‬
‫‪325‬‬
‫‪1,102‬‬
‫‪162‬‬
‫‬‫‪79‬‬
‫‪75‬‬
‫‪316‬‬
‫‪98‬‬
‫‪6‬‬
‫‪73‬‬
‫‪6‬‬
‫‪183‬‬
‫‪29‬‬
‫‪8‬‬
‫‪543‬‬
‫‪519‬‬
‫‪1,099‬‬
‫‬‫‬‫‪82‬‬
‫‬‫‪82‬‬
‫‪748‬‬
‫‪752‬‬
‫‪1,039‬‬
‫‪1,573‬‬
‫‪4,112‬‬
‫נכסים פיננסים אחרים )‪(1‬‬
‫נכסים אחרים )‪(2‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪15,229‬‬
‫‬‫‪24,834‬‬
‫‬‫‪13,551‬‬
‫‬‫‪3,390‬‬
‫‬‫‪5,917‬‬
‫‪1,793‬‬
‫‪294‬‬
‫‪1,793‬‬
‫‪63,215‬‬
‫סך‪-‬הכל נכסים‬
‫‪268‬‬
‫‪16,291‬‬
‫‪25,936‬‬
‫‪13,867‬‬
‫‪3,573‬‬
‫‪7,016‬‬
‫‪2,169‬‬
‫‪69,120‬‬
‫התחייבויות‬
‫אשראי לזמן קצר מתאגידים‬
‫בנקאיים ומנותני אשראי‬
‫אחרים‬
‫ספקים ונותני שירותים וזכאים‬
‫ויתרות זכות‬
‫התחייבויות מיוחסות לנכסים‬
‫מוחזקים למכירה‬
‫אגרות חוב )‪(4) (3‬‬
‫אגרות חוב להמרה‬
‫התחייבויות נושאות ריבית‬
‫למוסדות פיננסיים ולאחרים‬
‫התחייבויות פיננסיות אחרות‬
‫התחייבויות בשל הטבות‬
‫לעובדים‪ ,‬נטו‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪30‬‬
‫‪86‬‬
‫‪169‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪286‬‬
‫‪106‬‬
‫‪208‬‬
‫‪623‬‬
‫‪157‬‬
‫‪826‬‬
‫‪171‬‬
‫‪105‬‬
‫‪2,196‬‬
‫‬‫‪8,926‬‬
‫‪-‬‬
‫‪49‬‬
‫‪2,731‬‬
‫‪-‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6,425‬‬
‫‪1,283‬‬
‫‬‫‪3,281‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‪1,493‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪54‬‬
‫‪22,856‬‬
‫‪1,283‬‬
‫‪338‬‬
‫‪2‬‬
‫‪4,418‬‬
‫‪71‬‬
‫‪4,840‬‬
‫‪68‬‬
‫‪4,612‬‬
‫‪25‬‬
‫‪41‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,458‬‬
‫‪7‬‬
‫‬‫‪28‬‬
‫‪15,707‬‬
‫‪201‬‬
‫‬‫‪9,373‬‬
‫‪1‬‬
‫‪7,478‬‬
‫‬‫‪13,274‬‬
‫‬‫‪8,161‬‬
‫‪5‬‬
‫‪2,534‬‬
‫‬‫‪1,636‬‬
‫‬‫‪133‬‬
‫‪6‬‬
‫‪42,589‬‬
‫התחייבויות אחרות )‪(5‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3,494‬‬
‫‪3,494‬‬
‫סך‪-‬הכל התחייבויות‬
‫‪9,373‬‬
‫‪7,478‬‬
‫‪13,274‬‬
‫‪8,161‬‬
‫‪2,534‬‬
‫‪1,636‬‬
‫‪3,627‬‬
‫‪46,083‬‬
‫)‪(9,105‬‬
‫‪8,813‬‬
‫‪12,662‬‬
‫‪5,706‬‬
‫‪1,039‬‬
‫‪5,380‬‬
‫)‪(1,458‬‬
‫‪23,037‬‬
‫סך‪-‬הכל התחייבויות כספיות‬
‫נכסים בניכוי התחייבויות‬
‫)‪(1‬‬
‫בעיקר מכשירים פיננסיים המוצגים בשוויים ההוגן‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫בעיקר נדל"ן להשקעה‪ ,‬נדל"ן להשקעה בפיתוח‪ ,‬רכוש קבוע ומסים נדחים‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫מתוך ‪ 8,926‬מיליוני ש"ח צמודים למדד המחירים לצרכן‪ ,‬על סך של כ‪ 4,966-‬מיליוני ש"ח לחברה עסקאות החלף בסיס הצמדה למטבע‬
‫חוץ‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫מתוך ‪ 1,493‬מיליוני ש"ח ללא הצמדה‪ ,‬על סך של כ‪ 1,345-‬מיליוני ש"ח לחברה עסקאות החלף בסיס הצמדה למטבע חוץ‪.‬‬
‫)‪(5‬‬
‫בעיקר עתודה למס‪ ,‬נגזרים פיננסיים ומקדמות מלקוחות‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫נספח ב' לדוח הדירקטוריון‬
‫מידע נוסף בדבר חשיפה מטבעית ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪2013‬‬
‫להלן פרטים בדבר היקף החשיפה של החברה לכל מטבע אליו היא חשופה )אירו‪ ,‬דולר ארה"ב‪ ,‬דולר קנדי‪ ,‬ש"ח והריאל‬
‫הברזילאי( אשר בגינו בוצעו עסקאות החלף מטבע‪ ,‬ובדבר היקף החשיפה שנותר לאחר ביצוע עסקאות ההחלף‪ ,‬נכון ליום ‪30‬‬
‫בספטמבר ‪ .2013‬הטבלה האמורה מציגה את מצבת הנכסים ואת מצבת ההתחייבויות שבמאזן החברה )במטבע המקור ובשקלים‬
‫חדשים‪ (1‬ואת שיעורם מסך נכסי החברה ומסך התחייבויותיה‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬על בסיס איחוד יחסי‪ ,2‬ואת סך ההתאמות הפיננסיות‬
‫שמבצעת החברה באמצעות עסקאות החלף מטבע‪ ,‬במטרה שהרכב ההון העצמי יתאים‪ ,‬ככל האפשר‪ ,‬להרכב מצבת הנכסים‬
‫)בהיבט המטבעי(‪ .‬כפי שעולה מהטבלה‪ ,‬ההתאמה בין מטבע הנכסים למטבע ההתחייבויות אינה מלאה‪ ,‬והחשיפה בכל מטבע‬
‫מתבטאת בפערים‪ ,‬כמופיע בטבלה‪.‬‬
‫ריאל‬
‫ש"ח‬
‫דולר ארה"ב‬
‫אירו‬
‫דולר קנדי‬
‫מצבת נכסים במטבע מקור‬
‫‪2,577‬‬
‫‪2,342‬‬
‫‪2,948‬‬
‫‪3,302‬‬
‫‪317‬‬
‫מצבת נכסים בש"ח‬
‫‪2,577‬‬
‫‪8,284‬‬
‫‪14,072‬‬
‫‪11,331‬‬
‫‪505‬‬
‫‪36,769‬‬
‫‪ %‬מסך הנכסים‬
‫‪7‬‬
‫‪23‬‬
‫‪38‬‬
‫‪31‬‬
‫‪1‬‬
‫‪100‬‬
‫מצבת התחייבויות במטבע מקור‬
‫‪10,179‬‬
‫‪1,254‬‬
‫‪1,621‬‬
‫‪1,654‬‬
‫‪-‬‬
‫עסקאות החלף מטבע במטבע מקור‬
‫)‪(7,528‬‬
‫‪216‬‬
‫‪633‬‬
‫‪746‬‬
‫‪157‬‬
‫מצבת התחייבויות במטבע מקור‬
‫‪2,651‬‬
‫‪1,470‬‬
‫‪2,254‬‬
‫‪2,400‬‬
‫‪157‬‬
‫הנתונים מוצגים במיליונים‬
‫ברזילאי‬
‫סה"כ בש"ח‬
‫מצבת התחייבויות בש"ח‬
‫בהתאמה לעסקאות החלף‬
‫‪2,651‬‬
‫‪5,199‬‬
‫‪10,759‬‬
‫‪8,236‬‬
‫‪250‬‬
‫‪27,095‬‬
‫‪ %‬ההתחייבויות‬
‫‪10‬‬
‫‪19‬‬
‫‪40‬‬
‫‪30‬‬
‫‪1‬‬
‫‪100‬‬
‫סה"כ הון עצמי במטבע מקור‬
‫)‪(74‬‬
‫‪872‬‬
‫‪694‬‬
‫‪902‬‬
‫‪160‬‬
‫סה"כ הון עצמי כלכלי‪ 3‬בש"ח‬
‫)‪(74‬‬
‫‪3,085‬‬
‫‪3,313‬‬
‫‪3,095‬‬
‫‪255‬‬
‫‪9,674‬‬
‫‪ %‬מסך ההון העצמי‬
‫‪-‬‬
‫‪32‬‬
‫‪34‬‬
‫‪32‬‬
‫‪2‬‬
‫‪100‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫על פי שערי חליפין ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪.2013‬‬
‫הצגת מאזן החברה באיחוד יחסי אינה מבוצעת על פי כללי חשבונאות מקובלים‪ ,‬אלא בהתאם לשיעורי ההחזקה של החברה בכל אחת‬
‫מהחברות המאוחדות באותו המועד‪.‬‬
‫מייצג את ההון המיוחס לבעלי מניות החברה בנטרול מסים נדחים בגין שערוך נדל"ן להשקעה‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫נספח ג' לדוח הדירקטוריון‬
‫תמצית הערכת שווי‬
‫במהלך הרבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬ביצעה החברה עבודה בדבר הקצאת מחיר רכישה )‪ ((PPA) Purchase Price Allocation‬של‬
‫‪ ,ATR‬בגין רכישת כ‪ 20.4 -‬מיליון מניות נוספות של ‪ ,ATR‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 6‬לדוחות הכספיים )להלן‪" :‬הערכת השווי"(‪.‬‬
‫החברה בחנה את הדרישה לצירוף הערכת השווי‪ ,‬בהתאם לתקנה ‪8‬ב' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים( התש"ל‪-‬‬
‫‪ 1970‬ולפי עמדה משפטית מספר ‪ 105-23‬של רשות ניירות ערך‪ .‬בהתאם לבחינה זו‪ ,‬הרווח שנוצר לחברה כתוצאה מהערכת‬
‫השווי גבוה מ‪ 10% -‬מהרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה בתקופת הדוח‪ .‬יצוין כי‪ ,‬החברה מיישמת כמבחן נוסף את מבחן‬
‫הרווח השנתי המייצג קרי ‪ -‬רווח לארבעה רבעונים‪ ,‬המחושב כממוצע של הרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה ב‪12 -‬‬
‫הרבעונים האחרונים בערכו המוחלט )להלן‪" :‬הרווח המייצג"(‪ ,‬וגם בהתאם למבחן זה הרווח שנוצר מהערכת השווי היה גבוה‬
‫מ‪ 10% -‬מהרווח המייצג‪ .‬בהתאם לתוצאות הבחינה הכמותית ובהעדר שיקולים איכותיים אחרים מצרפת החברה את הערכת‬
‫השווי לפי תקנה ‪8‬ב' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים( התש"ל‪ .1970 -‬להלן תמצית הערכת השווי‪:‬‬
‫‪ PPA‬לצורך קביעת חלק החברה בשווי הנכסים המזוהים בניכוי שווי‬
‫‪.1‬‬
‫זיהוי נושא ההערכה‬
‫‪.2‬‬
‫מועד ההערכה‪/‬תאריך התוקף‬
‫‪ 29‬באוגוסט ‪2013‬‬
‫‪.3‬‬
‫שווי נושא ההערכה בספרי החברה‬
‫‪ 87.8‬מיליון אירו )כ‪ 417 -‬מיליון ש"ח(‪.‬‬
‫ההתחייבות המזוהות של ‪.ATR‬‬
‫)תמורה ששולמה בגין המניות(‬
‫‪.4‬‬
‫שווי נושא ההערכה שנקבע בהערכה‬
‫‪ 124.3‬מיליון אירו )כ‪ 590 -‬מיליון ש"ח(‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫זיהוי המעריך ואפיונו – ‪ BDO‬זיו האפט‬
‫זיו האפט ייעוץ וניהול בע"מ )להלן‪" :‬זיו האפט"(‪ .‬זיו האפט היא חלק מרשת‬
‫‪.6‬‬
‫מתודולוגית ההערכה שלפיה פעל‬
‫‪ BDO‬העולמית ומספקת שירותי יעוץ וניהול במגוון רחב של נושאים לחברות‬
‫הפועלות בתחומים שונים‪ .‬לזיו האפט ניסיון עשיר בתחומי הערכת השווי‪,‬‬
‫בדיקות נאותות )‪ -Due Diligence‬כלכליות וחשבונאיות(‪ ,‬הערכות שווי של‬
‫מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים‪.‬‬
‫לא קיימת תלות בין המעריך לבין החברה‪.‬‬
‫תקן דיווח בינלאומי מספר ‪ 3‬בדבר "צירופי עסקים"‪.‬‬
‫המעריך‬
‫‪.7‬‬
‫מודל ההערכה שלפיו פעל המעריך‬
‫‪.8‬‬
‫‪‬‬
‫היוון תזרימי מזומנים )‪ (DCF‬לנכסי מע"מ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הערכת שווי תשלום מבוסס מניות )חלק מזכויות המיעוט( באמצעות‬
‫מודל ‪ B&S‬בהתאם ל‪IFRS2 -‬‬
‫‪‬‬
‫הערכת שווי חיצונית של הלוואות‪ ,‬אגרות חוב וחכירה מימונית‪.‬‬
‫ההנחות העיקריות לפיהן בוצעה הערכת‬
‫‪‬‬
‫שיעור היוון ממוצע של כ‪ 10% -‬לחכירה מימונית‪.‬‬
‫השווי‬
‫‪‬‬
‫שיעורי היוון של כ‪ 4.2%-‬להלוואות וכ‪ 4% -‬לאגרות חוב‪ ,‬בהתאם‬
‫להערכת שווי חיצונית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫נכסי מע"מ לקבל הוונו בהתאם לשיעורי ההיוון של הנדל"ן בגינם נוצרו‬
‫בשיעורי היוון של ‪8.22%-12.2%‬‬
‫‪‬‬
‫נדל"ן להשקעה‪ ,‬נדל"ן בפיתוח וקרקעות הוערכו לפי שוויים בדוחות‬
‫הכספיים )מייצג את שוויים ההוגן(‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫רווח מרכישה במחיר הזדמנותי במועד‬
‫כ‪ 36.5 -‬מיליון אירו )כ‪ 173 -‬מיליון ש"ח(‪.‬‬
‫הרכישה‬
‫‪34‬‬
‫נספח ד' לדוח הדירקטוריון‬
‫גילוי בדבר תזרים מזומנים חזוי‬
‫דירקטוריון החברה בחן את הקריטריונים בנוגע לסימני האזהרה בתאגיד‪ ,‬כמפורט בתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‬
‫תש"ל – ‪ .1970‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬לחברה על פי דוחותיה הנפרדים )לפי תקנה ‪38‬ד' לתקנות האמורות( גרעון בהון החוזר‬
‫וכן תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת‪ ,‬המהווה את אחד מסימני האזהרה בהתאם לתקנות‪ ,‬ומחייב בהתאם גילוי‬
‫בדבר תזרים המזומנים החזוי של החברה‪.‬‬
‫להלן גילוי בדבר תזרים מזומנים חזוי ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2013‬הכולל את ההתחייבויות הקיימות והצפויות שעל החברה לפרוע‬
‫במהלך השנתיים ממועד הדוח‪ ,‬וכן פירוט המקורות הכספיים שמהם צופה החברה לפרוע את ההתחייבויות האמורות‪ ,‬בהיעדר‬
‫הנחת גיוס הון וחוב וכן היעדר השקעות נוספות‪:‬‬
‫‪1.10.2013‬‬
‫עד‬
‫‪31.12.2013‬‬
‫‪1.1.2014‬‬
‫עד‬
‫‪31.12.2014‬‬
‫‪1.1.2015‬‬
‫עד‬
‫‪30.9.2015‬‬
‫מיליוני ש"ח‬
‫יתרת נכסים נזילים לתחילת התקופה )‪(1‬‬
‫‪1,200‬‬
‫‪1,319‬‬
‫‪1,238‬‬
‫מקורות סולו‪:‬‬
‫מפעילות שוטפת במוחזקות )‪(2‬‬
‫‪155‬‬
‫‪1,117‬‬
‫‪914‬‬
‫הנפקת אגרות חוב‬
‫‪446‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ מקורות‬
‫‪601‬‬
‫‪1,117‬‬
‫‪914‬‬
‫שימושים סולו‪:‬‬
‫תזרים מזומנים לפעילות שוטפת )‪(5) (3‬‬
‫)‪(154‬‬
‫)‪(644‬‬
‫)‪(493‬‬
‫תזרים מזומנים לפעילות מימון )‪(5) (4‬‬
‫)‪(252‬‬
‫)‪(238‬‬
‫)‪(615‬‬
‫חלוקת דיבידנדים צפויים )‪(6‬‬
‫)‪(76‬‬
‫)‪(316‬‬
‫)‪(237‬‬
‫סה"כ שימושים‬
‫)‪(482‬‬
‫)‪(1,198‬‬
‫)‪(1,345‬‬
‫יתרת נכסים נזילים לסוף התקופה‬
‫‪1,319‬‬
‫‪1,238‬‬
‫‪807‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬לחברה ולחברות הבנות הפרטיות של החברה נדל"ן ובטוחות סחירות לא משועבדים בהיקף של כ‪5.5 -‬‬
‫מיליארד ש"ח‪.‬‬
‫‪35‬‬
‫הנחות עבודה עיקריות ששימשו את החברה בהצגת תזרים המזומנים החזוי‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫יתרת הנכסים הנזילים )הכוללת מזומנים‪ ,‬שווה מזומנים‪ ,‬פיקדונות בבנקים לזמן קצר ויתרת קווי אשראי הניתנים למשיכה‬
‫מיידית( מתייחסת לחברה בלבד‪ .‬בנוסף‪ ,‬נכון ליום ‪ 30‬בספטמבר‪ 2013 ,‬עומדים לרשות החברות בבעלותה המלאה של‬
‫החברה קווי אשראי מאושרים לא מנוצלים למשיכה מיידית ויתרות נזילות בסכום של כ‪ 1.2 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬כמו כן לאחר‬
‫תאריך הדיווח חברות בנות בבעלותה המלאה של החברה הגדילו את מסגרת קווי האשראי שלהן בכ‪ 85 -‬מיליון דולר‬
‫נוספים כך שיתרת הנכסים הנזילים של החברה וחברות בנות בבעלותה המלאה של החברה לסוף התקופות האמורות‬
‫בטבלה לעיל הינה כ‪ 2.8 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬כ‪ 2.7 -‬מיליארד ש"ח וכ‪ 2.3 -‬מיליארד ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫כולל דיבידנד‪ ,‬ריבית‪ ,‬החזר הלוואות ופדיון מניות בכורה‪ .‬ההנחה הינה כי חברות הבנות הציבוריות )‪ EQY ,FCR ,CTY‬ו‪-‬‬
‫‪ (ATR‬ימשיכו לחלק דיבידנד בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד שלהן‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫כולל תשלומי ריבית‪ ,‬תשלומי מס והוצאות הנהלה וכלליות‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫פירעון קרן אגרות חוב על פי תנאי אגרות החוב‪.‬‬
‫)‪(5‬‬
‫מבוסס על שערי חליפין וריביות משתנות ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬וללא שינוי במדד המחירים לצרכן‪ .‬לשינויים בהנחות‬
‫אלו עשויים להיות השפעות על פירעונות קרן וריבית‪.‬‬
‫)‪(6‬‬
‫בהתאם למדיניות הדיבידנד של החברה כפי שדווח בחודש נובמבר ‪.2013‬‬
‫מידע צופה פני עתיד‪:‬‬
‫ההנחות ותזרים המזומנים המוערך הצפוי כמפורט לעיל‪ ,‬הינם מידע צופה פני עתיד באשר הם כוללים‪ ,‬בין היתר‪,‬‬
‫תחזיות‪ ,‬הערכות ואומדנים ומידע אחר המתייחס לאירועים או עניינים עתידיים‪ ,‬אשר התממשותם אינה ודאית ואינה‬
‫תלויה אך ורק בחברה‪ ,‬אלא בגורמים רבים נוספים‪.‬‬
‫המידע צופה פני עתיד מבוסס במידה מהותית‪ ,‬בנוסף לאינפורמציה הקיימת בחברה במועד עריכת דוח זה‪ ,‬על‬
‫ציפיות והערכות נוכחיות של החברה לגבי מצב השווקים בהם פועלת הקבוצה‪ ,‬נתונים מקרו כלכליים נוספים אשר‬
‫פורסמו ומתפרסמים ע"י מקורות חיצוניים שונים אשר תוכנם לא נבחן ע"י החברה באופן עצמאי‪ ,‬וכן על התפתחויות‬
‫עתידיות בכל אחד מהפרמטרים האמורים ועל השתלבותן של התפתחויות כאמור אלה באלה‪.‬‬
‫המידע כאמור עשוי שלא להתממש‪ ,‬כולו או חלקו‪ ,‬או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שנצפה‪ .‬הגורמים‬
‫העשויים להשפיע על כך הינם‪ ,‬בין היתר‪ ,‬שינויים והתפתחויות בסביבה הכלכלית ובשווקים בהם פועלת הקבוצה‪,‬‬
‫לרבות שינויים בפרמטרים שפורטו לעיל והתממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות‬
‫הקבוצה‪ ,‬ובכלל זה התפרצות מחודשת של המשבר הפיננסי‪ ,‬הרעה בתנאים מסחריים והכלכליים למימושן של‬
‫הזדמנויות עסקיות וכיוצ"ב‪.‬‬
‫‪36‬‬
‫עדכון תיאור עסקי החברה של גזית‪-‬גלוב בע"מ לדוח התקופתי לשנת ‪) 2012‬להלן‪" :‬החברה"(‬
‫בהתאם לתקנה ‪39‬א' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל – ‪ ,1970‬יובאו להלן פרטים בדבר‬
‫שינויים או חידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה מאז פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת ‪2012‬‬
‫)להלן‪" :‬הדוח התקופתי"(‪ ,‬בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ – 2‬השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה בשנים האחרונות‬
‫א‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה לציבור שביצעה החברה‪ ,‬בחודש יוני ‪ 2013‬של כ‪ 10.4 -‬מיליון מניות בתמורה נטו של כ‪-‬‬
‫‪ 490‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪3‬א'‪ 2‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ב‪ .‬לפרטים בדבר רישום מניותיה של החברה למסחר בבורסה של טורנטו )‪ ,(TSX‬ראה באור ‪5‬א' לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ – 3‬חלוקת דיבידנדים בשנתיים האחרונות‬
‫א‪ .‬ביום ‪ 22‬באפריל ‪ 2013‬חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום של כ‪ 71 -‬מיליון ש"ח )‪ 0.43‬ש"ח למניה(‪.‬‬
‫ב‪ .‬ביום ‪ 2‬ביולי‪ 2013 ,‬חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום של כ‪ 76 -‬מיליון ש"ח )‪ 0.43‬ש"ח למניה(‪.‬‬
‫ג‪ .‬ביום ‪ 9‬באוקטובר‪ 2013 ,‬חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום של כ‪ 76 -‬מיליון ש"ח )‪ 0.43‬ש"ח‬
‫למניה(‪.‬‬
‫ד‪ .‬לפרטים בדבר דיבידנד שהוכרז על ידי החברה לאחר תאריך הדיווח‪ ,‬ראה באור ‪5‬ג' לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ – 7‬רכישה‪ ,‬פיתוח וניהול של מרכזים מסחריים בקנדה‬
‫א‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה שביצעה ‪ FCR‬לציבור בקנדה של ‪ 100‬מיליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ‪ ,(P‬שאינן‬
‫מובטחות בשעבוד ונושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ ,3.95%‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 1‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ב‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה שביצעה ‪ FCR‬לציבור בקנדה של ‪ 300‬מיליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ‪ (Q‬שאינן‬
‫מובטחות בשעבוד ונושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ ,3.90%‬ראה באורים ‪3‬ב'‪ 2‬ו‪3 -‬ב'‪ 5‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ג‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה שביצעה ‪ FCR‬לציבור בקנדה של ‪ 57.5‬מיליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב להמרה שאינן‬
‫מובטחות בשעבוד ונושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ ,4.45%‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 3‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ד‪ .‬בחודש יולי‪ 2013 ,‬הגדילה ‪ FCR‬את מסגרת האשראי שלה מ‪ 500 -‬מיליון דולר קנדי ל‪ 600 -‬מיליון דולר קנדי‬
‫)באופן של‪ FCR -‬קווי אשראי מתחדשים בהיקף כולל של כ‪ 675 -‬מיליון דולר קנדי( והאריכה את תקופת‬
‫מסגרת האשראי עד ליום ‪ 30‬ביוני ‪ .2016‬מסגרת האשראי נושאת ריבית של ליבור קנדי‪ 1.325% +‬או פריים ‪+‬‬
‫‪.0.325%‬‬
‫ה‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה שביצעה ‪ FCR‬לציבור בקנדה של ‪ 50‬מיליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ‪ ,(O‬שאינן‬
‫מובטחות בשעבוד ונושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ ,4.43%‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 8‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ –8‬רכישה‪ ,‬פיתוח וניהול מרכזים מסחריים בצפון אירופה‬
‫א‪ .‬לפרטים בדבר הנפקת כ‪ 114.4 -‬מיליון מניות ‪ CTY‬בדרך של הנפקת זכויות‪ ,‬שביצעה ‪ ,CTY‬בתמורה ברוטו‬
‫של כ‪ 200-‬מיליון אירו והשתתפות החברה בהנפקה זו‪ ,‬ראה באור ‪3‬א'‪ 1‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ב‪ .‬לפרטים בדבר רכישת כ‪ 2.1-‬מיליון מניות ‪ CTY‬על ידי החברה בתמורה לכ‪ 5-‬מיליון אירו‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪1‬‬
‫לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ג‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה לציבור שביצעה ‪ CTY‬בהיקף של ‪ 500‬מיליון אירו ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב אשר אינן מובטחות‬
‫בשעבוד ונושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ 3.75%‬ובדבר רכישה חוזרת של אגרות חוב שביצעה ‪ CTY‬בהיקף‬
‫של ‪ 28.5‬מיליון אירו ע‪.‬נ‪ ,.‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 7‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ד‪ .‬ביום ‪ 10‬במאי‪ 2013 ,‬קבעה חברת הדירוג ‪ S&P‬לראשונה דירוג אשראי ל‪ CTY -‬לזמן קצר ולזמן ארוך של‪-‬‬
‫'‪ 'A-3‬ו‪ 'BBB-' -‬בהתאמה‪ ,‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫ה‪ .‬ביום ‪ 16‬במאי‪ 2013 ,‬קבעה חברת הדירוג ‪ Moody's‬לראשונה דירוג אשראי ל‪ CTY -‬לזמן ארוך של '‪,'Baa3‬‬
‫עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫ו‪ .‬במסגרת התחייבויותיה של ‪ CTY‬לעמידה באמות מידה פיננסיות ואחרות הקיימות בהלוואות ובקווי‬
‫האשראי שלה‪ ,‬כפי שפורטו בדוח התקופתי לשנת ‪ ,2012‬קיימות גם העילות הכלליות הבאות‪ .1 :‬סך החוב‬
‫המובטח בשעבוד לא יעלה על ‪ 7.5%‬מסך החוב‪ .2 .‬החזקה של בעל מניות בודד לא יעלה על ‪ 50%‬מזכויות‬
‫ההצבעה שלה‪.‬‬
‫אי עמידה באחד מהתניות אלו יחייבו את ‪ CTY‬לנהל משא ומתן עם הבנקים המלווים ומחזיקי החוב שלה‬
‫וכמו כן‪ ,‬קיימת תקופת ריפוי לאי עמידה בהתניות הללו ואפשרות של המלווים למחול על התניות אלו‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ –9‬רכישה‪ ,‬פיתוח וניהול מרכזים מסחריים במרכז ובמזרח אירופה‬
‫א‪ .‬לפרטים בדבר הנפקת ‪ 350‬מיליון אירו ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב על ידי ‪ ,ATR‬שאינן מובטחות בשעבוד ונושאות ריבית‬
‫בשיעור של ‪ ,4%‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 4‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ב‪ .‬לפרטים בדבר רכישת כ‪ 20.4 -‬מיליון מניות ‪ ATR‬המהוות כ‪ 5.5% -‬מהון המניות של ‪ ATR‬על ידי החברה‬
‫ממשקיע מקבוצת ‪ CPI‬בתמורה לכ‪ 87.8 -‬מיליון אירו‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 6‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ –10‬ייזום וביצוע של פרויקטים בתחום המגורים‬
‫א‪ .‬בחודש אפריל‪ 2013 ,‬הנפיקה דורי בניה בע"מ לציבור ‪ 82‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב יחד עם ‪ 4.1‬מיליון כתבי‬
‫אופציה למניות דורי בניה בע"מ‪ ,‬בתמורה ברוטו של כ‪ 85 -‬מיליון ש"ח‪ .‬לאחר תאריך הדיווח ביצעה דורי בניה‬
‫בע"מ הרחבה לסדרה זו בהיקף של ‪ 8‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב‪.‬‬
‫ב‪ .‬בחודש אפריל‪ 2013 ,‬הקצתה דורי בניה בע"מ‪ ,‬בדרך של הנפקת זכויות לבעלי מניותיה‪ ,‬כ‪ 2.8 -‬מיליון כתבי‬
‫אופציה הניתנים למימוש למניות רגילות‪ ,‬בנות ‪ 0.01‬ש"ח ע‪.‬נ‪ ..‬החל מיום ‪ 1‬במאי ‪ 2013‬ועד ליום ‪ 30‬בנובמבר‬
‫‪ 2013‬בתמורה למחיר מימוש של ‪ 4.5‬ש"ח )ללא הצמדה(‪.‬‬
‫ג‪ .‬בחודש יולי ‪ ,2013‬התקשרה קבוצת א‪.‬דורי בע"מ יחד עם תאגיד בשליטת תיאטראות ישראל בע"מ בהסכם‬
‫לרכישת חברה המחזיקה בעקיפין בכ‪ 15.3% -‬מהון המניות של רונסון בתמורה לסך של כ‪ 14.6 -‬מיליון זלוטי‬
‫)כ‪ 16 -‬מיליון ש"ח(‪ .‬בחודש נובמבר ‪ 2013‬השלימה קבוצת א‪ .‬דורי בע"מ את העסקה‪ ,‬והחל ממועד ההשלמה‬
‫מחזיקה קבוצת א‪ .‬דורי )בעקיפין( בכ‪ 39.8% -‬מהון המניות של רונסון‪ .‬בחודש אוקטובר‪ 2013 ,‬הנפיקה‬
‫קבוצת א‪ .‬דורי לציבור כ‪ 78 -‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב‪ ,‬בתמורה ברוטו של כ‪ 78 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ –11.1‬גזית פיתוח‬
‫לפרטים בדבר הנפקת כתבי אופציה‪ ,‬בדרך של הנפקת זכויות‪ ,‬על ידי גזית פיתוח לבעלי מניותיה ומימוש כתבי‬
‫אופציה האמורים שהונפקו לחברה בתמורה לכ‪ 214 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬באופן שהחזקותיה בגזית פיתוח עלו לכ‪82.5% -‬‬
‫מהון המניות ומזכויות ההצבעה בה‪ ,‬ראה באור ‪3‬א'‪ 3‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪(RSC) Royal Senior Care –11.5‬‬
‫ביום ‪ 19‬באפריל ‪ 2013‬מכרה החברה לשותף שלה את מלוא יתרת החזקתה ב‪ ,RSC -‬הכוללת ‪ 50%‬בנכס דיור מוגן‬
‫ו‪ 60% -‬בקרקע תמורת ‪ 15‬מיליון דולר )כ‪ 54 -‬מיליון ש"ח(‪ .‬החל ממועד המכירה‪ ,‬לחברה אין כל פעילות בתחום‬
‫הדיור המוגן בארה"ב‪.‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ –17‬הון אנושי‬
‫א‪ .‬ביום ‪ 1‬במאי ‪ 2013‬אישרה האסיפה הכללית של החברה מענק שנתי בגין שנת ‪ 2012‬בסך של ‪ 480‬אלפי ש"ח‪,‬‬
‫המהווה את החלק שבשיקול דעת הדירקטוריון‪ ,‬למר אהרון סופר‪ ,‬מנכ"ל החברה‪ ,‬מתוך מענק כולל בסך של‬
‫‪ 1,600‬אלפי ש"ח )אשר אושר על ידי ועדת התגמול ודירקטוריון החברה בחודש מרץ ‪.(2013‬‬
‫ב‪ .‬ביום ‪ 23‬במאי ‪ 2013‬אישרה האסיפה הכללית של החברה )לאחר קבלת אישור ועדת התגמול ודירקטוריון‬
‫החברה( מענק שנתי בגין שנת ‪ 2012‬בסך של ‪ 500‬אלפי ש"ח למר אריה מינטקביץ‪ ,‬ממלא מקום יו"ר‬
‫הדירקטוריון‪ 180 .‬אלפי ש"ח מתוך המענק האמור היו כפופים לאישור מדיניות התגמול של החברה על ידי‬
‫האסיפה הכללית )אשר נתקבל בחודש ספטמבר ‪ ,2013‬כמפורט בסעיף ד' להלן(‪ ,‬ובלבד שתשלום המענק יהיה‬
‫בהתאם למדיניות התגמול האמורה‪ ,‬כפי שאושר על ידי ועדת התגמול של החברה בחודש יולי ‪.2013‬‬
‫ג‪ .‬לפרטים בדבר הענקת תגמול הוני ל‪ 6 -‬נושאי משרה ולעובדי החברה ראה באור ‪3‬ג'‪ 7‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ד‪ .‬לפרטים בדבר אימוץ מדיניות תגמול לנושאי המשרה בחברה על ידי הדירקטוריון‪ ,‬הארכת התקשרות עם‬
‫מנכ"ל החברה‪ ,‬הארכת התקשרות עם ממלא מקום יו"ר הדירקטוריון‪ ,‬והענקת תגמול הוני למנכ"ל החברה‬
‫ולממלא מקום יו"ר הדירקטוריון ראה באורים ‪3‬ג'‪ 8‬ו‪3 -‬ג'‪ 9‬לדוחות הכספיים ודוח זימון האסיפה הכללית של‬
‫החברה מיום ‪ 29‬ביולי ‪ 2013‬ודיווחים בדבר הקצאות פרטיות מיום ‪ 3‬בספטמבר ‪) 2013‬כפי שתוקן ביום ‪29‬‬
‫בספטמבר ‪ (2013‬ומיום ‪ 5‬בנובמבר ‪) 2013‬מס' אסמכתא‪2013-01-151422 ,2013-01-136821 ,2013-01-103449:‬‬
‫ו‪.(2013-01-183807 -‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ –19‬מימון‬
‫א‪ .‬ביום ‪ 13‬במאי‪ 2013 ,‬העלתה חברת הדירוג ‪ S&P Maalot‬את דירוג האשראי לכל סדרות אגרות החוב‬
‫שבמחזור של החברה ל‪ 'ilAA-' -‬מ‪, 'ilA+' -‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫ב‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה לציבור של כ‪ 731 -‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה יא'( אשר אינן מובטחות בשעבוד‬
‫בדרך של הרחבת סדרה‪ ,‬בתמורה נטו של כ‪ 856 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪3‬ב'‪ 6‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ג‪ .‬לפרטים בדבר הנפקה לציבור של כ‪ 451 -‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה יב'( אשר אינן מובטחות בשעבוד‬
‫בתמורה נטו של כ‪ 446 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪5‬ב' לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ד‪ .‬בחודש אוקטובר ‪ 2013‬התקשרו חברות בנות בבעלות מלאה של החברה בהסכמים לקבלת קווי אשראי‬
‫מתחדשים מבנק זר בהיקף כולל של כ‪ 135 -‬מיליון דולר ארה"ב לתקופה של שלוש שנים )חלף קו אשראי עם‬
‫הבנק האמור בהיקף של ‪ 50‬מיליון דולר ארה"ב(‪ .‬קווי האשראי מובטחים במניות ‪ FCR , EQY‬ו‪ CTY -‬והינם‬
‫ללא זכות חזרה לחברה )"‪.("Non-Recourse‬‬
‫עדכון לסעיף ‪ –20‬מיסוי‬
‫א‪ .‬לפרטים בדבר השפעת התכנית הכלכלית לשנים ‪ 2014-2013‬שאושרה בכנסת ראה באור ‪3‬ג'‪ 11‬לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫ב‪ .‬לפרטים בדבר התקשרות החברה בהסכם שומות עם רשות המיסים בישראל לשנים ‪ ,2004-2011‬ראה באור‬
‫‪3‬ג'‪ 10‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫גילוי בדבר נכסים מהותיים מאוד בהתאם לפרק ו' להנחיית גילוי בנוגע לפעילות‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫‪G ONE‬‬
‫שווי הנכס‬
‫זכויות בניה והתאמות נוספות‬
‫‪ NOI‬בתקופה )אלפי ש"ח(‬
‫רווחי )הפסדי( שערוך בתקופה‬
‫שיעור תפוסה ממוצע בתקופה‬
‫שיעור תשואה )‪(%‬‬
‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר )לשנה ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו‬
‫התקופה )לשנה ש"ח(‬
‫רבעון שלישי‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫רבעון שני‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫רבעון ראשון‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫‪291,900‬‬
‫‪15,600‬‬
‫‪5,502‬‬
‫‪3,283‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.2%‬‬
‫‪847‬‬
‫‪288,600‬‬
‫‪15,600‬‬
‫‪5,335‬‬
‫‪1,845‬‬
‫‪99%‬‬
‫‪7.2%‬‬
‫‪846‬‬
‫‪286,700‬‬
‫‪15,600‬‬
‫‪5,190‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.2%‬‬
‫‪826‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫ולשנה שנסתיימה באותו‬
‫תאריך‬
‫‪286,700‬‬
‫‪15,600‬‬
‫‪20,966‬‬
‫‪4,203‬‬
‫‪99%‬‬
‫‪7.3%‬‬
‫‪822‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪869‬‬
‫‪G TWO‬‬
‫שווי הנכס‬
‫עתודה קרקע וזכויות בנייה‬
‫‪ NOI‬בתקופה )אלפי ש"ח(‬
‫רווחי )הפסדי( שערוך בתקופה‬
‫שיעור תפוסה ממוצע בתקופה‬
‫שיעור תשואה )‪(%‬‬
‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר )לשנה ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו‬
‫התקופה )לשנה ש"ח(‬
‫רבעון שלישי‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫רבעון שני‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫רבעון ראשון‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫‪261,300‬‬
‫‪45,000‬‬
‫‪261,300‬‬
‫‪45,000‬‬
‫‪259,500‬‬
‫‪45,000‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫ולשנה שנסתיימה באותו‬
‫תאריך‬
‫‪259,500‬‬
‫‪45,000‬‬
‫‪5,058‬‬
‫‪4,922‬‬
‫‪4,876‬‬
‫‪18,516‬‬
‫)‪(159‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.3%‬‬
‫‪873‬‬
‫‪1,724‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.3%‬‬
‫‪868‬‬
‫)‪(105‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.2%‬‬
‫‪842‬‬
‫)‪(386‬‬
‫‪99%‬‬
‫‪7.1%‬‬
‫‪846‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪960‬‬
‫‪ G‬סינמה סיטי‬
‫שווי הנכס‬
‫‪ NOI‬בתקופה )אלפי ש"ח(‬
‫רווחי )הפסדי( שערוך בתקופה‬
‫שיעור תפוסה ממוצע בתקופה‬
‫שיעור תשואה )‪(%‬‬
‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר )לשנה ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו‬
‫התקופה )לשנה ש"ח(‬
‫רבעון שלישי‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫רבעון שני‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫רבעון ראשון‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫‪460,800‬‬
‫‪8,045‬‬
‫‪5,168‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.2%‬‬
‫‪455,530‬‬
‫‪8,071‬‬
‫‪2,885‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.2%‬‬
‫‪452,620‬‬
‫‪7,811‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.1%‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫ולשנה שנסתיימה באותו‬
‫תאריך‬
‫‪452,620‬‬
‫‪31,930‬‬
‫‪15,457‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.1%‬‬
‫‪1,480‬‬
‫‪1,457‬‬
‫‪1,403‬‬
‫‪1,398‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪4,787‬‬
‫‪-‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫בלתי מבוקרים‬
‫תוכן העניינים‬
‫עמוד‬
‫סקירת דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫‪2‬‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי‬
‫‪3-4‬‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח והפסד‬
‫‪5‬‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל‬
‫‪6‬‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון‬
‫‪7-11‬‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫‪12-14‬‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫‪15-25‬‬
‫‪-------------‬‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫רח' עמינדב ‪,3‬‬
‫תל‪-‬אביב ‪6706703‬‬
‫טל‪+972-3-6232525 .‬‬
‫פקס ‪+972-3-5622555‬‬
‫‪ey.com‬‬
‫דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של גזית גלוב בע"מ‬
‫מבוא‬
‫סקרנו את המידע הכספי המצורף של גזית גלוב בע"מ וחברות בנות שלה )להלן ‪ -‬הקבוצה(‪ ,‬הכולל את הדוח‬
‫התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או‬
‫הפסד‪ ,‬הרווח הכולל‪ ,‬השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו‬
‫תאריך‪ .‬הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתאם לתקן‬
‫חשבונאות בינלאומי ‪" - IAS 34‬דיווח כספי לתקופות ביניים"‪ ,‬וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות‬
‫ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪ .1970-‬אחריותנו היא להביע‬
‫מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו‪.‬‬
‫לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות ביניים של חברה בשליטה משותפת המוצגת על בסיס השווי‬
‫המאזני‪ ,‬אשר ההשקעה בה הסתכמה לסך של כ‪ 4,376-‬מליוני ש"ח ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬ואשר חלקה של‬
‫הקבוצה ברווחי החברה הנ"ל הסתכם לסך של כ‪ 142-‬מליוני ש"ח וסך של כ‪ 56-‬מליוני ש"ח לתקופות של תשעה‬
‫ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך‪ ,‬בהתאמה‪ .‬המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותה חברה‬
‫נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוח הסקירה שלהם הומצא לנו‪ ,‬ומסקנתנו‪ ,‬ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי‬
‫בגין אותה חברה‪ ,‬מבוססת על דוח הסקירה של רואי החשבון האחרים‪.‬‬
‫היקף הסקירה‬
‫ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה ‪ 1‬של לשכת רואי חשבון בישראל ‪" -‬סקירה של מידע כספי לתקופות‬
‫ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות"‪ .‬סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת‬
‫מבירורים‪ ,‬בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים‪ ,‬ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים‬
‫ואחרים‪ .‬סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים‬
‫בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות‬
‫מזוהים בביקורת‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת‪.‬‬
‫מסקנה‬
‫בהתבסס על סקירתנו ועל דוח הסקירה של רואי חשבון אחרים‪ ,‬לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור‬
‫שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS 34‬‬
‫בנוסף לאמור בפסקה הקודמת‪ ,‬בהתבסס על סקירתנו ועל דוח הסקירה של רואי חשבון אחרים‪ ,‬לא בא לתשומת‬
‫ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬אחר הוראות הגילוי לפי‬
‫פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫רואי חשבון‬
‫תל‪-‬אביב‪,‬‬
‫‪ 19‬בנובמבר‪2013 ,‬‬
‫‪2‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫נכסים‬
‫נכסים שוטפים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫פקדונות והלוואות לזמן קצר‬
‫ניירות ערך בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬
‫ניירות ערך זמינים למכירה‬
‫נגזרים פיננסיים‬
‫לקוחות והכנסות לקבל‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫מלאי בניינים ודירות למכירה‬
‫מסים שוטפים לקבל‬
‫נכסים מוחזקים למכירה‬
‫‪748‬‬
‫‪752‬‬
‫‪150‬‬
‫‪11‬‬
‫‪92‬‬
‫‪769‬‬
‫‪255‬‬
‫‪691‬‬
‫‪15‬‬
‫‪1,421‬‬
‫‪466‬‬
‫‪110‬‬
‫‪22‬‬
‫‪78‬‬
‫‪731‬‬
‫‪359‬‬
‫‪686‬‬
‫‪14‬‬
‫‪1,683‬‬
‫‪538‬‬
‫‪87‬‬
‫‪14‬‬
‫‪81‬‬
‫‪744‬‬
‫‪216‬‬
‫‪712‬‬
‫‪15‬‬
‫‪3,483‬‬
‫‪3,887‬‬
‫‪4,090‬‬
‫‪573‬‬
‫‪1,301‬‬
‫‪1,482‬‬
‫‪4,056‬‬
‫‪5,188‬‬
‫‪5,572‬‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫השקעות המטופלות בשיטת השווי המאזני‬
‫השקעות אחרות‪ ,‬הלוואות ויתרות חובה‬
‫ניירות ערך זמינים למכירה‬
‫נגזרים פיננסיים‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫מלאי בלתי שוטף‬
‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬
‫מוניטין‬
‫נכסים בלתי מוחשיים אחרים‪ ,‬נטו‬
‫מסים נדחים‬
‫‪5,909‬‬
‫‪828‬‬
‫‪349‬‬
‫‪1,191‬‬
‫‪53,836‬‬
‫‪2,470‬‬
‫‪23‬‬
‫‪164‬‬
‫‪93‬‬
‫‪20‬‬
‫‪181‬‬
‫‪4,829‬‬
‫‪607‬‬
‫‪358‬‬
‫‪826‬‬
‫‪55,941‬‬
‫‪3,623‬‬
‫‪23‬‬
‫‪187‬‬
‫‪106‬‬
‫‪18‬‬
‫‪221‬‬
‫‪4,713‬‬
‫‪713‬‬
‫‪339‬‬
‫‪929‬‬
‫‪55,465‬‬
‫‪2,806‬‬
‫‪23‬‬
‫‪187‬‬
‫‪100‬‬
‫‪17‬‬
‫‪198‬‬
‫‪65,064‬‬
‫‪66,739‬‬
‫‪65,490‬‬
‫‪69,120‬‬
‫‪71,927‬‬
‫‪71,062‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫התחייבויות והון‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬
‫חלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות‬
‫נגזרים פיננסיים‬
‫ספקים ונותני שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫מקדמות ממזמיני עבודות ומרוכשי דירות‬
‫מסים שוטפים לשלם‬
‫‪286‬‬
‫‪2,308‬‬
‫‪44‬‬
‫‪895‬‬
‫‪1,263‬‬
‫‪284‬‬
‫‪38‬‬
‫‪429‬‬
‫‪4,565‬‬
‫‪12‬‬
‫‪822‬‬
‫‪1,318‬‬
‫‪263‬‬
‫‪59‬‬
‫‪351‬‬
‫‪2,382‬‬
‫‪12‬‬
‫‪914‬‬
‫‪1,256‬‬
‫‪257‬‬
‫‪52‬‬
‫התחייבויות המיוחסות לנכסים מוחזקים למכירה‬
‫‪5,118‬‬
‫‪54‬‬
‫‪7,468‬‬
‫‪176‬‬
‫‪5,224‬‬
‫‪168‬‬
‫‪5,172‬‬
‫‪7,644‬‬
‫‪5,392‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫אגרות חוב‬
‫אגרות חוב להמרה‬
‫התחייבויות נושאות ריבית למוסדות פיננסיים ולאחרים‬
‫נגזרים פיננסיים‬
‫התחייבויות פיננסיות אחרות‬
‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‪ ,‬נטו‬
‫מסים נדחים‬
‫‪22,218‬‬
‫‪1,283‬‬
‫‪14,037‬‬
‫‪180‬‬
‫‪201‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2,986‬‬
‫‪17,764‬‬
‫‪1,281‬‬
‫‪17,899‬‬
‫‪483‬‬
‫‪339‬‬
‫‪9‬‬
‫‪2,995‬‬
‫‪18,500‬‬
‫‪1,197‬‬
‫‪19,433‬‬
‫‪472‬‬
‫‪346‬‬
‫‪7‬‬
‫‪3,066‬‬
‫‪40,911‬‬
‫‪40,770‬‬
‫‪43,021‬‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫הון מניות‬
‫פרמיה על מניות‬
‫יתרת רווח‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ‬
‫קרנות אחרות‬
‫הלוואות לרכישת מניות *(‬
‫מניות אוצר‬
‫‪229‬‬
‫‪4,289‬‬
‫‪5,216‬‬
‫)‪(1,685‬‬
‫‪158‬‬
‫‬‫)‪(21‬‬
‫‪218‬‬
‫‪3,799‬‬
‫‪4,541‬‬
‫)‪(282‬‬
‫‪66‬‬
‫‬‫)‪(21‬‬
‫‪219‬‬
‫‪3,805‬‬
‫‪4,699‬‬
‫)‪(913‬‬
‫‪60‬‬
‫‬‫)‪(21‬‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪8,186‬‬
‫‪14,851‬‬
‫‪8,321‬‬
‫‪15,192‬‬
‫‪7,849‬‬
‫‪14,800‬‬
‫סה"כ הון‬
‫‪23,037‬‬
‫‪23,513‬‬
‫‪22,649‬‬
‫‪69,120‬‬
‫‪71,927‬‬
‫‪71,062‬‬
‫*( מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪ 19‬בנובמבר‪2013 ,‬‬
‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‬
‫חיים כצמן‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫‪4‬‬
‫אהרון סופר‬
‫מנכ"ל‬
‫גיל קוטלר‬
‫משנה למנכ"ל‬
‫ומנהל כספים ראשי‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח והפסד‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מבוקר‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫)למעט נתוני רווח נקי למניה(‬
‫הכנסות מהשכרת מבנים‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫‪3,877‬‬
‫‪1,275‬‬
‫‪3,879‬‬
‫‪1,246‬‬
‫‪1,251‬‬
‫‪397‬‬
‫‪1,352‬‬
‫‪424‬‬
‫‪5,249‬‬
‫‪1,705‬‬
‫הכנסה תפעולית‪ ,‬נטו מהשכרת מבנים‬
‫‪2,602‬‬
‫‪2,633‬‬
‫‪854‬‬
‫‪928‬‬
‫‪3,544‬‬
‫הכנסות ממכירת בניינים‪ ,‬קרקעות ומביצוע‬
‫עבודות‬
‫עלות מכירת בניינים‪ ,‬קרקעות והעבודות‬
‫שבוצעו‬
‫‪1,320‬‬
‫‪1,335‬‬
‫‪372‬‬
‫‪403‬‬
‫‪1,749‬‬
‫‪1,214‬‬
‫‪1,267‬‬
‫‪337‬‬
‫‪382‬‬
‫‪1,665‬‬
‫רווח גולמי ממכירת בניינים‪ ,‬קרקעות ומביצוע‬
‫עבודות‬
‫‪106‬‬
‫‪68‬‬
‫‪35‬‬
‫‪21‬‬
‫‪84‬‬
‫סך הכל רווח גולמי‬
‫‪2,708‬‬
‫‪2,701‬‬
‫‪889‬‬
‫‪949‬‬
‫‪3,628‬‬
‫עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הכנסות אחרות‬
‫הוצאות אחרות‬
‫חלק החברה ברווחי חברות המטופלות בשיטת‬
‫השווי המאזני‪ ,‬נטו‬
‫‪504‬‬
‫)‪(428‬‬
‫‪187‬‬
‫)‪(55‬‬
‫‪1,472‬‬
‫)‪(476‬‬
‫‪168‬‬
‫)‪(40‬‬
‫‪113‬‬
‫)‪(135‬‬
‫‪180‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫‪441‬‬
‫)‪(149‬‬
‫‪43‬‬
‫)‪(23‬‬
‫‪1,913‬‬
‫)‪(648‬‬
‫‪164‬‬
‫)‪(47‬‬
‫‪164‬‬
‫‪279‬‬
‫‪59‬‬
‫‪125‬‬
‫‪299‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫‪3,080‬‬
‫‪4,104‬‬
‫‪1,105‬‬
‫‪1,386‬‬
‫‪5,309‬‬
‫הוצאות מימון‬
‫הכנסות מימון‬
‫)‪(1,732‬‬
‫‪378‬‬
‫)‪(1,763‬‬
‫‪86‬‬
‫)‪(579‬‬
‫‪74‬‬
‫)‪(666‬‬
‫‪41‬‬
‫)‪(2,214‬‬
‫‪120‬‬
‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה )הטבת מס(‬
‫‪1,726‬‬
‫‪121‬‬
‫‪2,427‬‬
‫‪458‬‬
‫‪600‬‬
‫)‪(6‬‬
‫‪761‬‬
‫‪115‬‬
‫‪3,215‬‬
‫‪681‬‬
‫רווח נקי‬
‫‪1,605‬‬
‫‪1,969‬‬
‫‪606‬‬
‫‪646‬‬
‫‪2,534‬‬
‫מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלי מניות החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪739‬‬
‫‪866‬‬
‫‪733‬‬
‫‪1,236‬‬
‫‪334‬‬
‫‪272‬‬
‫‪187‬‬
‫‪459‬‬
‫‪957‬‬
‫‪1,577‬‬
‫‪1,605‬‬
‫‪1,969‬‬
‫‪606‬‬
‫‪646‬‬
‫‪2,534‬‬
‫רווח נקי למניה המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫)בש"ח(‬
‫רווח נקי בסיסי‬
‫‪4.36‬‬
‫‪4.44‬‬
‫‪1.90‬‬
‫‪1.13‬‬
‫‪5.80‬‬
‫רווח נקי מדולל‬
‫‪4.34‬‬
‫‪4.23‬‬
‫‪1.89‬‬
‫‪1.06‬‬
‫‪5.59‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫רווח נקי‬
‫‪1,969‬‬
‫‪1,605‬‬
‫‪606‬‬
‫‪646‬‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫‪2,534‬‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר )לאחר השפעת המס(‪:‬‬
‫סכומים שיסווגו או המסווגים מחדש לרווח והפסד‪:‬‬
‫התאמות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ )‪(1,732) (1‬‬
‫מימוש קרנות הון מתרגום דוחות כספיים של‬
‫‬‫פעילות חוץ שטופלה בשיטת השווי המאזני‬
‫רווחים )הפסדים( בגין עסקאות גידור תזרימי‬
‫‪238‬‬
‫מזומנים )‪(2) (1‬‬
‫‪10‬‬
‫רווחים בגין נכסים פיננסיים זמינים למכירה‬
‫)‪(1,484‬‬
‫‪1,000‬‬
‫)‪(160‬‬
‫‪572‬‬
‫)‪(417‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪(106‬‬
‫‪40‬‬
‫‪8‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(69‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(100‬‬
‫‪37‬‬
‫‪937‬‬
‫)‪(151‬‬
‫‪509‬‬
‫)‪(477‬‬
‫סכומים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח‬
‫והפסד‪:‬‬
‫רווח )הפסד( בשל הערכה מחדש של רכוש קבוע‬
‫בעסקה משותפת‬
‫)‪(6‬‬
‫‪16‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪10‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫)‪(1,490‬‬
‫‪953‬‬
‫)‪(151‬‬
‫‪509‬‬
‫)‪(467‬‬
‫סה"כ רווח כולל‬
‫‪115‬‬
‫‪2,922‬‬
‫‪455‬‬
‫‪1,155‬‬
‫‪2,067‬‬
‫מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלי מניות החברה )‪(3‬‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫)‪ (1‬כולל חלק החברה ברווח )בהפסד( כולל אחר‬
‫של חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני‬
‫‪95‬‬
‫‪20‬‬
‫‪1,183‬‬
‫‪1,739‬‬
‫‪276‬‬
‫‪179‬‬
‫‪431‬‬
‫‪724‬‬
‫‪773‬‬
‫‪1,294‬‬
‫‪115‬‬
‫‪2,922‬‬
‫‪455‬‬
‫‪1,155‬‬
‫‪2,067‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪ (2‬בתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום ‪ 30‬בספטמבר‪ ,2013 ,‬כולל סיווג מחדש של הפסד בסך ‪ 118‬מיליון ש"ח בגין‬
‫פרעון עסקאות הגנה מגדרות ב‪ ,CTY-‬ראה גם באור ‪3‬ב'‪.7‬‬
‫)‪ (3‬הרכב הרווח )הפסד( הכולל המיוחס לבעלי מניות החברה‪:‬‬
‫רווח נקי‬
‫התאמות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות‬
‫חוץ‬
‫מימוש קרנות הון מתרגום דוחות כספיים של‬
‫פעילות חוץ שטופלה בשיטת השווי המאזני‬
‫רווחים )הפסדים( בגין עסקאות גידור תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫רווחים בגין נכסים פיננסיים זמינים למכירה‬
‫רווח )הפסד( בשל הערכה מחדש של רכוש‬
‫קבוע בעסקה משותפת‬
‫‪739‬‬
‫‪733‬‬
‫‪334‬‬
‫‪187‬‬
‫‪957‬‬
‫)‪(772‬‬
‫‪444‬‬
‫)‪(64‬‬
‫‪275‬‬
‫)‪(187‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫‪123‬‬
‫‪11‬‬
‫)‪(53‬‬
‫‪41‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(37‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(48‬‬
‫‪39‬‬
‫)‪(6‬‬
‫‪16‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪10‬‬
‫‪95‬‬
‫‪1,183‬‬
‫‪276‬‬
‫‪431‬‬
‫‪773‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫פרמיה‬
‫על מניות‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫התאמות‬
‫הנובעות‬
‫הלוואות‬
‫מתרגום דוחות‬
‫לרכישת‬
‫קרנות‬
‫כספיים של‬
‫מניות‬
‫אחרות‬
‫פעילויות חוץ‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫יתרת‬
‫רווח‬
‫מניות‬
‫אוצר‬
‫סה"כ‬
‫זכויות‬
‫שאינן‬
‫מקנות‬
‫שליטה‬
‫סה"כ‬
‫הון‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪) 2013 ,‬מבוקר(‬
‫‪219‬‬
‫‪3,805‬‬
‫‪4,699‬‬
‫)‪(913‬‬
‫‪60‬‬
‫‪(* -‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪7,849‬‬
‫‪14,800‬‬
‫‪22,649‬‬
‫רווח נקי‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪739‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(772‬‬
‫‬‫‪128‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪739‬‬
‫)‪(644‬‬
‫‪866‬‬
‫)‪(846‬‬
‫‪1,605‬‬
‫)‪(1,490‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪739‬‬
‫)‪(772‬‬
‫‪128‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪95‬‬
‫‪20‬‬
‫‪115‬‬
‫הנפקת מניות בניכוי הוצאות הנפקה‬
‫מימוש כתבי אופציה למניות החברה‬
‫פרעון הלוואות לרכישת מניות‬
‫שערוך הלוואות לרכישת מניות‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫דיבידנד שהוכרז **(‬
‫הנפקת הון לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫הנפקה‪ ,‬פדיון ורכישה חוזרת של אגרות חוב להמרה‬
‫ופקיעת כתבי אופציה בחברות מאוחדות‬
‫דיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪10‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪479‬‬
‫‪5‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫ *(‬‫‬‫)‪(222‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(4‬‬
‫‬‫‬‫‪6‬‬
‫‬‫)‪(30‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪489‬‬
‫‪1‬‬
‫‬‫‬‫‪6‬‬
‫)‪(222‬‬
‫)‪(30‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪17‬‬
‫‬‫‪606‬‬
‫)‪(35‬‬
‫‪489‬‬
‫‪1‬‬
‫ *(‬‫‬‫‪23‬‬
‫)‪(222‬‬
‫‪576‬‬
‫)‪(37‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(551‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(551‬‬
‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫‪229‬‬
‫‪4,289‬‬
‫‪5,216‬‬
‫)‪(1,685‬‬
‫‪158‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪8,186‬‬
‫‪14,851‬‬
‫‪23,037‬‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*( מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫**(‬
‫בתשעת החודשים הראשונים לשנת ‪ 2013‬הכריזה החברה על דיבידנד בסך ‪ 1.29‬ש"ח למניה )סך כולל של כ‪ 222.3-‬מליון ש"ח(‪ .‬כ‪ 71.1-‬מליון ש"ח )‪ 0.43‬ש"ח למניה( שולמו ביום ‪22‬‬
‫באפריל‪ ,2013 ,‬כ‪ 75.6-‬מליון ש"ח )‪ 0.43‬ש"ח למניה( שולמו ביום ‪ 2‬ביולי‪ 2013 ,‬וכ‪ 75.6-‬מליון ש"ח )‪ 0.43‬ש"ח למניה( שולמו ביום ‪ 9‬באוקטובר‪.2013 ,‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫פרמיה‬
‫על מניות‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫התאמות‬
‫הנובעות‬
‫הלוואות‬
‫מתרגום דוחות‬
‫לרכישת‬
‫קרנות‬
‫כספיים של‬
‫מניות‬
‫אחרות‬
‫פעילויות חוץ‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫יתרת‬
‫רווח‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪) 2012 ,‬מבוקר(‬
‫‪218‬‬
‫‪3,787‬‬
‫‪3,904‬‬
‫)‪(728‬‬
‫‪150‬‬
‫‪-‬‬
‫רווח נקי‬
‫רווח כולל אחר‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪733‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‪446‬‬
‫‬‫‪4‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫סה"כ רווח כולל‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪733‬‬
‫‪446‬‬
‫‪4‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,183‬‬
‫‪12‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪102‬‬
‫ *(‬‫‬‫‬‫)‪(198‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(102‬‬
‫‬‫‬‫‪3‬‬
‫‬‫‪126‬‬
‫)‪(103‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫*(‬
‫‬‫‬‫‬‫ *(‬‫‪3‬‬
‫)‪(198‬‬
‫‪126‬‬
‫)‪(103‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(523‬‬
‫‪3,799‬‬
‫‪4,541‬‬
‫)‪(282‬‬
‫‪66‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪8,321‬‬
‫‪15,192‬‬
‫‬‫מימוש ופקיעת כתבי אופציה למניות החברה‬
‫מימוש קרן שערוך רכוש קבוע בעסקה משותפת‪ ,‬נטו ממס ‪-‬‬
‫‬‫שערוך הלוואות לרכישת מניות‬
‫‬‫פרעון הלוואות לרכישת מניות‬
‫‬‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫‬‫דיבידנד שהוכרז‬
‫‬‫הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‬‫רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫המרה ורכישה חוזרת של אגרות חוב להמרה בחברות‬
‫‬‫מאוחדות‬
‫‬‫דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2012 ,‬‬
‫‪218‬‬
‫*(‬
‫*( מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫*(‬
‫מניות‬
‫אוצר‬
‫סה"כ‬
‫זכויות‬
‫שאינן‬
‫מקנות‬
‫שליטה‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫סה"כ‬
‫הון‬
‫)‪(21‬‬
‫‪7,310‬‬
‫‪12,318‬‬
‫‪19,628‬‬
‫‪733‬‬
‫‪450‬‬
‫‪1,236‬‬
‫‪503‬‬
‫‪1,969‬‬
‫‪953‬‬
‫‪1,739‬‬
‫‪2,922‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪32‬‬
‫‬‫‪1,820‬‬
‫)‪(182‬‬
‫*(‬
‫‬‫‬‫‬‫ *(‬‫‪35‬‬
‫)‪(198‬‬
‫‪1,946‬‬
‫)‪(285‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(523‬‬
‫‪23,513‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫פרמיה‬
‫על מניות‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫התאמות‬
‫הנובעות‬
‫הלוואות‬
‫מתרגום דוחות‬
‫לרכישת‬
‫קרנות‬
‫כספיים של‬
‫מניות‬
‫אחרות‬
‫פעילויות חוץ‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫יתרת‬
‫רווח‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬ביולי‪2013 ,‬‬
‫‪229‬‬
‫‪4,289‬‬
‫‪4,957‬‬
‫)‪(1,621‬‬
‫‪155‬‬
‫‪-‬‬
‫רווח נקי‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪334‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(64‬‬
‫‬‫‪6‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪334‬‬
‫)‪(64‬‬
‫‪6‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪276‬‬
‫מימוש כתבי אופציה למניות החברה‬
‫שערוך הלוואות לרכישת מניות‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫דיבידנד שהוכרז **(‬
‫הנפקת הון לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫רכישה חוזרת ופדיון של אגרות חוב להמרה ופקיעת כתבי‬
‫אופציה בחברות מאוחדות‬
‫דיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫*( ‪-‬‬
‫‬‫‬‫)‪(75‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪2‬‬
‫‬‫)‪(5‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪2‬‬
‫)‪(75‬‬
‫)‪(5‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(143‬‬
‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫‪229‬‬
‫‪4,289‬‬
‫‪5,216‬‬
‫)‪(1,685‬‬
‫‪158‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪8,186‬‬
‫‪14,851‬‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫*(‬
‫מניות‬
‫אוצר‬
‫סה"כ‬
‫זכויות‬
‫שאינן‬
‫מקנות‬
‫שליטה‬
‫*(‬
‫*(‬
‫)‪(21‬‬
‫‪7,988‬‬
‫‪14,787‬‬
‫‪22,775‬‬
‫‪334‬‬
‫)‪(58‬‬
‫‪272‬‬
‫)‪(93‬‬
‫‪606‬‬
‫)‪(151‬‬
‫‪179‬‬
‫‪455‬‬
‫‬‫‬‫‪7‬‬
‫‬‫‪28‬‬
‫ *(‬‫‬‫‪9‬‬
‫)‪(75‬‬
‫‪23‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(143‬‬
‫‪23,037‬‬
‫*(‬
‫*(‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫**(‬
‫ביום ‪ 26‬באוגוסט‪ 2013 ,‬הכריזה החברה על דיבידנד בסך של ‪ 0.43‬ש"ח למניה )סך כולל של ‪ 75.6‬מליון ש"ח(‪ ,‬אשר שולם ביום ‪ 9‬באוקטובר‪.2013 ,‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫סה"כ‬
‫הון‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫פרמיה‬
‫על מניות‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫התאמות‬
‫הנובעות‬
‫הלוואות‬
‫מתרגום דוחות‬
‫לרכישת‬
‫קרנות‬
‫כספיים של‬
‫מניות‬
‫אחרות‬
‫פעילויות חוץ‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫יתרת‬
‫רווח‬
‫מניות‬
‫אוצר‬
‫סה"כ‬
‫זכויות‬
‫שאינן‬
‫מקנות‬
‫שליטה‬
‫סה"כ‬
‫הון‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬ביולי‪2012 ,‬‬
‫‪218‬‬
‫‪3,791‬‬
‫‪4,318‬‬
‫)‪(557‬‬
‫‪157‬‬
‫‪(* -‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪7,906‬‬
‫‪13,124‬‬
‫‪21,030‬‬
‫רווח נקי‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪187‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‪275‬‬
‫‬‫)‪(31‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪187‬‬
‫‪244‬‬
‫‪459‬‬
‫‪265‬‬
‫‪646‬‬
‫‪509‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪187‬‬
‫‪275‬‬
‫)‪(31‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪431‬‬
‫‪724‬‬
‫‪1,155‬‬
‫‪8‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪102‬‬
‫ *(‬‫‬‫)‪(66‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(102‬‬
‫‬‫‪1‬‬
‫‬‫‪117‬‬
‫)‪(68‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪1‬‬
‫)‪(66‬‬
‫‪117‬‬
‫)‪(68‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪3,799‬‬
‫‪4,541‬‬
‫)‪(282‬‬
‫‪66‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫מימוש ופקיעת כתבי אופציה למניות החברה‬
‫מימוש קרן שערוך רכוש קבוע בעסקה משותפת‪ ,‬נטו ממס ‪-‬‬
‫‬‫שערוך הלוואות לרכישת מניות‬
‫‬‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫‬‫דיבידנד שהוכרז‬
‫‬‫הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‬‫רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫המרה ורכישה חוזרת של אגרות חוב להמרה בחברות‬
‫‬‫מאוחדות‬
‫‬‫דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫יתרה ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2012 ,‬‬
‫*(‬
‫‪218‬‬
‫*(‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫*(‬
‫‬‫‬‫‬‫‪9‬‬
‫‬‫‪1,681‬‬
‫)‪(182‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪10‬‬
‫)‪(66‬‬
‫‪1,798‬‬
‫)‪(250‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(156‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(156‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪8,321‬‬
‫‪15,192‬‬
‫‪23,513‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫פרמיה‬
‫על מניות‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫התאמות‬
‫הנובעות‬
‫הלוואות‬
‫מתרגום דוחות‬
‫לרכישת‬
‫קרנות‬
‫כספיים של‬
‫מניות‬
‫אחרות‬
‫פעילויות חוץ‬
‫מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫יתרת‬
‫רווח‬
‫מניות‬
‫אוצר‬
‫סה"כ‬
‫זכויות‬
‫שאינן‬
‫מקנות‬
‫שליטה‬
‫סה"כ‬
‫הון‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬
‫‪218‬‬
‫‪3,787‬‬
‫‪3,904‬‬
‫)‪(728‬‬
‫‪150‬‬
‫‪(* -‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪7,310‬‬
‫‪12,318‬‬
‫‪19,628‬‬
‫רווח נקי‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪957‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(185‬‬
‫‬‫‪1‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪957‬‬
‫)‪(184‬‬
‫‪1,577‬‬
‫)‪(283‬‬
‫‪2,534‬‬
‫)‪(467‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪957‬‬
‫)‪(185‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪773‬‬
‫‪1,294‬‬
‫‪2,067‬‬
‫מימוש ופקיעת כתבי אופציה למניות החברה‬
‫שערוך הלוואות לרכישת מניות‬
‫פרעון הלוואות לרכישת מניות‬
‫מימוש קרן שערוך רכוש קבוע בעסקה משותפת‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫דיבידנד שהוכרז‬
‫הנפקת הון לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫המרה ורכישה חוזרת של אגרות חוב להמרה בחברה‬
‫מאוחדת‬
‫דיבידנד לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪1‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪18‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫ *(‬‫‬‫‪102‬‬
‫‬‫)‪(264‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(16‬‬
‫‬‫‬‫)‪(102‬‬
‫‪4‬‬
‫‬‫‪125‬‬
‫)‪(102‬‬
‫‬‫ *(‬‫ *(‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪3‬‬
‫‬‫ *(‬‫‬‫‪4‬‬
‫)‪(264‬‬
‫‪125‬‬
‫)‪(102‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪43‬‬
‫‬‫‪2,099‬‬
‫)‪(267‬‬
‫‪3‬‬
‫‬‫ *(‬‫‬‫‪47‬‬
‫)‪(264‬‬
‫‪2,224‬‬
‫)‪(369‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(675‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(675‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪219‬‬
‫‪3,805‬‬
‫‪4,699‬‬
‫)‪(913‬‬
‫‪60‬‬
‫‪(* -‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪7,849‬‬
‫‪14,800‬‬
‫‪22,649‬‬
‫*( מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬
‫רווח נקי‬
‫‪1,605‬‬
‫‪1,969‬‬
‫‪606‬‬
‫‪646‬‬
‫‪2,534‬‬
‫התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים‬
‫מפעילות שוטפת‪:‬‬
‫התאמות לסעיפי רווח והפסד‪:‬‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫חלק החברה ברווחי חברות המטופלות בשיטת‬
‫השווי המאזני‪ ,‬נטו‬
‫עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן‬
‫להשקעה בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫פחת והפחתות רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים‬
‫מסים על הכנסה‬
‫ירידת ערך נכסים אחרים‬
‫הפסד )רווח( הון‪ ,‬נטו‬
‫שינוי בהתחייבות בשל הטבות לעובדים‪ ,‬נטו‬
‫הפסד מירידה בשיעור החזקה ומימוש חברות‬
‫מוחזקות‪ ,‬נטו‬
‫רווח מרכישה במחיר הזדמנותי‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫‪1,354‬‬
‫‪1,677‬‬
‫‪505‬‬
‫‪625‬‬
‫‪2,094‬‬
‫)‪(164‬‬
‫)‪(279‬‬
‫)‪(59‬‬
‫)‪(125‬‬
‫)‪(299‬‬
‫)‪(504‬‬
‫‪25‬‬
‫‪121‬‬
‫‬‫‪42‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(1,472‬‬
‫‪23‬‬
‫‪458‬‬
‫‬‫)‪(6‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(113‬‬
‫‪7‬‬
‫)‪(6‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(441‬‬
‫‪3‬‬
‫‪115‬‬
‫‬‫)‪(19‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(1,913‬‬
‫‪34‬‬
‫‪681‬‬
‫‪7‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪11‬‬
‫)‪(173‬‬
‫‪23‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪(134‬‬
‫‪35‬‬
‫‬‫)‪(173‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(15‬‬
‫‪10‬‬
‫‬‫)‪(134‬‬
‫‪47‬‬
‫‪735‬‬
‫‪304‬‬
‫‪167‬‬
‫‪159‬‬
‫‪520‬‬
‫שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות‪:‬‬
‫ירידה )עלייה( בלקוחות והכנסות לקבל ובחייבים‬
‫ויתרות חובה‬
‫ירידה )עלייה( במלאי בניינים וקרקעות בניכוי‬
‫מקדמות מרוכשי דירות וממזמיני עבודות‪ ,‬נטו‬
‫ירידה בספקים ונותני שירותים ובזכאים ויתרות‬
‫זכות‬
‫עלייה )ירידה( בפקדונות משוכרים‪ ,‬נטו‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת לפני ריבית‪,‬‬
‫דיבידנדים ומסים‬
‫)‪(96‬‬
‫)‪(72‬‬
‫‪78‬‬
‫)‪(13‬‬
‫)‪(29‬‬
‫)‪(51‬‬
‫‪42‬‬
‫)‪(20‬‬
‫‪16‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(275‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(199‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(52‬‬
‫)‪(4‬‬
‫)‪(70‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(104‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(425‬‬
‫)‪(223‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(66‬‬
‫)‪(127‬‬
‫‪1,915‬‬
‫‪2,050‬‬
‫‪775‬‬
‫‪739‬‬
‫‪2,927‬‬
‫מזומנים ששולמו והתקבלו במשך התקופה עבור‪:‬‬
‫ריבית ששולמה‬
‫ריבית שהתקבלה‬
‫דיבידנד שהתקבל‬
‫מסים ששולמו‬
‫מסים שהתקבלו‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת‬
‫)‪(1,428‬‬
‫‪27‬‬
‫‪109‬‬
‫)‪(58‬‬
‫‪7‬‬
‫)‪(1,494‬‬
‫‪37‬‬
‫‪383‬‬
‫)‪(38‬‬
‫‪25‬‬
‫)‪(374‬‬
‫‪8‬‬
‫‪38‬‬
‫)‪(34‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(524‬‬
‫‪11‬‬
‫‪318‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪25‬‬
‫)‪(1,964‬‬
‫‪54‬‬
‫‪395‬‬
‫)‪(44‬‬
‫‪25‬‬
‫)‪(1,343‬‬
‫)‪(1,087‬‬
‫)‪(362‬‬
‫)‪(171‬‬
‫)‪(1,534‬‬
‫‪572‬‬
‫‪963‬‬
‫‪413‬‬
‫‪568‬‬
‫‪1,393‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‬
‫תמורה ממכירת חברות מוחזקות‬
‫השקעות והלוואות לחברות מוחזקות‬
‫רכישה‪ ,‬הקמה ופיתוח של נדל"ן להשקעה‬
‫השקעות ברכוש קבוע‬
‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה ונדל"ן בפיתוח‬
‫תמורה ממכירת רכוש קבוע‬
‫מתן הלוואות לזמן ארוך‬
‫פרעון הלוואות שניתנו לזמן ארוך‬
‫השקעות לזמן קצר‪ ,‬נטו‬
‫השקעות בנכסים פיננסיים‬
‫תמורה ממכירת נכסים פיננסיים‬
‫‪54‬‬
‫)‪(1,190‬‬
‫)‪(2,032‬‬
‫)‪(20‬‬
‫‪1,777‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪(318‬‬
‫‪330‬‬
‫)‪(185‬‬
‫)‪(94‬‬
‫‪9‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪(222‬‬
‫)‪(4,344‬‬
‫)‪(10‬‬
‫‪1,413‬‬
‫‬‫)‪(197‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(627‬‬
‫‪970‬‬
‫‬‫)‪(427‬‬
‫)‪(542‬‬
‫)‪(15‬‬
‫‪153‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(30‬‬
‫‪226‬‬
‫)‪(82‬‬
‫)‪(71‬‬
‫‪4‬‬
‫‬‫)‪(28‬‬
‫)‪(1,493‬‬
‫)‪(10‬‬
‫‪476‬‬
‫‬‫)‪(21‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪(376‬‬
‫)‪(280‬‬
‫‪516‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪(266‬‬
‫)‪(5,692‬‬
‫)‪(49‬‬
‫‪1,482‬‬
‫‬‫)‪(583‬‬
‫‪79‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪(743‬‬
‫‪1,134‬‬
‫מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה‬
‫)‪(1,666‬‬
‫)‪(3,005‬‬
‫)‪(783‬‬
‫)‪(1,211‬‬
‫)‪(4,646‬‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬
‫הנפקת מניות בניכוי הוצאות הנפקה‬
‫פרעון הלוואות שניתנו לרכישת מניות החברה‬
‫מימוש כתבי אופציה למניות החברה‬
‫הנפקת הון לזכויות שאינן מקנות שליטה‪ ,‬נטו‬
‫רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה‬
‫דיבידנד ששולם לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫קבלת הלוואות לזמן ארוך‬
‫פרעון הלוואות לזמן ארוך‬
‫קבלת )פרעון( קווי אשראי מתאגידים בנקאיים לזמן‬
‫ארוך‪ ,‬נטו‬
‫פרעון ופדיון מוקדם של אגרות חוב ואגרות חוב‬
‫להמרה‬
‫קבלת )פרעון( אשראי לזמן קצר מתאגידים‬
‫בנקאיים‪ ,‬נטו‬
‫הנפקת אגרות חוב ואגרות חוב להמרה‪ ,‬בניכוי‬
‫הוצאות הנפקה‬
‫‬‫ *(‬‫ *(‬‫‪1,541‬‬
‫)‪(179‬‬
‫)‪(132‬‬
‫)‪(494‬‬
‫‪3,566‬‬
‫)‪(3,385‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪1‬‬
‫‬‫)‪(76‬‬
‫)‪(139‬‬
‫‪68‬‬
‫)‪(831‬‬
‫‬‫‬‫ *(‬‫‪1,466‬‬
‫)‪(179‬‬
‫)‪(66‬‬
‫)‪(131‬‬
‫‪925‬‬
‫)‪(701‬‬
‫‬‫‬‫‪3‬‬
‫‪1,832‬‬
‫)‪(263‬‬
‫)‪(264‬‬
‫)‪(653‬‬
‫‪6,140‬‬
‫)‪(6,042‬‬
‫‪32‬‬
‫)‪(676‬‬
‫‪787‬‬
‫)‪(357‬‬
‫)‪(169‬‬
‫)‪(1,058‬‬
‫)‪(1,597‬‬
‫)‪(225‬‬
‫)‪(815‬‬
‫)‪(3,177‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(24‬‬
‫‪75‬‬
‫‪133‬‬
‫)‪(85‬‬
‫‪5,141‬‬
‫‪3,387‬‬
‫‪174‬‬
‫‪433‬‬
‫‪6,168‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון‬
‫‪223‬‬
‫‪2,007‬‬
‫)‪(166‬‬
‫‪708‬‬
‫‪3,490‬‬
‫הפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים‬
‫)‪(64‬‬
‫)‪(83‬‬
‫)‪(25‬‬
‫)‪(86‬‬
‫)‪(93‬‬
‫עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬
‫)‪(935‬‬
‫)‪(118‬‬
‫)‪(561‬‬
‫)‪(21‬‬
‫‪144‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה‬
‫‪1,683‬‬
‫‪1,539‬‬
‫‪1,309‬‬
‫‪1,442‬‬
‫‪1,539‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה‬
‫‪748‬‬
‫‪1,421‬‬
‫‪748‬‬
‫‪1,421‬‬
‫‪1,683‬‬
‫*(‬
‫‪490‬‬
‫‬‫‬‫‪505‬‬
‫)‪(102‬‬
‫)‪(147‬‬
‫)‪(551‬‬
‫‪1,107‬‬
‫)‪(5,198‬‬
‫*(‬
‫*(‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫*(‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫)א(‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫פעולות מהותיות שלא במזומן‬
‫המרה ותשלום ריבית של אגרות חוב‬
‫להמרה במניות חברה מאוחדת‬
‫‪67‬‬
‫‪321‬‬
‫‪36‬‬
‫‪248‬‬
‫‪321‬‬
‫רכישת מניות חברה מאוחדת כנגד‬
‫הנפקת מניות בחברה מאוחדת‬
‫‪-‬‬
‫‪106‬‬
‫‪-‬‬
‫‪106‬‬
‫‪106‬‬
‫דיבידנד לשלם לבעלי מניות החברה‬
‫‪76‬‬
‫‪66‬‬
‫‪76‬‬
‫‪66‬‬
‫‪-‬‬
‫דיבידנד לשלם לזכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה‬
‫‪81‬‬
‫‪92‬‬
‫‪81‬‬
‫‪92‬‬
‫‪87‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :1‬‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫כללי‬
‫א‪.‬‬
‫דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום ‪ 30‬בספטמבר‪ ,2013 ,‬לתקופה של תשעה‬
‫חודשים שהסתיימה באותו תאריך )להלן ‪ -‬תקופת הדיווח( ולתקופה של שלושה חודשים‬
‫שהסתיימה באותו תאריך )להלן ‪ -‬דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים(‪ .‬יש לעיין‬
‫בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ולשנה‬
‫שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם‪ ,‬אשר אושרו על ידי דירקטוריון החברה‬
‫ביום ‪ 19‬במרס‪) 2013 ,‬להלן ‪ -‬הדוחות הכספיים השנתיים(‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪) 2013 ,‬להלן ‪ -‬תאריך הדיווח( לחברה במאוחד )להלן ‪ -‬הקבוצה( גרעון בהון‬
‫החוזר בסך של כ‪ 1,116-‬מליון ש"ח‪ .‬לקבוצה קווי אשראי מאושרים בלתי מנוצלים בסך כולל של‬
‫כ‪ 7.4-‬מיליארד ש"ח הניתנים לניצול מיידי‪ .‬בנוסף‪ ,‬לאחר תאריך הדיווח גייסה החברה חוב ארוך‬
‫טווח בסך של כ‪ 446-‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה גם באור ‪5‬ב'‪ .‬בנוסף‪ ,‬לאחר תאריך הדיווח התקשרו חברות‬
‫בנות בבעלות מלאה של החברה בהסכמים לקבלת קווי אשראי מתחדשים מבנק זר בהיקף כולל‬
‫של כ‪ 135 -‬מיליון דולר )כ‪ 477-‬מיליון ש"ח( לתקופה של שלוש שנים )חלף קו אשראי עם הבנק‬
‫האמור בהיקף של ‪ 50‬מיליון דולר(‪ .‬כמו כן‪ ,‬לתאריך הדיווח לקבוצה נדל"ן להשקעה ונדל"ן‬
‫להשקעה בפיתוח שאינם משועבדים המוצגים בדוחות הכספיים ביניים מאוחדים בשווי הוגן של‬
‫כ‪ 38.7-‬מיליארד ש"ח‪ .‬הנהלת החברה בדיעה כי המקורות הנ"ל בתוספת תזרים המזומנים החיובי‬
‫מפעילות שוטפת‪ ,‬יאפשרו לכל אחת מחברות הקבוצה לעמוד בפרעון התחייבויותיהן לזמן קצר‪.‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית‬
‫א‪.‬‬
‫מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ‪,34‬‬
‫דיווח כספי לתקופות ביניים‪ ,‬וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך‬
‫)דוחות תקופתיים ומידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫ב‪.‬‬
‫תקנים חדשים‪ ,‬פרשנויות ותיקונים שיושמו לראשונה על ידי החברה‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית ושיטות החישוב אשר יושמו בעריכת הדוחות הכספיים ביניים‬
‫תמציתיים מאוחדים עקביים לאלה אשר יושמו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬למעט‬
‫האמור להלן‪:‬‬
‫‪ - IAS 1‬הצגת דוחות כספיים‬
‫בחודש יוני ‪ 2011‬פרסם ה‪ IASB-‬תיקון ל‪) IAS 1-‬להלן ‪ -‬התיקון( לפיו פריטים אשר ניתן‬
‫להעבירם לרווח והפסד בשלב מאוחר יותר יוצגו בנפרד ברווח הכולל האחר מהפריטים אשר‬
‫לא יועברו לרווח והפסד לעולם‪.‬‬
‫התיקון מיושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬
‫‪ ,2013‬או לאחריו‪.‬‬
‫‪ - IFRS 13‬מדידת שווי הוגן‬
‫‪ IFRS 13‬קובע הנחיות באשר לאופן מדידת שווי הוגן‪ ,‬ככל שמדידה זו נדרשת בהתאם‬
‫לתקינה הבינלאומית‪ IFRS 13 .‬מגדיר שווי הוגן כמחיר שהיה מתקבל במכירת נכס‪ ,‬או משולם‬
‫בהעברת התחייבות‪ ,‬בעסקה רגילה )‪ (orderly‬בין משתתפי שוק במועד המדידה‪ .‬שווי הוגן‬
‫משקף את היכולת של משתתף שוק להפיק הטבות כלכליות באמצעות השימוש המיטבי‬
‫)‪ (highest and best use‬בנכס‪ .‬בנוסף‪ IFRS 13 ,‬מפרט את המאפיינים של משתתפים בשוק‬
‫)‪ (market participants‬עליהן התבססו ההנחות בחישוב השווי ההוגן‪ .‬מדידת שווי הוגן תבוסס‬
‫על ההנחה כי העסקה תבוצע בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות או בהיעדר שוק עיקרי‪,‬‬
‫בשוק המועיל )‪ (advantageous‬ביותר‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫בנוסף‪ IFRS 13 ,‬קובע כי יש לתת גילוי לגבי היתרות בדוחות הכספיים והשווי ההוגן של‬
‫מכשירים פיננסיים מסויימים בהתאם לדרישות ‪) IFRS 7‬ראה גם באור ‪.(4‬‬
‫הוראות ‪ IFRS 13‬חלות מכאן ולהבא החל מיום ‪ 1‬בינואר‪ 2013 ,‬ולא חלות על מספרי‬
‫ההשוואה‪ .‬ליישום לראשונה של ‪ IFRS 13‬לא הייתה השפעה מהותית על הדוחות הכספיים‬
‫של החברה מלבד האמור לעיל‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם‬
‫תיקונים ל‪ IAS 36-‬ירידת ערך נכסים‬
‫במאי ‪ 2013‬פרסם ה‪ IASB-‬תיקונים ל‪ IAS 36-‬ירידת ערך נכסים )להלן ‪ -‬התיקונים( העוסקים‬
‫בדרישות גילוי בדבר שווי הוגן בניכוי עלויות למכירה של נכסים‪ .‬התיקונים כוללים דרישות‬
‫גילוי נוספות בדבר הסכום בר ההשבה והשווי ההוגן‪ .‬הגילוי הנוסף יכלול גילוי למדרג השווי‬
‫ההוגן‪ ,‬לטכניקות ההערכה ולשינויים בהן‪ ,‬לשיעורי ההיוון ולהנחות המרכזיות שבבסיס‬
‫הערכת השווי‪.‬‬
‫התיקונים ייכנסו לתוקף החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ 2014‬או לאחריו‪.‬‬
‫אימוץ מוקדם אפשרי‪ .‬הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ‬
‫התיקונים לראשונה‪.‬‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫אירועים מהותיים בתקופת הדיווח‬
‫א‪.‬‬
‫גיוסי הון בקבוצה‬
‫‪.1‬‬
‫בחודש מרס‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ CTY‬בדרך של זכויות כ‪ 114.4-‬מליון מניות‪ ,‬אשר היוו ‪35%‬‬
‫מהון המניות וזכויות ההצבעה שלה‪ ,‬בתמורה ברוטו של כ‪ 200-‬מליון אירו )כ‪ 962-‬מליון‬
‫ש"ח(‪.‬‬
‫החברה השתתפה בהנפקת הזכויות ורכשה כ‪ 56.1-‬מליון מניות בתמורה לסך של כ‪98.1-‬‬
‫מליון אירו )כ‪ 472-‬מליון ש"ח(‪ .‬כתוצאה מההשתתפות בהנפקת הזכויות לא חל שינוי‬
‫מהותי בשיעור ההחזקה של החברה ב‪.CTY-‬‬
‫‪.2‬‬
‫ביום ‪ 13‬ביוני‪ 2013 ,‬הנפיקה החברה לציבור‪ ,‬באמצעות דוח הצעת מדף כ‪ 10.4-‬מליון‬
‫מניות רגילות במחיר של ‪ 47.9‬ש"ח למניה ובתמורה כוללת של כ‪ 500-‬מליון ש"ח ברוטו‬
‫)כ‪ 490-‬מליון ש"ח בניכוי הוצאות הנפקה(‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫בחודש אוגוסט‪ 2013 ,‬הנפיקה גזית פיתוח כ‪ 6.5-‬מליון כתבי אופציה ללא תמורה‪ ,‬בדרך‬
‫של הנפקת זכויות‪ .‬כל כתב אופציה ניתן למימוש עד ‪ 3‬שנים מיום ההנפקה למניה‬
‫אחת של גזית פיתוח תמורת תוספת מימוש בסך של ‪ 44.01‬ש"ח‪ ,‬אשר נושאת ריבית‬
‫שנתית בשיעור של ‪ 6.7%‬וצמודה למדד המחירים לצרכן‪ .‬במועד ההנפקה‪ ,‬מימשה‬
‫החברה את כל כתבי האופציה שהוקצו לה בתמורה לסך של כ‪ 214 -‬מליון ש"ח כנגד‬
‫קיטון ביתרת ההלוואות שהועמדו על ידי החברה לגזית פיתוח‪.‬‬
‫כתוצאה מהנפקת הזכויות ומימוש האופציות על ידי החברה‪ ,‬שיעור ההחזקה של‬
‫החברה בגזית פיתוח עלה מ‪ 75%-‬לכ‪ .82.5%-‬בעקבות הנפקת הזכויות‪ ,‬לא חל שינוי‬
‫מהותי בהון המיוחס לבעלי מניות החברה‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫אירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫גיוסי אגרות חוב ואגרות חוב להמרה בקבוצה‬
‫‪.1‬‬
‫בחודש ינואר‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ FCR‬לציבור בקנדה ‪ 100‬מליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪) .‬כ‪ 359 -‬מליון‬
‫ש"ח( אגרות חוב )סדרה ‪ (P‬אשר אינן מובטחות בשעבוד בדרך של הרחבת סדרה‬
‫סחירה‪ .‬אגרות החוב נושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ 3.95%‬ועומדות לפירעון‬
‫בתשלום אחד ביום ‪ 5‬בדצמבר‪.2022 ,‬‬
‫‪.2‬‬
‫בחודש מרס‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ FCR‬לציבור בקנדה ‪ 125‬מליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪) .‬כ‪ 449-‬מליון‬
‫ש"ח( אגרות חוב )סדרה ‪ (Q‬אשר אינן מובטחות בשעבוד‪ .‬אגרות החוב נושאות ריבית‬
‫שנתית בשיעור של ‪ 3.90%‬ועומדות לפרעון בתשלום אחד ביום ‪ 30‬באוקטובר‪.2023 ,‬‬
‫‪.3‬‬
‫בחודש פברואר‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ FCR‬לציבור בקנדה ‪ 57.5‬מליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪) .‬כ‪206-‬‬
‫מליון ש"ח( אגרות חוב להמרה אשר אינן מובטחות בשיעבוד‪ .‬אגרות החוב להמרה‬
‫נושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ ,4.45%‬ניתנות להמרה במניות ‪ FCR‬במחיר של‬
‫‪ 26.75 – 27.75‬דולר קנדי למניה )בהתאם למועד ההמרה( בכל יום החל ממועד רישומן‬
‫למסחר ועומדות לפרעון ביום ‪ 28‬בפברואר‪.2020 ,‬‬
‫‪.4‬‬
‫בחודש אפריל‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ ATR‬לציבור ‪ 350‬מליון אירו ע‪.‬נ‪) .‬כ‪ 1,652-‬מליון ש"ח(‬
‫אגרות חוב אשר אינן מובטחות בשעבוד‪ ,‬הנושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪4%‬‬
‫ועומדות לפרעון בתשלום אחד בחודש אפריל ‪.2020‬‬
‫‪.5‬‬
‫בחודש מאי‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ FCR‬לציבור בקנדה ‪ 175‬מליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪) .‬כ‪ 604 -‬מליון‬
‫ש"ח( אגרות חוב )סדרה ‪ (Q‬אשר אינן מובטחות בשעבוד‪ ,‬בדרך של הרחבת סדרה‬
‫סחירה‪.‬‬
‫תקבולי ההנפקה האמורה שימשו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לפרעון מוקדם של אגרות חוב קיימות‬
‫)יתרת סדרה ‪ (E‬בהיקף של ‪ 53.9‬מליון דולר קנדי )כ‪ 186-‬מליון ש"ח( שנשאו ריבית‬
‫שנתית בשיעור של ‪ 5.36%‬שמועד פרעונן המקורי חל בחודש ינואר ‪.2014‬‬
‫‪.6‬‬
‫בחודש יוני‪ 2013 ,‬הנפיקה החברה לציבור כ‪ 731-‬מליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה יא'(‬
‫אשר אינן מובטחות בשעבוד‪ ,‬בדרך של הרחבת סדרה סחירה‪ ,‬בתמורה נטו של כ‪856-‬‬
‫מיליון ש"ח‪.‬‬
‫החברה האם רכשה במסגרת ההנפקה כ‪ 64-‬מליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה יא'(‬
‫בתמורה לכ‪ 75-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫בחודש יוני‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ CTY‬לציבור ‪ 500‬מליון אירו ע‪.‬נ )כ‪ 2,360-‬מיליון ש"ח( אגרות‬
‫חוב אשר אינן מובטחות בשעבוד‪ ,‬הנושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ 3.75%‬ועומדות‬
‫לפרעון ביום ‪ 24‬ביוני‪.2020 ,‬‬
‫תקבולי ההנפקה האמורה שימשו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לפרעון מוקדם של הלוואות בנקאיות‬
‫ועסקאות הגנה קשורות המגדרות סיכוני ריבית‪ .‬בשל כך‪ ,‬סיווגה הקבוצה מחדש סך‬
‫של כ‪ 24.9 -‬מיליון אירו )כ‪ 118 -‬מיליון ש"ח( מרווח כולל אחר להוצאות מימון ברווח‬
‫והפסד‪.‬‬
‫בחודש יוני‪ 2013 ,‬ביצעה ‪ CTY‬רכישה חוזרת של אגרות חוב בהיקף של ‪ 28.5‬מליון אירו‬
‫ע‪.‬נ‪) .‬כ‪ 135-‬מליון ש"ח( הנושאות ריבית שנתית של ‪ 4.25%‬ו‪ ,5.10%-‬שמועד פרעונן‬
‫המקורי חל בשנים ‪ 2014‬ו‪.2017-‬‬
‫‪17‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫אירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(‬
‫‪.8‬‬
‫ג‪.‬‬
‫בחודש אוגוסט‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ FCR‬לציבור בקנדה ‪ 50‬מיליון דולר קנדי ע‪.‬נ‪) .‬כ‪172-‬‬
‫מיליון ש"ח( אגרות חוב )סדרה ‪ (O‬אשר אינן מובטחות בשעבוד‪ ,‬בדרך של הרחבת‬
‫סדרה סחירה‪ .‬אגרות החוב נושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ 4.43%‬ועומדות לפירעון‬
‫בתשלום אחד ביום ‪ 31‬בינואר‪.2022 ,‬‬
‫אירועים אחרים‬
‫‪.1‬‬
‫במהלך תקופת הדיווח רכשה החברה כ‪ 2.1-‬מליון מניות נוספות של ‪ CTY‬בתמורה לכ‪5-‬‬
‫מליון אירו )כ‪ 25-‬מליון ש"ח(‪ .‬כתוצאה מהרכישות עלה שיעור החזקת החברה ב‪CTY-‬‬
‫לכ‪ 49.4%-‬והחברה הכירה בגידול בהון בסך של כ‪ 7-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫בחודש ינואר‪ 2013 ,‬השלימה ‪ CTY‬יחד עם ‪Canada Pension Plan Investment Board‬‬
‫)להלן‪ ,("CPPIB" :‬רכישה בחלקים שווים של מרכז מסחרי בשטוקהולם‪ ,‬שבדיה‪,‬‬
‫בתמורה של כ‪ 530-‬מליון אירו )כ‪ 2.5-‬מיליארד ש"ח(‪ ,‬באמצעות עסקה משותפת‬
‫המטופלת בשיטת השווי המאזני‪ .‬הרכישה מומנה באמצעות הלוואה לחמש שנים‬
‫המובטחת בשעבוד בסך של כ‪ 265-‬מליון אירו )כ‪ 1.2-‬מיליארד ש"ח( שניתנה לעסקה‬
‫המשותפת ומהון עצמי‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫בחודש אפריל‪ 2013 ,‬מכרה החברה לשותף שלה את מלוא יתרת החזקתה ב‪RSC-‬‬
‫הכוללת ‪ 50%‬בנכס דיור מוגן ו‪ 60%-‬בקרקע תמורת ‪ 15‬מליון דולר )כ‪ 54-‬מליון ש"ח(‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫בחודש מאי‪ 2013 ,‬קבעה חברת הדירוג ‪ S&P‬לראשונה דירוג אשראי ל‪ CTY -‬לזמן קצר‬
‫וזמן ארוך של ‪ A-3‬ו‪ ,BBB- -‬בהתאמה‪ ,‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫בחודש מאי‪ 2013 ,‬קבעה חברת הדירוג ‪ Moody's‬לראשונה דירוג אשראי ל‪ CTY -‬לזמן‬
‫ארוך של ‪ ,Baa3‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫ביום ‪ 13‬במאי‪ 2013 ,‬העלתה חברת הדירוג ‪ S&P Maalot‬את דירוג האשראי לכל סדרות‬
‫אגרות החוב של החברה שבמחזור לרמת דירוג ‪ ilAA-‬מרמת דירוג ‪ ,ilA+‬עם אופק‬
‫דירוג יציב‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫ביום ‪ 29‬באוגוסט‪ 2013 ,‬רכשה החברה כ‪ 20.4-‬מיליון מניות ‪ ATR‬ממשקיע מקבוצת‬
‫המייסדים של קונסורציום המנוהל על ידי ‪ CPI‬בתמורה לסך של כ‪ 87.8-‬מיליון אירו )כ‪-‬‬
‫‪ 417‬מיליון ש"ח( בעסקה מחוץ לבורסה‪ .‬כתוצאה מהרכישה שיעור ההחזקה של החברה‬
‫ב‪ ATR-‬עלה מכ‪ 34.4%-‬לכ‪ 39.9%-‬והחברה הכירה ברווח מרכישה במחיר הזדמנותי בסך‬
‫של כ‪ 173 -‬מיליון ש"ח‪ .‬שווי הנכסים המזוהים נטו של ‪ ATR‬אינו שונה מהותית מערכם‬
‫בדוחות הכספיים של ‪ .ATR‬החברה מצרפת לדוחות הכספיים את העבודה להקצאת‬
‫מחיר הרכישה בגין רכישה זו )‪.(PPA‬‬
‫‪.7‬‬
‫בחודש פברואר ‪ 2013‬אישרו ועדת התגמול ודירקטוריון החברה הקצאה של כ‪ 522-‬אלפי‬
‫כתבי אופציה לא סחירים‪ ,‬כ‪ 95-‬אלפי יחידות מניה חסומות )‪ (RSUs‬וכ‪ 112-‬אלפי‬
‫יחידות מניה חסומות המותנות בביצועים )‪ (PSUs‬לשישה נושאי משרה ול‪ 24-‬עובדי‬
‫החברה )להלן ‪ -‬הניצעים( במסלול הוני עם נאמן לפי סעיף ‪ 102‬לפקודת מס הכנסה‪,‬‬
‫בהתאם לתוכנית תגמול מבוססת מניות של החברה )כמפורט בבאור ‪28‬ה' בדוחות‬
‫הכספיים השנתיים(‪ .‬שווי כלל המכשירים ההוניים שהוקצו במועד ההענקה הסתכם‬
‫לסך של כ‪ 13.9 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫אירועים אחרים‪) -‬המשך(‬
‫כל אחד מכתבי האופציה ניתן למימוש למניה רגילה בת ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬של החברה‬
‫בתוספת מימוש בסך של ‪ 48.647‬ש"ח למניה )שחושב לפי המחיר הממוצע של מנית‬
‫החברה בבורסה ב‪ 30 -‬הימים שקדמו למועד ההקצאה(‪ ,‬צמודה למדד המחירים לצרכן‪,‬‬
‫בכפוף להתאמות )בגין הנפקת מניות הטבה‪ ,‬הנפקת זכויות וחלוקת דיבידנד(‪ .‬כל אחד‬
‫מהניצעים יהא רשאי לממש את כתבי האופציה גם בדרך של מימוש נטו )‪Cashless‬‬
‫‪ .(Exercise‬תקופת ההבשלה נקבעה בשלוש מנות שוות החל מחלוף שנה ממועד‬
‫ההקצאה והאופציות תיפקענה בחלוף ארבע שנים ממועד הענקה‪ .‬השווי ההוגן של כל‬
‫כתב אופציה למועד ההענקה בהתאם למודל הבינומי הינו ‪ 13.3‬ש"ח‪ .‬השווי ההוגן של‬
‫כתבי אופציה נקבע לפי סטיית תקן של ‪ ,33.73%‬שיעור ריבית חסרת סיכון של ‪0.22%‬‬
‫ומחיר מניה של ‪ 48.6‬ש"ח‪.‬‬
‫כל אחת מה‪ RSUs-‬ו‪ PSUs-‬ניתנות למימוש למניה רגילה בת ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬של החברה‪.‬‬
‫תקופת ההבשלה עבור ה‪ RSUs-‬נקבעה בשלוש מנות שוות החל מחלוף שנה ממועד‬
‫ההקצאה‪ .‬שוויה ההוגן של כל ‪ RSU‬במועד ההענקה הינו ‪ 47.64‬ש"ח‪ .‬תקופת ההבשלה‬
‫עבור ‪) PSUs‬אשר הוענקו לנושאי המשרה מבין הניצעים בלבד( נקבעה במנה אחת‬
‫בחלוף שלוש שנים ממועד ההקצאה ומותנית בתשואה כוללת )כולל דיבידנדים‬
‫שחולקו( של מניית החברה בתקופת ההבשלה של ‪ 20%‬לפחות ביחס למחיר המניה‬
‫במועד ההענקה‪ .‬במקרה של חלוקת דיבידנד‪ ,‬יהיו הניצעים זכאים לתגמול כספי‬
‫המשקף את ההטבה בגין חלוקת הדיבידנד בגין ה‪ RSUs-‬ו‪ PSUs-‬שטרם הבשילו במועד‬
‫חלוקת הדיבידנד‪ .‬שוויה ההוגן של כל ‪ PSU‬לפי מודל בלק ושולס הינו ‪ 21.6‬ש"ח‪ .‬השווי‬
‫ההוגן של ‪ PSU‬נקבע לפי סטיית תקן של ‪ ,28.83%‬שיעור ריבית חסרת סיכון של ‪0%‬‬
‫ומחיר מניה של ‪ 47.6‬ש"ח‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫בחודש ספטמבר‪ 2013 ,‬אישרה האסיפה הכללית של החברה אימוץ מדיניות תגמול‬
‫לנושאי המשרה בחברה‪ ,‬וזאת בהתאם להוראות תיקון מס' ‪ 20‬לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט‪-‬‬
‫‪ .1999‬מדיניות התגמול חלה על המנהל הכללי‪ ,‬משנים למנהל הכללי וסמנכ"לים‪ ,‬וכן‬
‫על דירקטורים בחברה‪ ,‬לרבות אלה הממלאים תפקיד אקזקוטיבי בחברה )למעט בעלי‬
‫השליטה בחברה(‪.‬‬
‫באותו המועד אישרה האסיפה הכללית של החברה )לאחר קבלת אישור הדירקטוריון‬
‫וועדת התגמול של החברה( את הארכת ההתקשרות עם מר אהרון סופר כמנכ"ל‬
‫החברה לתקופה של שלוש שנים נוספות החל מיום ‪ 1‬בנובמבר ‪ 2013‬ועדכון תנאי‬
‫העסקתו בחברה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬אישרה האסיפה הכללית של החברה באותו מועד‪ ,‬הקצאה למר סופר‪ ,‬של כתבי‬
‫אופציה לא סחירים‪ RSUs ,‬ו‪ ,PSUs -‬בשווי כולל של ‪ 8.25‬מיליון ש"ח‪ ,‬במסלול הוני עם‬
‫נאמן לפי סעיף ‪ 102‬לפקודת מס הכנסה‪ ,‬בהתאם להוראות הסכם העסקה עמו שאושר‬
‫כמפורט לעיל‪ .‬בהתאם לאישור האמור‪ ,‬בחודש נובמבר ‪ 2013‬הקצתה החברה למר‬
‫סופר כ‪ 382-‬אלפי כתבי אופציה לא סחירים‪ ,‬כ‪ 43-‬אלפי יחידות ‪ RSUs‬וכ‪ 97-‬אלפי‬
‫יחידות ‪ .PSUs‬השווי ההוגן של כל כתב אופציה למועד ההענקה בהתאם למודל‬
‫הבינומי הינו ‪ 10.8‬ש"ח‪ .‬השווי ההוגן של כל ‪ RSU‬במועד ההענקה הינו ‪ 48.3‬ש"ח‪.‬‬
‫השווי ההוגן של כל ‪ PSU‬לפי בלק ושולס הינו ‪ 21.3‬ש"ח‪ .‬תוספת המימוש של כל כתב‬
‫אופציה נקבעה על סך של ‪ 47.113‬ש"ח צמוד למדד‪ .‬לפרטים בדבר תקופת ההבשלה‬
‫והמימוש‪ ,‬ההתאמות למחיר המימוש ואופן מימוש המכשירים ההוניים‪ ,‬ראה באור‬
‫‪3‬ג'‪.7‬‬
‫בנוסף‪ ,‬בחודש מאי ‪ 2013‬אישרה האסיפה הכללית של החברה מענק שנתי למר סופר‬
‫בגין שנת ‪ 2012‬בסך של ‪ 480‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווה את החלק שבשיקול דעת‬
‫הדירקטוריון‪ ,‬מתוך מענק כולל בסך של ‪ 1,600‬אלפי ש"ח )אשר אושר על ידי ועדת‬
‫התגמול ודירקטוריון החברה בחודש מרס ‪.(2013‬‬
‫‪19‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫אירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(‬
‫‪.9‬‬
‫בחודש ספטמבר‪ 2013 ,‬אישרה האסיפה הכללית של החברה )לאחר קבלת אישור‬
‫הדירקטוריון וועדת התגמול של החברה( את הארכת ההתקשרות עם מר אריה‬
‫מינטקביץ כממלא מקום פעיל ליו"ר דירקטוריון החברה‪ ,‬בהיקף של ‪ 50%‬משרה‪,‬‬
‫לתקופה של שלוש שנים נוספות‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬אישרה ועדת התגמול בכפוף לאישור מדיניות התגמול של החברה על ידי‬
‫האסיפה הכללית )שנתקבל כאמור בחודש ספטמבר ‪ (2013‬את תשלום חלק המענק‬
‫השנתי שאושר למר מינטקביץ על ידי דירקטוריון החברה בגין שנת ‪ ,2012‬בסך של ‪180‬‬
‫אלפי ש"ח )מתוך מענק כולל בסך ‪ 500‬אלפי ש"ח אשר אושר על ידי האסיפה הכללית‬
‫בחודש מאי ‪ ,(2013‬וזאת לאחר שנחה דעתה של ועדת התגמול כי לו היתה חלה‬
‫מדיניות התגמול גם לגבי המענק לשנת ‪ ,2012‬היה זכאי מר מינטקביץ למענק כולל בסך‬
‫של ‪ 500‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬אישרה האסיפה הכללית הקצאה למר מינטקביץ‪ ,‬של כ‪ 144-‬אלפי כתבי אופציה‬
‫לא סחירים‪ ,‬כ‪ 16-‬אלפי יחידות ‪ RSUs‬וכ‪ 36-‬אלפי יחידות ‪ PSUs‬במסלול הוני עם נאמן‬
‫לפי סעיף ‪ 102‬לפקודת מס הכנסה‪ .‬שווי כלל המכשירים ההוניים שהוקצו כאמור למר‬
‫מינטקביץ הסתכם בכ‪ 3-‬מליון ש"ח‪ .‬השווי ההוגן של כל כתב אופציה למועד ההענקה‬
‫בהתאם למודל הבינומי הינו ‪ 9.5‬ש"ח‪ .‬השווי ההוגן של כל ‪ RSU‬במועד ההענקה הינו‬
‫‪ 45.4‬ש"ח‪ .‬השווי ההוגן של כל ‪ PSU‬לפי בלק ושולס הינו ‪ 20.1‬ש"ח‪ .‬תוספת המימוש‬
‫של כל כתב אופציה נקבעה על סך של ‪ 46.92‬ש"ח צמוד למדד‪ .‬לפרטים בדבר תקופת‬
‫ההבשלה‪ ,‬ההתאמות למחיר המימוש ואופן מימוש המכשירים ההוניים‪ ,‬ראה באור‬
‫‪3‬ג'‪.7‬‬
‫‪.10‬‬
‫בהמשך לאמור בבאור ‪25‬י' לדוחות הכספיים השנתיים‪ ,‬בחודש ספטמבר ‪ 2013‬התקשרו‬
‫החברה ורשות המסים בהסכם שומות מס הכנסה לשנים ‪ 2004-2011‬לסגירת כל‬
‫המחלוקות שנתגלעו בקשר עם השומות‪ .‬במסגרת הסכם השומות‪ ,‬שילמה החברה סך‬
‫של ‪ 29‬מליון ש"ח )כולל ריבית והצמדה(‪ ,‬וזאת לצורך סגירת כל המחלוקות בינה לבין‬
‫פקיד השומה‪ ,‬הן בגין השנים בגינן הוצאו צווים )‪ ,(2004-2006‬והן בגין השנים בהן‬
‫התנהלו הליכי שומה )‪ .(2007-2011‬במסגרת ההסכם אף עודכנו יתרות ההפסדים‬
‫והזיכויים של החברה נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ ,2011 ,‬תוקנו עלויות השקעות שונות של‬
‫החברה‪ ,‬והוכרה הכנסה לצורכי מס מעסקאות גידור‪.‬‬
‫בעקבות ההסכם הועמדו יתרות ההפסדים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2011 ,‬על יתרת‬
‫הפסדי הון מועברים לשנת ‪ 2012‬בסך של כ‪ 262-‬מליון ש"ח ויתרת הפסד מועבר לשנת‬
‫‪ 2012‬לפי סעיף ‪ (1)29‬לפקודת מס הכנסה בסך של כ‪ 395-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪.11‬‬
‫עדכון העתודה למסים נדחים ‪-‬‬
‫א‪ .‬ביום ‪ 30‬ביולי‪ 2013 ,‬אושרה בכנסת בקריאה שנייה ושלישית התכנית הכלכלית‬
‫לשנים ‪) 2013-2014‬חוק התקציב(‪ ,‬אשר כוללת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬שינויים פיסקאליים אשר‬
‫מטרתם העיקרית היא העמקת גביית המסים לאותן השנים‪.‬‬
‫השינויים האמורים כוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬העלאת שיעור מס החברות מ‪ 25%-‬ל‪26.5%-‬‬
‫החל מיום ‪ 1‬בינואר‪ 2014 ,‬ומיסוי רווחי שערוך המותנה בתקנות שיקבעו בעתיד‪.‬‬
‫נכון לתאריך הדיווח טרם נקבעו תקנות כאמור‪.‬‬
‫יתרות המסים הנדחים הנכללות בדוחות הכספיים ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫מחושבות לפי שיעורי המס שבתוקף לתאריך הדיווח ומביאות בחשבון את‬
‫ההשפעות הנובעות משינוי החוק‪ .‬השינוי בשיעורי המס ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫הגדיל את העתודה למס נטו בסך של כ‪ 10-‬מליון ש"ח והקטין את ההון המיוחס‬
‫לבעלי מניות החברה בסך של כ‪ 9-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫אירועים אחרים‪) -‬המשך(‬
‫ב‪ .‬בעקבות שינוי בצפי החברה בדבר היכולת לניצול יתרות הפסדים בעתיד כנגד‬
‫רווחים מעסקאות גידור‪ ,‬עדכנה החברה את יתרת העתודה למסים נדחים בסך של‬
‫כ‪ 98 -‬מליון ש"ח‪ ,‬כנגד הכנסות ממסים נדחים‪.‬‬
‫באור ‪- :4‬‬
‫מכשירים פיננסיים‬
‫א‪.‬‬
‫שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‬
‫הערך בספרים של נכסים והתחייבויות פיננסיים מסוימים לרבות מזומנים‪ ,‬לקוחות‪ ,‬חייבים‬
‫אחרים‪ ,‬השקעות בניירות ערך סחירים‪ ,‬הלוואות ואשראי לזמן קצר‪ ,‬ספקים וזכאים אחרים‬
‫תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם‪.‬‬
‫השווי ההוגן והערכים בדוחות הכספיים של יתר ההתחייבויות הפיננסיות )כולל חלויות‬
‫שוטפות( המוצגות בדוח על המצב הכספי לפי עלותן המופחתת‪ ,‬הינם כדלקמן )ראה גם באור‬
‫‪2‬ב'(‪:‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫שווי‬
‫ערך‬
‫הוגן‬
‫בספרים‬
‫מליוני ש"ח‬
‫סה"כ התחייבויות‪:‬‬
‫אגרות חוב‬
‫אגרות חוב להמרה‬
‫התחייבויות נושאות ריבית למוסדות פיננסיים ולאחרים‬
‫ב‪.‬‬
‫‪22,856‬‬
‫‪1,283‬‬
‫‪15,761‬‬
‫‪24,426‬‬
‫‪1,331‬‬
‫‪16,128‬‬
‫‪39,900‬‬
‫‪41,885‬‬
‫סיווג המכשירים הפיננסיים לפי מדרג השווי ההוגן‬
‫במהלך תקופת הדיווח נגרעה התחייבות הנמדדת בשווי הוגן ברמה ‪ 3‬בשל מימוש אופציית‬
‫מכר על ידי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של ‪ 69‬מיליון ש"ח‪ .‬מלבד האמור‪ ,‬לא חל שינוי‬
‫מהותי בקשר עם סיווג הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות אשר נמדדים בדוחות הכספיים‬
‫בשווי הוגן‪ ,‬בהשוואה לסיווגם ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2012 ,‬בנוסף‪ ,‬לא היו העברות בגין מדידת‬
‫שווי הוגן של מכשירים פיננסיים בין רמה ‪ 1‬ורמה ‪ ,2‬וכן לא היו העברות לתוך או מחוץ לרמה‬
‫‪ 3‬בגין מדידת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‪.‬‬
‫באור ‪- :5‬‬
‫אירועים לאחר תאריך הדיווח‬
‫א‪.‬‬
‫ביום ‪ 15‬באוקטובר‪ 2013 ,‬השלימה החברה את הליך רישום מניותיה למסחר בבורסה של‬
‫טורונטו )‪ .(TSX‬הרישום לא לווה בהנפקה של מניות החברה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ביום ‪ 26‬באוקטובר ‪ 2013‬הנפיקה החברה לראשונה בדרך של הצעת מדף כ‪ 451-‬מליון ש"ח ע‪.‬נ‪.‬‬
‫אגרות חוב )סדרה יב'( אשר אינן מובטחות בשעבוד בתמורה נטו של כ‪ 446-‬מליון ש"ח‪ .‬אגרות‬
‫החוב צמודות לעליית מדד המחירים לצרכן‪ ,‬נושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של ‪4%‬‬
‫המשולמת פעמיים בשנה בימים ‪ 30‬ביוני‪ ,‬ו‪ 31-‬בדצמבר ועומדות לפרעון כדקלמן‪ :‬ביום ‪30‬‬
‫ביוני‪ 2023 ,‬תפרע החברה ‪ 10%‬מהקרן‪ ,‬ביום ‪ 30‬ביוני של כל אחת מהשנים ‪ 2024‬ו‪ 2025-‬תפרע‬
‫החברה ‪ 15%‬מהקרן וביום ‪ 30‬ביוני של כל אחת מהשנים ‪ 2026‬ו‪ 2027-‬תפרע החברה ‪30%‬‬
‫מהקרן‪.‬‬
‫כחלק מהנפקת אגרות החוב )סדרה יב'( התחייבה החברה לעמוד באמות המידה הבאות‪ :‬הון‬
‫עצמי )ללא זכויות שאינן מקנות שליטה( מינימלי של ‪ 650‬מליון דולר במשך ארבעה רבעונים‬
‫רצופים; יחס חוב נושא ריבית נטו לסך המאזן לא יעלה על ‪ 80%‬במשך ארבעה רבעונים‬
‫רצופים; דירוג אגרות החוב ברבעון האחרון מבין הרבעונים האמורים יהיה גבוה מדירוג ‪BBB-‬‬
‫של ‪ S&P Maalot‬ודירוג ‪ Baa3‬של מדרוג; אי שינוי שליטה בחברה‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :5‬‬
‫אירועים לאחר תאריך הדיווח )המשך(‬
‫בנוסף‪ ,‬כל מקרה בו תידרש החברה לפרעון מיידי של אג"ח סחירות בסכום של לפחות כגבוה‬
‫מבין )‪ 200 (i‬מליון ש"ח ו‪ 10.0% (ii)-‬מההון העצמי של החברה )בניכוי זכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה(‪ ,‬יהווה עילה לפרעון מיידי‪ .‬לתאריך הדיווח החברה עומדת באמות המידה הנ"ל‪.‬‬
‫החברה האם רכשה במסגרת ההנפקה כ‪ 54-‬מליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה יב'( בתמורה‬
‫לכ‪ 54-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ביום ‪ 19‬בנובמבר‪ 2013 ,‬הכריזה החברה על דיבידנד בסך של ‪ 0.43‬ש"ח למניה )סך כולל של כ‪-‬‬
‫‪ 76‬מליון ש"ח( לתשלום ביום ‪ 30‬בדצמבר‪ 2013 ,‬לבעלי המניות של החברה ביום ‪ 16‬בדצמבר‪,‬‬
‫‪.2013‬‬
‫ד‪.‬‬
‫בהתאם למדיניות החברה‪ ,‬מודיעה החברה בסוף כל שנה על הדיבידנד הצפוי לשנה העוקבת‪.‬‬
‫בחודש נובמבר ‪ 2013‬הודיעה החברה‪ ,‬כי הדיבידנד שיוכרז בשנת ‪ 2014‬לא יפחת מ‪ 0.45 -‬ש"ח‬
‫למניה לרבעון )‪ 1.80‬ש"ח למניה בחישוב שנתי(‪ ,‬חלף מדיניות דיבידנד שהוכרזה בנובמבר ‪2012‬‬
‫על פיה חולק סכום של ‪ 43‬אגורות למניה ברבעון )‪ 1.72‬ש"ח למניה בחישוב שנתי(‪.‬‬
‫האמור לעיל כפוף לקיומם של רווחים ראויים לחלוקה במועדים הרלוונטיים וכפוף להוראות‬
‫כל דין הרלוונטיות לחלוקת הדיבידנד ולהחלטות אשר החברה רשאית לקבל‪ ,‬לרבות לעניין‬
‫יעוד אחר לרווחיה ושינוי מדיניות זו‪.‬‬
‫באור ‪- :6‬‬
‫מגזרי פעילות‬
‫החברה מדווחת על חמישה מגזרים ברי דיווח בהתאם לגישת ההנהלה ב‪.IFRS 8-‬‬
‫נתוני מגזר "מרכזים מסחריים בצפון אירופה" משקפים את מלוא הערך של העסקה המשותפת ‪Kista‬‬
‫‪ Galleria‬שנרכשה במהלך תקופת הדיווח )ראה באור ‪3‬ג'‪ 2‬לעיל( כנגד התאמות למאוחד‪ .‬הגידול בנכסי‬
‫מגזר זה כמפורט להלן נבע מהרכישה של העסקה המשותפת האמורה לעיל‪.‬‬
‫נתוני מגזר "יזום וביצוע עבודות קבלניות" אינו כולל את פעילות יזום למגורים בקנדה‪ ,‬אשר אינה‬
‫עולה לכדי מגזר וכלולה בהתאמות למאוחד‪.‬‬
‫לתקופה של תשעה‬
‫חודשים שהסתיימה‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‪,‬‬
‫‪2013‬‬
‫מרכזים‬
‫מרכזים מסחריים‬
‫יזום‬
‫מרכזים מרכזים מסחריים במרכז‬
‫וביצוע‬
‫עבודות מגזרים התאמות‬
‫מסחריים מסחריים בצפון‬
‫ומזרח‬
‫בארה"ב בקנדה אירופה אירופה קבלניות אחרים למאוחד‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫הכנסות המגזר‬
‫‪910‬‬
‫‪1,674‬‬
‫‪1,055‬‬
‫‪999‬‬
‫‪1,217‬‬
‫‪393‬‬
‫)‪(1,051‬‬
‫‪5,197‬‬
‫רווח מגזרי‬
‫‪326‬‬
‫‪978‬‬
‫‪653‬‬
‫‪550‬‬
‫‪48‬‬
‫‪213‬‬
‫‪312‬‬
‫‪3,080‬‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫)‪(1,354‬‬
‫רווח לפני מסים על‬
‫ההכנסה‬
‫‪1,726‬‬
‫‪22‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :6‬‬
‫מגזרי פעילות )המשך(‬
‫לתקופה של תשעה‬
‫חודשים שהסתיימה‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‪,‬‬
‫‪2012‬‬
‫מרכזים‬
‫מרכזים מסחריים‬
‫יזום‬
‫מרכזים מרכזים מסחריים במרכז‬
‫וביצוע‬
‫עבודות מגזרים התאמות‬
‫מסחריים מסחריים בצפון‬
‫ומזרח‬
‫בארה"ב בקנדה אירופה אירופה קבלניות אחרים למאוחד‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫הכנסות המגזר‬
‫‪957‬‬
‫‪1,636‬‬
‫‪876‬‬
‫‪989‬‬
‫‪1,335‬‬
‫‪433‬‬
‫)‪(1,012‬‬
‫‪5,214‬‬
‫רווח מגזרי‬
‫‪299‬‬
‫‪976‬‬
‫‪524‬‬
‫‪557‬‬
‫‪18‬‬
‫‪285‬‬
‫‪1,445‬‬
‫‪4,104‬‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫)‪(1,677‬‬
‫רווח לפני מסים על‬
‫ההכנסה‬
‫‪2,427‬‬
‫לתקופה של שלושה‬
‫חודשים שהסתיימה‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‪,‬‬
‫‪2013‬‬
‫מרכזים‬
‫מרכזים מסחריים‬
‫יזום‬
‫מרכזים מרכזים מסחריים במרכז‬
‫וביצוע‬
‫עבודות מגזרים התאמות‬
‫מסחריים מסחריים בצפון‬
‫ומזרח‬
‫בארה"ב בקנדה אירופה אירופה קבלניות אחרים למאוחד‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫הכנסות המגזר‬
‫‪289‬‬
‫‪534‬‬
‫‪347‬‬
‫‪328‬‬
‫‪369‬‬
‫‪130‬‬
‫)‪(374‬‬
‫‪1,623‬‬
‫רווח מגזרי‬
‫‪111‬‬
‫‪319‬‬
‫‪229‬‬
‫‪185‬‬
‫‪18‬‬
‫‪76‬‬
‫‪167‬‬
‫‪1,105‬‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫)‪(505‬‬
‫רווח לפני מסים על‬
‫ההכנסה‬
‫‪600‬‬
‫‪23‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :6‬‬
‫מגזרי פעילות )המשך(‬
‫לתקופה של שלושה‬
‫חודשים שהסתיימה‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‪,‬‬
‫‪2012‬‬
‫מרכזים‬
‫מרכזים מסחריים‬
‫יזום‬
‫מרכזים מרכזים מסחריים במרכז‬
‫וביצוע‬
‫עבודות מגזרים התאמות‬
‫מסחריים מסחריים בצפון‬
‫ומזרח‬
‫בארה"ב בקנדה אירופה אירופה קבלניות אחרים למאוחד‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫הכנסות המגזר‬
‫‪327‬‬
‫‪586‬‬
‫‪304‬‬
‫‪333‬‬
‫‪403‬‬
‫‪138‬‬
‫)‪(336‬‬
‫‪1,755‬‬
‫רווח מגזרי‬
‫‪68‬‬
‫‪346‬‬
‫‪203‬‬
‫‪185‬‬
‫‪-‬‬
‫‪113‬‬
‫‪471‬‬
‫‪1,386‬‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫)‪(625‬‬
‫רווח לפני מסים על‬
‫ההכנסה‬
‫‪761‬‬
‫לשנה שהסתיימה‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬
‫‪2012‬‬
‫מרכזים‬
‫מרכזים מסחריים‬
‫יזום‬
‫מרכזים מרכזים מסחריים במרכז‬
‫וביצוע‬
‫עבודות מגזרים התאמות‬
‫מסחריים מסחריים בצפון‬
‫ומזרח‬
‫בארה"ב בקנדה אירופה אירופה קבלניות אחרים למאוחד‬
‫מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫הכנסות המגזר‬
‫‪1,256‬‬
‫‪2,237‬‬
‫‪1,185‬‬
‫‪1,324‬‬
‫‪1,749‬‬
‫‪565‬‬
‫)‪(1,318‬‬
‫‪6,998‬‬
‫רווח מגזרי‬
‫‪339‬‬
‫‪1,319‬‬
‫‪694‬‬
‫‪718‬‬
‫‪27‬‬
‫‪351‬‬
‫‪1,861‬‬
‫‪5,309‬‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫)‪(2,094‬‬
‫רווח לפני מסים על‬
‫ההכנסה‬
‫‪3,215‬‬
‫‪24‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים‬
‫באור ‪- :6‬‬
‫מגזרי פעילות )המשך(‬
‫נכסי המגזר‬
‫מרכזים‬
‫יזום‬
‫מרכזים מסחריים‬
‫וביצוע‬
‫מרכזים מסחריים במרכז‬
‫מרכזים‬
‫עבודות‬
‫ומזרח‬
‫מסחריים מסחריים בצפון‬
‫אירופה קבלניות‬
‫אירופה‬
‫בקנדה‬
‫בארה"ב‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫באור ‪- :7‬‬
‫מגזרים‬
‫אחרים‬
‫התאמות‬
‫למאוחד‬
‫סה"כ‬
‫‪ 30‬בספטמבר‪,‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪10,734‬‬
‫‪25,510‬‬
‫‪15,891‬‬
‫‪14,509‬‬
‫‪1,958‬‬
‫‪6,362‬‬
‫)‪(5,844‬‬
‫‪69,120‬‬
‫‪ 30‬בספטמבר‪,‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪12,262‬‬
‫‪27,567‬‬
‫‪13,781‬‬
‫‪14,487‬‬
‫‪1,563‬‬
‫‪6,295‬‬
‫)‪(4,028‬‬
‫‪71,927‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫)מבוקר(‬
‫‪11,824‬‬
‫‪26,849‬‬
‫‪13,522‬‬
‫‪13,838‬‬
‫‪1,707‬‬
‫‪6,503‬‬
‫)‪(3,181‬‬
‫‪71,062‬‬
‫צירוף דוחות כספיים של חברה בשליטה משותפת‬
‫החברה מצרפת את הדוחות הכספיים של ‪ ,ATR‬חברה בשליטה משותפת המדווחת לפי שיטת השווי‬
‫המאזני‪.‬‬
‫הדוחות הכספיים של ‪ ATR‬ערוכים בהתאם ל‪ IFRS-‬כפי שאומץ ע"י האיחוד האירופאי )‪.(EU‬‬
‫השפעות ההתאמה של הדוחות הכספיים של ‪ ATR‬מ‪ IFRS-‬כפי שאומץ על ידי ה‪ EU -‬ל‪ IFRS-‬כפי‬
‫שפורסם על ידי ‪ ,IASB‬אינן מהותיות‪.‬‬
‫‪-----------‬‬
‫‪25‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים המאוחדים‬
‫המיוחסים לחברה‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫בלתי מבוקרים‬
‫תוכן עניינים‬
‫עמוד‬
‫דוח מיוחד לפי תקנה ‪38‬ד'‬
‫‪2‬‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים המיוחסים לחברה‬
‫‪3‬‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים‬
‫לחברה‬
‫‪4-5‬‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד המיוחסים‬
‫לחברה‬
‫‪6‬‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים‬
‫לחברה‬
‫‪7‬‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫המיוחסים לחברה‬
‫‪8-9‬‬
‫‪10-12‬‬
‫מידע נוסף‬
‫‪-------------------‬‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫רח' עמינדב ‪,3‬‬
‫תל‪-‬אביב ‪6706703‬‬
‫טל‪+972-3-6232525 .‬‬
‫פקס ‪+972-3-5622555‬‬
‫‪ey.com‬‬
‫לכבוד‬
‫בעלי המניות של חברת גזית גלוב בע"מ‬
‫דרך השלום ‪ ,1‬תל‪-‬אביב‬
‫א‪.‬ג‪.‬נ‪,.‬‬
‫הנדון‪ :‬דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה ‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך‬
‫)דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪1970-‬‬
‫מבוא‬
‫סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה ‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪,‬‬
‫התש"ל‪ 1970-‬של גזית גלוב בע"מ )להלן ‪ -‬החברה(‪ ,‬ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים‬
‫שהסתיימו באותו תאריך‪ .‬המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה‪.‬‬
‫אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו‪.‬‬
‫לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברה מוחזקת אשר הנכסים בניכוי‬
‫ההתחייבויות המיוחסים לה‪ ,‬נטו הסתכמו לסך של כ‪ 4,376-‬מליוני ש"ח ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2013‬ואשר חלקה של‬
‫החברה ברווח החברה הנ"ל הסתכם לסך של כ‪ 142-‬מליוני ש"ח וכ‪ 56-‬מליוני ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה‬
‫חודשים שהסתיימו באותו תאריך‪ ,‬בהתאמה‪ .‬הדוחות הכספיים של אותה חברה נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים‬
‫שדוח הסקירה שלהם הומצא לנו ומסקנתנו‪ ,‬ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותה חברה מבוססת‬
‫על דוח הסקירה של רואי החשבון האחרים‪.‬‬
‫היקף הסקירה‬
‫ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה ‪ 1‬של לשכת רואי חשבון בישראל ‪" -‬סקירה של מידע כספי לתקופות‬
‫ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות"‪ .‬סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת‬
‫מבירורים‪ ,‬בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים‪ ,‬ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים‬
‫ואחרים‪ .‬סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים‬
‫בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות‬
‫מזוהים בביקורת‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת‪.‬‬
‫מסקנה‬
‫בהתבסס על סקירתנו ועל דוח הסקירה של רואי חשבון אחרים‪ ,‬לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור‬
‫שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬בהתאם להוראות תקנה ‪38‬ד' לתקנות‬
‫ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫רואי חשבון‬
‫תל‪-‬אביב‪,‬‬
‫‪ 19‬בנובמבר‪2013 ,‬‬
‫‪- 2 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים המאוחדים‬
‫המיוחסים לחברה‬
‫להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד מתוך הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים המאוחדים של הקבוצה ליום ‪30‬‬
‫בספטמבר‪ 2013 ,‬המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן ‪ -‬דוחות מאוחדים(‪ ,‬המיוחסים לחברה‪,‬‬
‫המוצגים בהתאם לתקנה ‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור ‪ 2‬לדוחות המאוחדים‬
‫השנתיים‪.‬‬
‫חברות מאוחדות כהגדרתן בבאור ‪ 1‬בדוחות המאוחדים השנתיים‪.‬‬
‫‪- 3 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫נכסים‬
‫נכסים שוטפים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫הלוואות לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬
‫לחברות מאוחדות‬
‫נגזרים פיננסיים‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪19‬‬
‫‪11‬‬
‫‪780‬‬
‫‪113‬‬
‫‪83‬‬
‫‪5‬‬
‫‪105‬‬
‫‪75‬‬
‫‪2‬‬
‫‪217‬‬
‫‪81‬‬
‫‪1‬‬
‫סה"כ נכסים שוטפים‬
‫‪220‬‬
‫‪193‬‬
‫‪1,079‬‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫הלוואות ופיקדונות לזמן ארוך‬
‫נגזרים פיננסיים‬
‫הלוואות לחברות מאוחדות‬
‫השקעות בחברות מאוחדות‬
‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬
‫הוצאות נדחות‬
‫ *(‬‫‪1,172‬‬
‫‪6,929‬‬
‫‪12,489‬‬
‫‪7‬‬
‫‪-‬‬
‫‪29‬‬
‫‪808‬‬
‫‪7,655‬‬
‫‪11,325‬‬
‫‪7‬‬
‫‪1‬‬
‫*(‬
‫‬‫‪910‬‬
‫‪6,790‬‬
‫‪11,294‬‬
‫‪7‬‬
‫‪1‬‬
‫סה"כ נכסים לא שוטפים‬
‫‪20,597‬‬
‫‪19,825‬‬
‫‪19,002‬‬
‫סה"כ נכסים‬
‫‪20,817‬‬
‫‪20,018‬‬
‫‪20,081‬‬
‫*(‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 4 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫מבוקר‬
‫התחייבויות והון‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬
‫ספקים ונותני שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫מסים שוטפים לשלם‬
‫דיבידנד שהוכרז‬
‫‪491‬‬
‫‪3‬‬
‫‪164‬‬
‫ *(‬‫‪76‬‬
‫‪737‬‬
‫‪4‬‬
‫‪181‬‬
‫‬‫‪66‬‬
‫‪731‬‬
‫‪1‬‬
‫‪162‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ התחייבויות שוטפות‬
‫‪734‬‬
‫‪988‬‬
‫‪895‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים‬
‫אגרות חוב‬
‫מסים נדחים‬
‫‪2,003‬‬
‫‪9,869‬‬
‫‪25‬‬
‫‪2,141‬‬
‫‪8,468‬‬
‫‪100‬‬
‫‪2,118‬‬
‫‪9,098‬‬
‫‪121‬‬
‫סה"כ התחייבויות לא שוטפות‬
‫‪11,897‬‬
‫‪10,709‬‬
‫‪11,337‬‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫הון מניות‬
‫פרמיה על מניות‬
‫קרנות הון‬
‫יתרת רווח‬
‫‪229‬‬
‫‪4,289‬‬
‫)‪(1,548‬‬
‫‪5,216‬‬
‫‪218‬‬
‫‪3,799‬‬
‫)‪(237‬‬
‫‪4,541‬‬
‫‪219‬‬
‫‪3,805‬‬
‫)‪(874‬‬
‫‪4,699‬‬
‫סה"כ הון‬
‫‪8,186‬‬
‫‪8,321‬‬
‫‪7,849‬‬
‫סה"כ התחייבויות והון‬
‫‪20,817‬‬
‫‪20,018‬‬
‫‪20,081‬‬
‫*(‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪ 19‬בנובמבר‪2013 ,‬‬
‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‬
‫חיים כצמן‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫‪- 5 -‬‬
‫אהרון סופר‬
‫מנכ"ל‬
‫גיל קוטלר‬
‫משנה למנכ"ל‬
‫ומנהל כספים ראשי‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד המיוחסים לחברה‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מבוקר‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫הכנסות דמי ניהול מחברות קשורות‬
‫הכנסות מימון מחברות מאוחדות‬
‫הכנסות מימון אחרות‬
‫‪2‬‬
‫‪262‬‬
‫‪269‬‬
‫‪2‬‬
‫‪245‬‬
‫‪39‬‬
‫‪1‬‬
‫‪98‬‬
‫‪42‬‬
‫‪1‬‬
‫‪77‬‬
‫‪17‬‬
‫‪3‬‬
‫‪388‬‬
‫‪18‬‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫‪533‬‬
‫‪286‬‬
‫‪141‬‬
‫‪95‬‬
‫‪409‬‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הוצאות מימון‬
‫הוצאות אחרות‬
‫‪55‬‬
‫‪543‬‬
‫*(‬
‫‪-‬‬
‫‪46‬‬
‫‪647‬‬
‫‪-‬‬
‫‪19‬‬
‫‪243‬‬
‫*(‬
‫‪-‬‬
‫‪16‬‬
‫‪265‬‬
‫‪-‬‬
‫‪68‬‬
‫‪606‬‬
‫*(‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ הוצאות‬
‫‪598‬‬
‫‪693‬‬
‫‪262‬‬
‫‪281‬‬
‫‪674‬‬
‫הפסד לפני רווח מחברות מאוחדות‪ ,‬נטו‬
‫)‪(65‬‬
‫)‪(407‬‬
‫)‪(121‬‬
‫)‪(186‬‬
‫)‪(265‬‬
‫רווח מחברות מאוחדות‪ ,‬נטו‬
‫‪739‬‬
‫‪1,109‬‬
‫‪344‬‬
‫‪353‬‬
‫‪1,210‬‬
‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬
‫‪674‬‬
‫‪702‬‬
‫‪223‬‬
‫‪167‬‬
‫‪945‬‬
‫הטבת מס‬
‫)‪(65‬‬
‫)‪(31‬‬
‫)‪(111‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪(12‬‬
‫רווח נקי המיוחס לחברה‬
‫‪739‬‬
‫‪733‬‬
‫‪334‬‬
‫‪187‬‬
‫‪957‬‬
‫*(‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 6 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מבוקר‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫רווח נקי המיוחס לחברה‬
‫‪733‬‬
‫‪739‬‬
‫‪334‬‬
‫‪187‬‬
‫‪957‬‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר המיוחס לחברה )לאחר‬
‫השפעת המס(‪:‬‬
‫סכומים שיסווגו או המסווגים מחדש לרווח‬
‫והפסד‪:‬‬
‫הפסד מהפרשי תרגום מטבע חוץ‬
‫)‪(53‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(45‬‬
‫)‪(40‬‬
‫)‪(90‬‬
‫הפסד כולל אחר המיוחס לחברה‬
‫)‪(53‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(45‬‬
‫)‪(40‬‬
‫)‪(90‬‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר המיוחס לחברות‬
‫מאוחדות )לאחר השפעת המס(‬
‫)‪(585‬‬
‫‪441‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪284‬‬
‫)‪(104‬‬
‫)‪(638‬‬
‫‪434‬‬
‫)‪(58‬‬
‫‪244‬‬
‫)‪(194‬‬
‫סכומים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח‬
‫והפסד‪:‬‬
‫רווח )הפסד( בשל הערכה מחדש של רכוש‬
‫קבוע המיוחס לחברה מאוחדת‬
‫)‪(6‬‬
‫‪16‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪10‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר המיוחס לחברה‬
‫)‪(644‬‬
‫‪450‬‬
‫)‪(58‬‬
‫‪244‬‬
‫)‪(184‬‬
‫סה"כ רווח כולל המיוחס לחברה‬
‫‪95‬‬
‫‪1,183‬‬
‫‪276‬‬
‫‪431‬‬
‫‪773‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 7 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מבוקר‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה‬
‫רווח נקי המיוחס לחברה‬
‫‪733‬‬
‫‪739‬‬
‫‪334‬‬
‫‪957‬‬
‫‪187‬‬
‫התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים‬
‫מפעילות שוטפת של החברה‪:‬‬
‫התאמות לסעיפי רווח והפסד של החברה‪:‬‬
‫פחת‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫רווח בגין חברות מאוחדות‪ ,‬נטו‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫הטבת מס‬
‫*(‬
‫‪1‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪(739‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(65‬‬
‫‪1‬‬
‫‪363‬‬
‫)‪(1,109‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪(31‬‬
‫‪1‬‬
‫‪103‬‬
‫)‪(344‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(111‬‬
‫‬‫‪171‬‬
‫)‪(353‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(20‬‬
‫)‪(785‬‬
‫)‪(773‬‬
‫)‪(349‬‬
‫)‪(201‬‬
‫‪1‬‬
‫‪200‬‬
‫)‪(1,210‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(1,017‬‬
‫שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של‬
‫החברה‪:‬‬
‫עלייה בחייבים ויתרות חובה‬
‫עלייה )ירידה( בספקים ונותני שירותים‬
‫ובזכאים ויתרות זכות‬
‫)‪(4‬‬
‫)‪(9‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪( 5‬‬
‫‪26‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(8‬‬
‫‪18‬‬
‫)‪(5‬‬
‫מזומנים ששולמו והתקבלו במשך התקופה‬
‫בחברה עבור‪:‬‬
‫ריבית ששולמה‬
‫ריבית שהתקבלה‬
‫ריבית שהתקבלה מחברות מאוחדות‬
‫מסים ששולמו‬
‫דיבידנד שהתקבל מחברה מאוחדת‬
‫מזומנים נטו ששימשו לפעילות שוטפת של‬
‫החברה‬
‫*(‬
‫)‪(394‬‬
‫‪1‬‬
‫‪187‬‬
‫)‪(28‬‬
‫‪113‬‬
‫)‪(522‬‬
‫‪1‬‬
‫‪127‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪99‬‬
‫)‪(118‬‬
‫ *(‬‫‪74‬‬
‫)‪(25‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(182‬‬
‫ *(‬‫‪75‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(661‬‬
‫‪1‬‬
‫‪303‬‬
‫)‪( 2‬‬
‫‪99‬‬
‫)‪(121‬‬
‫)‪(299‬‬
‫)‪(69‬‬
‫)‪(110‬‬
‫)‪(260‬‬
‫)‪(175‬‬
‫)‪(347‬‬
‫)‪(92‬‬
‫)‪(106‬‬
‫)‪(325‬‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 8 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה‬
‫לשנה‬
‫שהסתיימה‬
‫ביום‬
‫ל‪ 9-‬חודשים שהסתיימו ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫מבוקר‬
‫בלתי מבוקר‬
‫מליוני ש"ח‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה‬
‫השקעה ברכוש קבוע‬
‫השקעות בחברות מאוחדות‬
‫פרעון )מתן( הלוואות לחברות מאוחדות‪ ,‬נטו‬
‫מכירת אגרות חוב להמרה של חברה מאוחדת‬
‫הפקדת פקדון מיועד‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(975‬‬
‫)‪(396‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(120‬‬
‫‪208‬‬
‫)‪(29‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(172‬‬
‫)‪(225‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(18‬‬
‫‪238‬‬
‫‪208‬‬
‫)‪(29‬‬
‫)‪( 1‬‬
‫)‪(248‬‬
‫‪150‬‬
‫‪208‬‬
‫‪-‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו‬
‫לפעילות( השקעה של החברה‬
‫)‪(1,373‬‬
‫‪40‬‬
‫)‪(398‬‬
‫‪399‬‬
‫‪109‬‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה‬
‫הנפקת מניות בניכוי הוצאות הנפקה‬
‫מימוש כתבי אופציה למניות‬
‫פרעון הלוואות לרכישת מניות החברה‬
‫דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה‬
‫הנפקת אגרות חוב בניכוי הוצאות הנפקה‬
‫פרעון ופדיון מוקדם של אגרות חוב‬
‫קבלת )פרעון( קווי אשראי לזמן ארוך‬
‫מתאגידים בנקאיים‪ ,‬נטו‬
‫‪490‬‬
‫ *(‬‫ *(‬‫)‪(147‬‬
‫‪856‬‬
‫)‪(449‬‬
‫‬‫ *(‬‫‬‫)‪(132‬‬
‫‪685‬‬
‫)‪(501‬‬
‫‬‫‬‫‬‫)‪(76‬‬
‫‬‫)‪(40‬‬
‫‬‫ *(‬‫‬‫)‪(66‬‬
‫‬‫)‪(201‬‬
‫‬‫‪3‬‬
‫ *(‬‫)‪(264‬‬
‫‪1,676‬‬
‫)‪(786‬‬
‫‪32‬‬
‫)‪(413‬‬
‫‪450‬‬
‫)‪(481‬‬
‫)‪(314‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון )ששימשו‬
‫לפעילות( של החברה‬
‫‪782‬‬
‫)‪(361‬‬
‫‪334‬‬
‫)‪(748‬‬
‫‪315‬‬
‫הפרשי תרגום בגין יתרת מזומנים ושווי‬
‫מזומנים‬
‫‪5‬‬
‫)‪(13‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(9‬‬
‫)‪(11‬‬
‫עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬
‫)‪(761‬‬
‫)‪(681‬‬
‫)‪(150‬‬
‫)‪(464‬‬
‫‪88‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה ‪780‬‬
‫‪692‬‬
‫‪169‬‬
‫‪475‬‬
‫‪692‬‬
‫‪11‬‬
‫‪19‬‬
‫‪11‬‬
‫‪780‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה‬
‫‪19‬‬
‫פעילות מהותית שלא במזומן של החברה‬
‫דיבידנד לשלם לבעלי מניות החברה‬
‫‪76‬‬
‫‪66‬‬
‫‪76‬‬
‫‪66‬‬
‫‪-‬‬
‫המרת הלוואות לחברה מאוחדת כנגד הנפקת‬
‫מניות‬
‫‪214‬‬
‫‪-‬‬
‫‪214‬‬
‫‪-‬‬
‫‪373‬‬
‫פדיון שטר הון של חברה מאוחדת‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪180‬‬
‫*(‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 9 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫א‪.‬‬
‫כללי‬
‫מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום ‪ 30‬בספטמבר‪ 2013 ,‬ולתקופות של תשעה ושלושה‬
‫חודשים שהסתיימו באותו תאריך‪ ,‬בהתאם להוראות תקנה ‪38‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים‬
‫ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪ .1970-‬יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי על הדוחות הכספיים‬
‫השנתיים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה‬
‫אליהם‪ ,‬אשר אושרו על ידי דירקטוריון החברה ביום ‪ 19‬במרס‪ 2013 ,‬וגם בהקשר לדוחות כספיים ביניים‬
‫תמציתיים מאוחדים ליום ‪ 30‬בספטמבר‪.2013 ,‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪) 2013 ,‬להלן ‪ -‬תאריך הדיווח( לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ‪ 514-‬מליון ש"ח‪ .‬לחברה‬
‫ולחברות בנות בבעלותה המלאה קווי אשראי מאושרים בלתי מנוצלים בסך של כ‪ 2.2-‬מליארד ש"ח הניתנים‬
‫לניצול מיידי‪ .‬בנוסף‪ ,‬לאחר תאריך הדיווח גייסה החברה חוב ארוך טווח בסך של כ‪ 446-‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור‬
‫ו‪ .'2‬כמו כן‪ ,‬לאחר תאריך הדיווח התקשרו חברות בנות בבעלותה המלאה של החברה בהסכמים לקבלת קווי‬
‫אשראי מתחדשים מבנק זר בהיקף כולל של כ‪ 135-‬מיליון דולר )כ‪ 477-‬מיליון ש"ח( לתקופה של שלוש שנים‬
‫)חלף קו אשראי עם הבנק האמור בהיקף של ‪ 50‬מיליון דולר(‪ .‬הנהלת החברה בדיעה כי המקורות הנ"ל יאפשרו‬
‫לחברה לעמוד בפרעון התחייבויותיה לזמן קצר‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫השפעת אימוץ תקני ‪ IFRS‬חדשים‬
‫‪ - IAS 1‬הצגת דוחות כספיים‬
‫בחודש יוני ‪ 2011‬פרסם ה‪ IASB-‬תיקון ל‪) IAS 1-‬להלן ‪ -‬התיקון( לפיו פריטים אשר ניתן להעבירם לרווח‬
‫והפסד בשלב מאוחר יותר יוצגו ברווח כולל אחר בנפרד מהפריטים אשר לא יועברו לרווח והפסד לעולם‪.‬‬
‫התיקון מיושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ ,2013 ,‬או‬
‫לאחריו‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫אירועים מהותיים בתקופת הדיווח‬
‫‪.1‬‬
‫לפרטים בדבר הקצאת מכשירים הוניים לעובדים ונושאי משרה בחברה שבוצעה בחודש פברואר‬
‫‪ ,2013‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 7‬לדוחות ביניים המאוחדים‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫במהלך הרבעון הראשון לשנת ‪ 2013‬הכריזה ‪ CTY‬על דיבידנד בסך של כ‪ 49-‬מליון אירו‪ .‬חלק החברה‬
‫בדיבידנד‪ ,‬אשר שולם בחודש אפריל ‪ ,2013‬הסתכם בכ‪ 113-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫במהלך תקופת הדיווח רכשה החברה כ‪ 2.1-‬מליון מניות של ‪ CTY‬בתמורה לכ‪ 5-‬מליון אירו )כ‪25-‬‬
‫מליון ש"ח(‪ .‬כתוצאה מהרכישות עלה שיעור החזקת החברה ב‪ CTY-‬לכ‪.49.4%-‬‬
‫‪.4‬‬
‫בחודש מרס‪ 2013 ,‬הנפיקה ‪ CTY‬בדרך של זכויות כ‪ 114.4-‬מליון מניות‪ ,‬אשר היוו ‪ 35%‬מהון המניות‬
‫וזכויות ההצבעה שלה בתמורה לכ‪ 200-‬מליון אירו )כ‪ 962-‬מליון ש"ח(‪.‬‬
‫החברה השתתפה בהנפקת הזכויות ורכשה כ‪ 56.1-‬מליון מניות בתמורה לסך של כ‪ 98.1-‬מליון אירו‬
‫)כ‪ 472-‬מליון ש"ח(‪ .‬כתוצאה מההשתתפות בהנפקת הזכויות לא חל שינוי מהותי בשיעור ההחזקה‬
‫של החברה ב‪.CTY-‬‬
‫‪.5‬‬
‫ביום ‪ 13‬במאי‪ 2013 ,‬העלתה חברת הדירוג ‪ S&P Maalot‬את דירוג האשראי לכל סדרות אגרות החוב‬
‫של החברה שבמחזור לרמת דירוג ‪ ilAA-‬מרמת דירוג ‪ ,ilA+‬עם אופק דירוג יציב‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫ביום ‪ 13‬ביוני‪ 2013 ,‬השלימה החברה‪ ,‬באמצעות דוח הצעת מדף‪ ,‬הנפקה לציבור של כ‪ 10.4-‬מיליון‬
‫מניות רגילות‪ ,‬במחיר של ‪ 47.9‬ש"ח למניה‪ ,‬בתמורה לסך של כ‪ 500-‬מליון ש"ח ברוטו )כ‪ 490-‬מליון‬
‫ש"ח בניכוי הוצאות הנפקה(‪.‬‬
‫‪- 10 -‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ד‪.‬‬
‫אירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(‬
‫‪.7‬‬
‫ביום ‪ 6‬ביוני‪ 2013 ,‬השלימה החברה הנפקה לציבור של כ‪ 731-‬מליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב שאינן‬
‫מובטחות בשעבוד )סדרה י"א(‪ ,‬בדרך של הרחבת סדרה סחירה‪ ,‬בתמורה נטו של כ‪ 856-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫החברה האם רכשה במסגרת ההנפקה כ‪ 64-‬מליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה יא'( בתמורה לכ‪75-‬‬
‫מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫לפרטים בדבר אישור מדיניות תגמול לנושאי משרה בכירים בחברה‪ ,‬הארכת התקשרות עם מר‬
‫אהרון סופר כמנכ"ל החברה והקצאה הונית למר אהרון סופר‪ ,‬הארכת התקשרות עם מר אריה‬
‫מינטקביץ כממלא מקום יו"ר פעיל ליו"ר דירקטוריון החברה והקצאה הונית למר אריה מינטקביץ‬
‫שאושרו על ידי האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה ביום ‪ 3‬בספטמבר‪ ,2013 ,‬ראה באורים ‪3‬ג'‪8‬‬
‫ו‪3-‬ג'‪ 9‬לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫לפרטים בדבר התקשרות בהסכם שומות על‪-‬ידי החברה ורשות המסים בישראל לשנים ‪,2004-2011‬‬
‫ראה באור ‪3‬ג'‪ 10‬לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫‪.10‬‬
‫ביום ‪ 30‬ביולי‪ 2013 ,‬אושרה בכנסת בקריאה שנייה ושלישית התכנית הכלכלית לשנים ‪2013-2014‬‬
‫)חוק התקציב(‪ ,‬אשר כוללת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬שינויים פיסקאליים אשר מטרתם העיקרית היא העמקת‬
‫גביית המסים לאותן השנים‪.‬‬
‫השינויים האמורים כוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬העלאת שיעור מס החברות מ‪ 25%-‬ל‪ 26.5%-‬ומיסוי רווחי‬
‫שערוך החל מיום ‪ 1‬בינואר‪ .2014 ,‬לפרטים בדבר השפעת התוכנית הכלכלית וכן בדבר שינויים‬
‫בעתודה למסים נדחים בתקופת הדוח‪ ,‬ראה באור ‪3‬ג'‪ 11‬לדוחות כספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫‪.11‬‬
‫ה‪.‬‬
‫לפרטים בדבר הנפקת כתבי אופציה בדרך של זכויות בגזית פיתוח שבוצעה בחודש אוגוסט ‪2013‬‬
‫ומימוש כתבי האופציה על‪-‬ידי החברה בהיקף של כ‪ 214-‬מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪3‬א'‪ 3‬לדוחות‬
‫הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫‪ - IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‬
‫‪.1‬‬
‫שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‪:‬‬
‫הערך בספרים של נכסים והתחייבויות פיננסיים מסויימים לרבות מזומנים‪ ,‬חייבים אחרים‪ ,‬ספקים‬
‫וזכאים אחרים תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם‪.‬‬
‫השווי ההוגן של יתר ההתחייבויות הפיננסיות והערכים בספרים )כולל חלויות שוטפות( המוצגים‬
‫בדוח על המצב הכספי‪ ,‬הינם כדלקמן‪:‬‬
‫ליום ‪ 30‬בספטמבר‪2013 ,‬‬
‫שווי הוגן‬
‫ערך בספרים‬
‫מליוני ש"ח‬
‫סה"כ התחייבויות‪:‬‬
‫אגרות חוב‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים‬
‫‪- 11 -‬‬
‫‪10,360‬‬
‫‪2,003‬‬
‫‪11,712‬‬
‫‪2,022‬‬
‫‪12,363‬‬
‫‪13,734‬‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ה‪.‬‬
‫‪ - IFRS 7‬מכשירים פיננסיים )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫סיווג המכשירים הפיננסיים לפי מדרג השווי ההוגן‪:‬‬
‫במהלך תקופת הדיווח לא חל שינוי מהותי בקשר עם סיווג הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות אשר‬
‫נמדדים בדוחות הכספיים בשווי הוגן‪ ,‬בהשוואה לסיווגם ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2012 ,‬בנוסף‪ ,‬לא היו‬
‫העברות בגין מדידת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים בין רמה ‪ 1‬ורמה ‪ ,2‬וכן לא היו העברות לתוך‬
‫או מחוץ לרמה ‪ 3‬בגין מדידת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫אירועים לאחר תאריך הדיווח‬
‫‪.1‬‬
‫ביום ‪ 15‬באוקטובר‪ 2013 ,‬השלימה החברה את הליך רישום מניותיה למסחר בבורסה של טורונטו‬
‫)‪ .(TSX‬הרישום לא לווה בהנפקה של מניות החברה‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫לפרטים בדבר הנפקה לראשונה של אגרות חוב )סדרה י"ב( בחודש אוקטובר ‪ 2013‬בהיקף של כ‪446-‬‬
‫מיליון ש"ח‪ ,‬ראה באור ‪5‬ב' לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫לפרטים בדבר עדכון מדיניות הדיבידנד של החברה לשנת ‪ ,2014‬ראה באור ‪5‬ד' לדוחות הכספיים‬
‫ביניים מאוחדים‪.‬‬
‫דיבידנד שהוכרז‬
‫ביום ‪ 19‬בנובמבר‪ 2013 ,‬הכריזה החברה על דיבידנד בסך של ‪ 0.43‬ש"ח למניה )סך כולל של כ‪ 76-‬מליון ש"ח(‬
‫לתשלום ביום ‪ 30‬בדצמבר‪ 2013 ,‬לבעלי המניות של החברה ביום ‪ 16‬בדצמבר‪.2013 ,‬‬
‫‪-------------------‬‬
‫‪- 12 -‬‬
‫דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה ‪38‬ג)א(‬
‫ההנהלה‪ ,‬בפיקוח הדירקטוריון של גזית ‪ -‬גלוב בע"מ )להלן‪" :‬התאגיד"(‪ ,‬אחראית לקביעתה והתקיימותה‬
‫של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד‪.‬‬
‫לעניין זה‪ ,‬חברי ההנהלה הם‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫אהרון סופר‪ ,‬מנהל כללי;‬
‫‪.2‬‬
‫גיל קוטלר‪ ,‬משנה למנכ"ל ומנהל כספים ראשי;‬
‫‪.3‬‬
‫ערן בלן‪ ,‬משנה למנכ"ל ויועץ משפטי ראשי;‬
‫‪.4‬‬
‫ורדה צונץ‪ ,‬מנהלת אחריות תאגידית;‬
‫‪.5‬‬
‫רמי ווייסנברגר‪ ,‬סמנכ"ל וחשב;‬
‫‪.6‬‬
‫שלומי דרורי‪ ,‬סמנכ"ל פיקוח ובקרה;‬
‫‪.7‬‬
‫רונן גלס‪ ,‬סמנכ"ל מימון;‬
‫בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד‪ ,‬אשר תוכננו בידי‬
‫המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם‪ ,‬או בידי מי שמבצע בפועל‬
‫את התפקידים האמורים‪ ,‬בפיקוח דירקטוריון התאגיד‪ ,‬אשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס‬
‫למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין‪ ,‬ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש‬
‫לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף‪ ,‬מעובד‪ ,‬מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים‬
‫בדין‪.‬‬
‫הבקרה הפנימית כוללת‪ ,‬בין השאר‪ ,‬בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו‬
‫כאמור‪ ,‬נצבר ומועבר להנהלת התאגיד‪ ,‬לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום‬
‫הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים‪ ,‬וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד‬
‫המתאים‪ ,‬בהתייחס לדרישת הגילוי‪.‬‬
‫בשל המגבלות המבניות שלה‪ ,‬בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון‬
‫מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה‪.‬‬
‫בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני‬
‫לתקופה שנסתיימה ביום ‪ 30‬ביוני ‪) 2013‬להלן‪" :‬הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(‪ ,‬נמצאה‬
‫הבקרה הפנימית כאפקטיבית‪.‬‬
‫עד למועד הדוח‪ ,‬לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את‬
‫הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית‪ ,‬כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון‪.‬‬
‫למועד הדוח‪ ,‬בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון‪ ,‬ובהתבסס על מידע‬
‫שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל‪ ,‬הבקרה הפנימית היא אפקטיבית‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫הצהרות מנהלים‪:‬‬
‫א( הצהרת מנהל כללי לפי תקנה ‪38‬ג)ד()‪:(1‬‬
‫הצהרת מנהלים‬
‫הצהרת מנהל כללי‬
‫אני‪ ,‬אהרון סופר‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫בחנתי את הדוח הרבעוני של גזית גלוב בע"מ )להלן‪" :‬התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת ‪2013‬‬
‫)להלן‪" :‬הדוחות"(;‬
‫)‪(2‬‬
‫לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה‬
‫מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪ ,‬לא יהיו‬
‫מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;‬
‫)‪(3‬‬
‫לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל הבחינות‬
‫המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים‬
‫ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬
‫)‪(4‬‬
‫גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד‪,‬‬
‫בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪:‬‬
‫)‪(5‬‬
‫)א(‬
‫את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה‬
‫הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של‬
‫התאגיד לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות‬
‫הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬
‫)ב(‬
‫כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו‬
‫במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח‬
‫הכספי ועל הגילוי;‬
‫אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬
‫)א(‬
‫קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים‪,‬‬
‫המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן‬
‫בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪ ,2010-‬מובא לידיעתי על ידי אחרים‬
‫בתאגיד ובחברות המאוחדות‪ ,‬בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –‬
‫)ב(‬
‫קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים‪,‬‬
‫המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם‬
‫להוראות הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;‬
‫)ג(‬
‫לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון‬
‫)רבעוני או תקופתי‪ ,‬לפי העניין( לבין מועד דוח זה‪ ,‬אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת‬
‫הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של‬
‫התאגיד‪.‬‬
‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬
‫‪ 19‬בנובמבר ‪2013‬‬
‫________________________‬
‫אהרון סופר‪ ,‬מנכ"ל‬
‫‪-3-‬‬
‫)ב( הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה ‪38‬ג)ד()‪:(2‬‬
‫הצהרת מנהלים‬
‫הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים‬
‫אני‪ ,‬גיל קוטלר‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של‬
‫גזית‪-‬גלוב בע"מ )להלן‪" :‬התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת ‪) 2013‬להלן‪" :‬הדוחות" או "הדוחות‬
‫לתקופת הביניים"(;‬
‫)‪(2‬‬
‫לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם‬
‫כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית‪ ,‬ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי‬
‫שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪ ,‬לא יהיו מטעים בהתייחס‬
‫לתקופת דוחות;‬
‫)‪(3‬‬
‫לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים‬
‫המשקפים באופן נאות‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי‬
‫המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬
‫)‪(4‬‬
‫גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון‬
‫התאגיד‪ ,‬בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪:‬‬
‫)א( את כל הליקויים המשמעותייים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה‬
‫הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪ ,‬ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע‬
‫הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים‪ ,‬העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו‬
‫של התאגיד לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות‬
‫הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬
‫)ב( כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו‬
‫במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח‬
‫הכספי ועל הגילוי‪.‬‬
‫)‪(5‬‬
‫אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬
‫)א( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים‪ ,‬המיועדים‬
‫להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות‬
‫ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪ ,2010-‬מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד‬
‫ובחברות המאוחדות‪ ,‬בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –‬
‫)ב( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים‪ ,‬המיועדים‬
‫להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות‬
‫הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;‬
‫)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון‬
‫)רבעוני או תקופתי‪ ,‬לפי העניין( לבין מועד דוח זה‪ ,‬המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל‬
‫מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים‪ ,‬אשר יש בו כדי לשנות‪ ,‬להערכתי את מסקנת‬
‫הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של‬
‫התאגיד‪.‬‬
‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬
‫‪ 19‬בנובמבר ‪2013‬‬
‫_____________________‬
‫גיל קוטלר‪ ,‬משנה למנכ"ל‬
‫ומנהל כספים ראשי‬
Leader in Shopping Centres in Central and Eastern Europe
Atrium European Real Estate Ltd
Interim Financial Report 30 September 2013
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Condensed Consolidated Interim Financial Statements
Condensed Consolidated Statement of Financial Position as at 30 September 2013
30/9/2013
Note
31/12/2012
€’000
€’000
€’000
€’000
(Unaudited)
(Unaudited)
(Audited)
(Audited)
Assets
Non current assets
Standing investments
4
2,368,618
2,185,336
Developments and land
5
603,923
538,395
57,468
93,386
Other non current assets
3,030,009
2,817,117
Current assets
Cash and cash equivalents
6
331,000
Total assets
Equity
207,843
53,148
Other current assets*
7
40,562
384,148
248,405
3,414,157
3,065,522
2,303,560
2,281,372
Liabilities
Non current liabilities
Long term borrowings
8
Derivatives
9
Other non current liabilities
800,995
462,075
12,303
17,828
178,038
166,825
991,336
646,728
Current liabilities
Short term borrowings
8
Other current liabilities*
35,118
74,986
84,143
62,436
Total equity and liabilities
119,261
137,422
3,414,157
3,065,522
The Group management report and the condensed consolidated interim financial statements were approved and
authorised for issue by the Board of Directors during the course of their meeting on 11 November 2013 and were duly
signed on the Board’s behalf by Rachel Lavine, Chief Executive Officer and Chaim Katzman, Chairman.
* 31/12/2012 balances have been reclassified
2
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Condensed Consolidated Income Statement for the period ended 30 September 2013
(Unaudited)
Note
1/7/2013 - 30/9/2013
€’000
€’000
1/1/2013-30/9/2013
€’000
1/7/2012 - 30/9/2012
€’000
€’000
€’000
1/1/2012 - 30/9/2012
€’000
€’000
Gross rental income
50,273
151,403
48,437
Service charge income
18,696
56,832
18,307
55,469
Net property expenses
(22,228)
(65,217)
(21,028)
(62,610)
Net rental income
46,741
Net result on acquisitions and disposals
Costs connected with developments
Revaluation of investment properties
Other depreciation, amortisation and
impairments
10
Administrative expenses
(23)
44
(1,690)
1,764
756
(3,854)
(1,134)
(4,564)
9,277
(8,280)
24,698
(833)
(6,385)
(482)
(1,274)
(18,089)
(7,501)
(19,716)
(6,128)
124,011
(2,292)
Profit after taxation for the period
96,304
(16,917)
29,517
(11,923)
32,303
137,353
797
34,595
12
28,720
(27,707)
Profit before taxation
Taxation charge for the period
137,453
401
40,723
11
45,716
(5,236)
Net operating profit
Net financial expenses
143,018
144,594
120,436
672
84,381
(13,543)
30,189
106,893
Attributable to:
Owners of the parent
Non controlling interest
32,318
84,424
30,100
(15)
(43)
89
32,303
Basic and diluted earnings per
share in €cents attributable to
shareholders
84,381
8.6
109,338
(2,445)
30,189
22.5
106,893
8.1
29.3
Condensed Consolidated Statement of Comprehensive Income for the period ended 30 September
2013
1/7/2013 - 30/9/2013
(Unaudited)
Profit for the period
Items that may be reclassified
subsequently to the income statement:
Exchange differences arising on translation of
foreign operations (net of deferred tax)
Movements in hedging reserves (net of deferred
tax)
€’000
€’000
1/1/2013-30/9/2013
€’000
€’000
1/7/2012 - 30/9/2012
€’000
€’000
1/1/2012 - 30/9/2012
€’000
32,303
84,381
30,189
106,893
(5,248)
(5,154)
(5,199)
533
333
4,475
(2,446)
(6,483)
Total comprehensive income for the
period
27,388
83,702
22,544
€’000
100,943
Attributable to:
Owners of the parent
Non controlling interest
27,403
83,745
(15)
22,455
(43)
27,388
3
103,384
89
83,702
(2,441)
22,544
100,943
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Condensed Consolidated Cash Flow Statement for the period ended 30 September 2013
1/1/2013 - 30/9/2013
(Unaudited)
Net cash generated from operating activities
Cash flows used in investing activities
Cash flows generated from/(used in) financing activities
Net increase/(decrease) in cash and cash equivalents
Cash and cash equivalents at the beginning of the period
Effect of exchange rate fluctuations on cash held
Cash and cash equivalents at the end of the period
1/1/2012 - 30/9/2012
€’000
€’000
103,582
92,220
(209,257)
(29,011)
230,116
(129,676)
124,441
(66,467)
207,843
(1,284)
234,924
484
331,000
168,941
Consolidated Statement of Changes in Equity for the period ended 30 September 2013
Equity
attributable
to
Non
Retained
Currency
controlling controlling
earnings
translation shareholders interest
Total equity
€’000
€’000
€’000
€’000
€’000
(Unaudited)
Stated
Other
Hedging
capital
reserves
reserves
€’000
€’000
€’000
Balance as at 1 January 2013
2,836,658
4,879
(14,441)
(457,158)
(85,505)
2,284,433
(3,061)
2,281,372
-
-
4,475
84,424
(5,154)
83,745
(43)
83,702
947
(56,131)
395
(784)
-
-
-
-
-
(8,320)
-
395
163
(56,131)
(8,320)
2,379
395
163
(56,131)
(5,941)
2,781,474
4,490
(9,966)
(381,054)
Note
Total comprehensive income
Transactions with owners
Share based payment
Issue of no par value shares
Dividends
Acquisition of non controlling interest
7
7
Balance as at 30 September 2013
(90,659) 2,304,285
(725) 2,303,560
Equity
attributable
to
Non
Retained
Currency
controlling controlling
earnings
translation shareholders interest
Total equity
€’000
€’000
€’000
€’000
€’000
(Unaudited)
Stated
Other
Hedging
capital
reserves
reserves
€’000
€’000
€’000
Balance as at 1 January 2012
2,899,118
3,571
(7,339)
(531,131)
(84,393)
2,279,826
(15,283)
2,264,543
-
-
(6,483)
109,338
529
103,384
(2,441)
100,943
854
(47,563)
-
1,173
(129)
-
(21,441)
-
1,173
725
(47,563)
(21,441)
12,372
1,173
725
(47,563)
(9,069)
4,615 (13,822)
(443,234)
Note
Total comprehensive income
Transactions with owners
Share based payment
Issue of no par value shares
Dividends
Acquisition of non controlling interest
Balance as at 30 September 2012
7
2,852,409
-
4
(83,864) 2,316,104
(5,352) 2,310,752
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Notes to the Condensed Consolidated Interim Financial Statements for the period ended
30 September 2013
(Unaudited)
1. Reporting entity
Atrium European Real Estate Limited (“Atrium”) is a company incorporated and domiciled in Jersey. Its registered
office and principal place of business is 11-15 Seaton Place, St. Helier, Jersey, Channel Islands.
The principal activity of Atrium and its subsidiaries (the “Group”) is the ownership, management and development of
commercial real estate in the retail sector.
The Group primarily operates in Poland, the Czech Republic, Slovakia, Russia, Hungary and Romania.
2. Basis of preparation
Statement of compliance
The unaudited condensed consolidated interim financial statements have been prepared in accordance with IAS 34,
Interim Financial Reporting as endorsed by the EU.
The unaudited condensed consolidated interim financial statements do not include all of the information required for
full annual consolidated financial statements, and should be read in conjunction with the consolidated annual financial
statements of the Group as at and for the year ended 31 December 2012.
The annual consolidated financial statements of the Group are prepared in accordance with International Financial
Reporting Standards (IFRS) as endorsed by the EU.
Basis of measurements
The financial statements are presented in thousands of Euros (“€’000”), rounded to the nearest thousand, unless stated
otherwise.
Amendments to and interpretations of existing standards effective in the current period
The Group has adopted the following amended IFRS as of 1 January 2013:

IFRS 10 Consolidated Financial Statements which replaces SIC-12 Consolidation - Special Purpose Entities
and the consolidation elements of the existing IAS 27 Consolidated and Separate Financial Statements. The new
standard adopts a single definition of control: a reporting entity controls another entity when the reporting entity
has the power to direct the activities of that other entity to generate returns for the reporting entity. The new
standard does not include a change in the consolidation procedures. The standard did not have an impact on the
Group’s financial statements.

IFRS 11 Joint Arrangements which supersedes IAS 31 Interests in Joint Ventures (2011). IFRS 11 distinguishes
between joint operations and joint ventures. A joint operation is a joint arrangement whereby the parties that
have joint control of the arrangement have rights to the assets, and obligations for the liabilities, relating to the
arrangement. An entity holding a joint operation will recognise its share in the assets, the liabilities, revenues
and costs. A joint venture is a joint arrangement whereby the parties that have joint control of the arrangement
have rights to the net assets of the arrangement. An entity holding a joint venture will represent its investment in
5
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
it using the equity method in accordance with IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures (2011). The
standard did not have an impact on the Group’s financial statements.

IFRS 12 Disclosure of Interests in Other Entities covers disclosures for entities reporting under IFRS 10
Consolidated Financial Statements and IFRS 11 Joint Arrangements replacing those in IAS 28 Investments in
Associates and Joint Ventures (2011) and IAS 27 Separate Financial Statements (2011). Entities are required to
disclose information that helps financial statement readers evaluate the nature, risks and financial effects
associated with an entity’s interests in subsidiaries, associates and joint arrangements and in unconsolidated
structured entities. The standard did not have a material impact on the Group’s financial statements.

IFRS 13 Fair Value Measurement which sets out a single IFRS framework for defining and measuring fair value
and requiring disclosures about fair value measurements. IFRS 13 defines fair value as the price that would be
received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the
measurement date. IFRS 13 determines that an entity shall use valuation techniques that are appropriate in the
circumstances and for which sufficient data are available to measure fair value, maximising the use of relevant
observable inputs and minimising the use of unobservable inputs. It does not require fair value measurements in
addition to those already required or permitted by other IFRSs and is not intended to establish valuation
standards or affect valuation practices outside financial reporting. The standard did not have a material impact on
the Group’s financial statements.

IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures covers joint ventures as well as associates; both must be
accounted for using the equity method. The mechanics of the equity method are unchanged. The standard did not
have a material impact on the Group’s financial statements.

Annual Improvements to IFRSs 2009-2011(May 2012), addressed the following amendments: IAS 1 Presentation
of Financial Statements – clarification of the requirements for comparative information, IAS 32 Financial
Instruments: Presentation – tax effect on distributions to holders of equity instruments and IAS 34 Interim
Financial Reporting – interim financial reporting and segment information for total assets and liabilities. The
amendments did not have a material impact on the Group’s financial statements.
New standards, amendments to and interpretations of existing standards that are not yet effective and have not
been adopted by the Group early
The following standards have been published and are mandatory for the Group’s accounting periods beginning on or
after 1 January 2014 and subsequent periods.

IAS 32 Financial Instruments: Presentation-Offsetting Financial Assets and Financial Liabilities (Amendments,
December 2011). An entity shall retrospectively apply those amendments for annual periods beginning on or
after 1 January 2014. Earlier application is permitted. The Group is currently reviewing the standard to
determine its effect on the Group’s financial reporting.

IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures-Offsetting Financial Assets and Financial Liabilities (Amendments,
December 2011) amends the required disclosures to include information that will enable users of an entity’s
financial statements to evaluate the effect or potential effect of netting arrangements, including rights of set-off
associated with the entity’s recognised financial assets and recognised financial liabilities, on the entity’s
financial position. Entities are required to apply the amendments for annual periods beginning on or after 1
January 2015. The Group is currently reviewing the standard to determine its effect on the Group’s financial
reporting.
6
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED

IFRS 9 Financial Instruments. In November 2009, the IASB issued IFRS 9, as a first step in its project to
replace IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement (the standard is effective for annual
periods beginning on or after 1 January 2015 but may be applied earlier). IFRS 9 retains but simplifies the mixed
measurement model and establishes two primary measurement categories for financial assets: amortised cost and
fair value. The basis of classification depends on the entity’s business model and the contractual cash flow
characteristics of the financial asset. The guidance in IAS 39 on impairment of financial assets and hedge
accounting continues to apply. The Group is currently reviewing the standard to determine its effect on the
Group’s financial reporting.

IFRS 9 Financial Instruments (Amendments, October 2010) adds the requirements related to classification and
measurement of financial liabilities, and de-recognition of financial assets and liabilities, to the version issued in
November 2009. It also includes those paragraphs of IAS 39 dealing with how to measure fair value and
accounting for derivatives embedded in a contract that contains a host that is not a financial asset, as well as the
requirements of IFRIC 9 Reassessment of Embedded Derivatives. Entities are required to apply the amendments
for annual periods beginning on or after 1 January 2015. The Group is currently reviewing the standard to
determine its effect on the Group’s financial reporting.
Other new standards, amendments to and interpretations of existing standards that are not yet effective and have not
already been adopted early by the Group are currently being reviewed.
Estimates
The preparation of interim financial statements requires management to make judgements, estimates and assumptions
that affect the application of accounting policies and the reported amounts of assets and liabilities, income and
expenses. Actual results may differ from these estimates.
In preparing these condensed consolidated interim financial statements, the significant judgements made by
management in applying the Group’s accounting policies and the key sources of estimation uncertainty were the same
as those that applied to the consolidated financial statements as at and for the year ended 31 December 2012.
Financial assets and liabilities
Other than as described in note 8, the Group believes that the carrying amounts of financial assets and liabilities
which are carried at amortised cost in the financial statements are deemed not to be significantly different from their
fair value. Loans to third parties with a book value of €8.1 million (31 December 2012: €8.1 million) were impaired to
reflect the recoverable amounts.
Reclassification
Certain prior period balances have been reclassified from those initially reported in order to conform to the current
period presentation.
3. Significant accounting policies
The accounting policies applied by the Group in these condensed consolidated interim financial statements are the
same as those applied by the Group in its consolidated annual financial statements as at and for the year ended 31
December 2012 except for the new standards adopted by the Group as described above.
7
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
4. Standing investments
The current portfolio of standing investments of the Group consists of 156 properties (31 December 2012: 156).
Balance as at 1 January
Acquisition and additions
Movements - financial leases
Transfers from developments and land
30/9/2013
31/12/2012
€’000
2,185,336
€’000
2,077,246
167,816
33,629
5,820
3,861
877
6,750
Currency translation difference
(4,993)
5,317
Revaluation of standing investments
13,947
58,533
(185)
-
2,368,618
2,185,336
Disposal
Balance as at the end of the period
The acquisition and additions consist of technical improvements, extensions and the acquisition in August 2013 of
Galeria Dominikańska shopping centre in Wroclaw, Poland for an agreed value of €151.7 million which was revised for
accounting purposes to €146.0 million due to IFRS requirements in respect of deferred taxes at initial recognition. The
transaction was accounted for as an asset acquisition rather than a business combination. This is because the shopping
centre is located in one of our core markets and therefore Atrium has the ability to manage it, even though an external
party will continue the day to day management of the centre, working closely alongside Atrium’s in-house team of retail
experts. Furthermore, Atrium has the right to make all strategic decisions and all the incumbent directors are now
Atrium’s nominees.
5. Developments and land
The current portfolio of developments and land of the Group consists of 36 projects (31 December 2012: 36).
Balance as at 1 January
30/9/2013
31/12/2012
€’000
€’000
538,395
587,351
Additions - cost of land and construction
43,753
26,161
Additions- new property
28,862
2,836
(1,139)
-
(1,744)
(877)
(6,750)
Movements - financial leases
Transfer to inventory
Transfer to standing investments
Transfer to assets classified as held for sale
Disposals
Interest capitalised
Currency translation difference
Revaluation of developments and land
Balance as at the end of the period
(4,859)
-
595
(3,310)
1,320
(112)
-
(4,670)
(63,494)
603,923
538,395
In July 2012, Atrium signed definitive contracts with a general contractor for the construction of its development project
in Lublin, Poland. The total market value of Atrium Felicity at 30 September 2013 was €85.5 million, including
additions of €34.6 million during the period. The total net incremental costs to complete the project are approximately
€23.7 million. As at 30 September 2013, €7.4 million (31 December 2012: €2.2 million) was held as inventory and is
reported within other current assets.
8
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
In July 2013, we signed agreements with the general contractor for the second phase of the redevelopment of our
Atrium Copernicus centre in Torun, Poland. The total market value of the extension at 30 September 2013 was €17.3
million, including additions of €6.4 million during the period.
In June 2013, the Group acquired the remaining 76% of the shares it did not already hold in three companies which
jointly own a land site in Gdansk, Poland. The initial land acquisition had been previously financed by Atrium and
was presented as a long term loan to associate within the balance sheet caption "Other non current assets". Post the
share acquisitions and the assumption of control, the land, including its associated finance lease, is now presented at
its fair value of €28.9 million. Please also refer to note 7.
6. Cash and cash equivalents
As at 30 September 2013, the Group held total cash and cash equivalents of €331.0 million (31 December 2012:
€207.8 million). The Group held cash of €8.0 million (31 December 2012: €18.7 million) as security for guarantees
and/or other restricted cash held in various banks on the Group’s behalf.
Additional information to the condensed consolidated cash flow statement regarding the acquisition of subsidiaries is
as follows:
Acquisition of subsidiaries
30/9/2013
€’000
28,863
Development and land
Prepayments
6
Other receivables
10
Long term lease liabilities
(335)
Accrued expenditure
(19)
Other payables
(32)
Cash of subsidiary
51
7. Equity
As at 30 September 2013, the total number of ordinary shares issued was 374,573,267 (31 December 2012:
373,388,756 shares). During the nine month period ended 30 September 2013, Atrium paid a dividend of €0.15 (9M
2012: €0.1275) per ordinary share, which amounted to a total of €56.1 million (9M 2012: €47.6 million).
During the nine month period ended 30 September 2013, 1,615,000 options were exercised, 210,000 options were
granted and 68,332 options were returned to the option pool, out of the 5,130,959 options outstanding under ESOP 2009
as at 31 December 2012. The total number of outstanding options was 3,657,627 as at 30 September 2013.
During the third quarter of 2013, 703,174 options were granted under ESOP 2013.
On 23 May 2013, Atrium established and the shareholders approved a new Employee Share Option Plan (“ESOP
2013”), under which Atrium’s Board of Directors or Compensation and Nominating Committee can grant share
options to key employees, executive directors or consultants. The initial number of securities that can be issued on the
exercise of options under the ESOP 2013 is limited to options representing 5,000,000 shares. Options must be granted
within 10 years of ESOP 2013’s adoption. The exercise price on the date of grant of options shall be the average
market value over the 30 dealing days immediately preceding the date of grant unless otherwise determined by
9
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Atrium’s Board of Directors. Options will generally be exercisable in four equal and annual tranches from the date of
grant and lapse on the tenth anniversary of the date of grant. No more grants will be made under Atrium’s Employee
Share Option Plan approved by the shareholders in April 2009 (“ESOP 2009”).
In January 2013, MD CE Holding Limited, a 100% owned subsidiary of Atrium, acquired the remaining 49% of the
shares in Nokiton Investment Limited it did not already hold and now owns 100% of this entity and its subsidiaries.
The total consideration paid and transaction costs amounted to €3.4 million.
In June 2013, through a two stage agreement, MD CE Holding Limited acquired the remaining 76% of the shares it
did not already hold in Euro Mall Polska XVI Sp. z o.o., Euro Mall Polska XIX Sp. z o.o. and Euro Mall Polska XX
Sp. z o.o.; consequently it now owns 100% of these entities. The total consideration paid amounted to €2.5 million.
8. Borrowings
30/9/2013
30/9/2013
31/12/2012
31/12/2012
Net book value
Fair value
Net book value
Fair value
Bonds
Bank loans
Total
€’000
€’000
€’000
€’000
500,616
508,880
193,958
202,505
335,497
336,430
343,103
345,378
836,113
845,310
537,061
547,883
In April 2013, Atrium issued a €350 million unsecured seven year Eurobond, carrying a 4.0% coupon. The bond was
rated BBB- by both S&P and Fitch, in line with Atrium’s own corporate rating. The Eurobond will mature on 20
April 2020 and the issue price was 99.57%.
In July 2013, Atrium repaid upon maturity €39.2 million bonds issued in 2003.
The fair values of loans and bonds were determined by an external appraiser using discounted cash flow models, zerocost derivative strategies for fixing the future values of market variables and option pricing models of the BlackScholes type.
Fair values have been determined with reference to market inputs, the most significant of which are:

Quoted EUR yield curve;

Quoted CZK yield curve;

Volatility of EUR swap rates;

Spot exchange rates CZK/EUR; and

Fair values of effected market transactions.
Fair value measurements used for Bonds and Loans are categorised within Level 2 of the fair value hierarchy as
described in IFRS 13.
10
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
The borrowings are repayable as follows:
Due within one year
In second year
In third to fifth years inclusive
After five years
Total
30/9/2013
31/12/2012
Net book value
Net book value
€’000
€’000
35,118
74,986
77,232
6,557
271,207
347,089
452,556
108,429
836,113
537,061
9. Derivatives
The Group entered into two interest rate swap contracts (“IRSs”) during 2011 in connection with two bank loans
secured over newly acquired properties. These swaps exchange floating interest rates with fixed interest rates. The
swaps are cash flow hedges which are designed to reduce the Group's cash flow volatility from variable interest rates
on the bank loans. The IRSs are measured at fair value using the discounted future cash flows method.
As at 30 September 2013, the IRSs are in a liability position and have a fair value of €12.4 million (31 December
2012: €17.8 million). The fair value measurements of the IRSs are derived from inputs other than quoted prices in
active markets. The inputs used to determine the future cash flows are the 3 month Euribor Forward curve and an
appropriate discount rate. The inputs used are derived either directly (i.e. as prices) or indirectly (i.e. from prices).
Therefore, these IRSs are classified as Level 2 Fair value measurements under IFRS 13.
10. Other depreciation, amortisation and impairments
1/1/2013-30/9/2013
1/1/2012-30/9/2012
€’000
€’000
Other depreciation and amortisation
1,438
947
Impairments
4,947
327
6,385
1,274
1/1/2013-30/9/2013
1/1/2012-30/9/2012
€’000
€’000
Total
11. Net financial expenses
Interest income
2,224
2,883
Interest expense
(23,028)
(17,365)
(4,673)
(3,498)
Finance lease interest expense
Foreign currency differences
(429)
6,302
-
(1,519)
(1,724)
(2,350)
(77)
(1,370)
(27,707)
(16,917)
Net profit/(loss) from bond buy back
Impairment of financial instruments
Other financial expenses
Total
11
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
12. Taxation charge for the period
Current period corporate income tax expense
Deferred tax charge
Adjustments to prior periods
Total
1/1/2013-30/9/2013
1/1/2012-30/9/2012
€’000
€’000
(1,198)
(906)
(10,679)
(12,637)
(46)
-
(11,923)
(13,543)
12
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
13. Segment reporting
Reportable segments
For the period ended 30 September 2013
Standing
investment
segment
€’000
Development
segment
Reconciling
items
Total
€’000
€’000
€’000
151,403
-
-
151,403
Service charge income
56,832
-
-
56,832
Net property expenses
(65,217)
-
-
(65,217)
Net rental income
143,018
-
-
143,018
44
-
-
44
-
(3,854)
-
(3,854)
Revaluation of investment properties
13,947
(4,670)
-
9,277
Other depreciation, amortisation and impairments
(4,539)
(37)
(1,809)
(6,385)
Administrative expenses
(8,604)
(1,167)
(8,318)
(18,089)
Net operating profit/(loss)
143,866
(9,728)
(10,127)
124,011
Net financial expense
(29,716)
1,648
361
(27,707)
Profit/(loss) before taxation for the period
114,150
(8,080)
(9,766)
96,304
Taxation credit/(charge) for the period
(11,557)
(100)
(266)
(11,923)
Profit/(loss) after taxation for the period
102,593
(8,180)
(10,032)
84,381
Investment properties
2,368,618
603,923
-
2,972,541
Segment assets
2,445,534
655,551
313,072
3,414,157
851,876
91,205
167,516
1,110,597
Gross rental income
Net result on acquisitions and disposals
Costs connected with developments
Segment liabilities
13
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
For the period ended 30 September 2012
Standing
investment
segment
Development
segment
Reconciling
items
Total
€’000
€’000
€’000
€’000
144,594
144,594
-
-
Service charge income
55,469
-
-
55,469
Net property expenses
(62,610)
-
-
(62,610)
Net rental income
137,453
-
-
137,453
404
352
-
756
-
(4,564)
-
(4,564)
60,236
(35,538)
-
24,698
Gross rental income
Net result on acquisitions and disposals
Costs connected with developments
Revaluation of investment properties
Other depreciation, amortisation and impairments
(936)
-
(338)
(1,274)
(8,349)
(623)
(10,744)
(19,716)
Net operating profit/(loss)
188,808
(40,373)
(11,082)
137,353
Net financial income/(expense)
(20,192)
(1,515)
4,790
(16,917)
Profit/(loss) before taxation for the period
168,616
(41,888)
(6,292)
120,436
Administrative expenses
(13,478)
371
(436)
(13,543)
Profit/(loss) after taxation for the period
155,138
(41,517)
(6,728)
106,893
Investment properties
2,166,633
567,069
-
2,733,702
Segment assets
2,261,272
611,114
176,501
3,048,887
634,589
95,252
8,294
738,135
Taxation charge for the period
Segment liabilities
14
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
14. Transactions with related parties
In March 2013, the Compensation and Nominating Committee determined employee annual bonus payments for
2012. Rachel Lavine, Chief Executive Officer, was awarded a total bonus award of €625,000 which was settled
partially by the guaranteed payment of €375,000 in cash and partially via the issuance of 34,958 new shares on 22
April 2013, at €4.539 per share, net of tax. These shares are not subject to any lock-up period.
In April 2013, Rachel Lavine exercised 1,000,000 fully vested employee share options and accordingly received
532,184 new shares, net of tax, as a result of a cashless exercise pursuant to a separate agreement with Atrium in
accordance with the terms of ESOP 2009.
In August 2013, Gazit-Globe Ltd. (”Gazit-Globe”) purchased 20,416,463 shares from Apollo Global Real Estate
(”Apollo”), representing approximately 5.5% of Atrium’s total shares. Following the acquisition, Gazit-Globe holds
149,325,178 and Apollo holds 52,069,621 shares in Atrium, representing approximately 39.9% and 13.9%
respectively of Atrium total shares as at 30 September 2013.
15. Contingencies
There were no significant changes in the contingencies of the Group to those reported in note 2.41 of the Annual
Financial Report 2012. Atrium is involved in certain claims submitted by holders of Austrian Depositary Receipts
alleging losses derived from price fluctuations in 2007 and associated potential claims. As at 8 November 2013, the
latest practicable date prior to authorisation of this report, the aggregate amounts claimed in proceedings to which
Atrium was then a party in this regard was approximately €14.5 million. The number of claims and amounts claimed
are expected to fluctuate over time as proceedings develop, are dismissed, withdrawn or otherwise resolved.
The claims are at varying stages of development and are expected to be resolved over a number of years. While a
provision has been recorded in respect of these proceedings, based on current knowledge and management
assumptions and includes the estimated associated expenses, the actual outcome of the claims and the timing of their
resolution cannot be estimated reliably by the Company at this time. Atrium rejects the claims and is defending them
vigorously.
The continuing uncertainty in the various economies in which the Group has its operations and assets, especially the
euro zone and the developing markets in which the Group invests, could lead to significant changes in the values of
the Group’s assets during subsequent periods. Management is not presently able to assess, with accuracy, the extent of
any such changes.
16. Subsequent events
In its meeting on 11 November 2013, the Company’s Board of Directors approved a dividend distribution for the
fourth quarter of 2013 amounting to €0.06 per share. For 2014, the dividend will increase to at least €0.24 per share
and will be paid in 4 quarterly installments of €0.06 per share at the end of each calendar quarter starting from the first
quarter of 2014 (subject to any legal and regulatory requirements and restrictions of commercial viability).
The Board also approved in that same meeting, the appointment of Roger Orf, as a non-executive director, following
the retirement from the Board of Dipak Rastogi.
15
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Independent Review Report to Atrium European Real Estate Limited
Introduction
We have been engaged by Atrium European Real Estate Limited (“Atrium”) to review the condensed consolidated set
of financial statements in the interim financial report for the nine months ended 30 September 2013 which comprises
the condensed consolidated statement of financial position as at 30 September 2013, the condensed consolidated
income statement for the three month and nine month periods ending 30 September 2013, the condensed consolidated
statement of comprehensive income for the three month and nine month periods ending 30 September 2013, the
condensed consolidated cash flow statement and the consolidated statement of changes in equity for the nine months
ended 30 September 2013, and the related explanatory notes.
We have read the other information contained in the interim financial report and considered whether it contains any
apparent misstatements or material inconsistencies with the information in the condensed consolidated set of financial
statements.
This report is made solely to Atrium in accordance with the terms of our engagement. Our review has been
undertaken so that we might state to Atrium those matters we are required to state to it in this report and for no other
purpose. To the fullest extent permitted by law, we do not accept or assume responsibility to anyone other than
Atrium for our review work, for this report, or for the conclusions we have reached.
Directors’ responsibilities
The interim financial report is the responsibility of, and has been approved by, the directors.
As disclosed in note 2, the annual consolidated financial statements of Atrium are prepared in accordance with
International Financial Reporting Standards as endorsed by the EU. The condensed consolidated set of financial
statements included in this interim financial report has been prepared in accordance with IAS 34 “Interim Financial
Reporting” as endorsed by the EU.
Our responsibility
Our responsibility is to express to Atrium a conclusion on the condensed consolidated set of financial statements in
the interim report based on our review.
Scope of review
We conducted our review in accordance with the International Standard on Review Engagements (UK and Ireland)
2410, ‘Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity’ issued by the
Auditing Practices Board for use in the UK. A review of interim financial information consists of making enquiries,
primarily of persons responsible for financial and accounting matters, and applying analytical and other review
procedures. A review is substantially less in scope than an audit conducted in accordance with International Standards
on Auditing (UK and Ireland) and consequently does not enable us to obtain assurance that we would become aware
of all significant matters that might be identified in an audit. Accordingly, we do not express an audit opinion.
16
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Conclusion
Based on our review, nothing has come to our attention that causes us to believe that the condensed consolidated set
of financial statements in the interim financial report for the nine months ended 30 September 2013 is not prepared, in
all material respects, in accordance with IAS 34, ‘Interim Financial Reporting’ as endorsed by the EU.
Heather J MacCallum
for and on behalf of KPMG Channel Islands Limited
Chartered Accountants and Recognized Auditor
37 Esplanade
St Helier
Jersey
JE4 8WQ
11 November 2013
Notes:
 The maintenance and integrity of the Atrium European Real Estate Limited website is the responsibility of the
directors, the work carried out by KPMG Channel Islands Limited does not involve consideration of these matters
and, accordingly, KPMG Channel Islands Limited accept no responsibility for any changes that may have
occurred to the condensed consolidated set of financial statements or review report since the 11 November 2013.
KPMG Channel Islands Limited has carried out no procedures of any nature subsequent to 11 November 2013
which in any way extends this date.
 Legislation in Jersey governing the preparation and dissemination of condensed consolidated financial statements
may differ from legislation in other jurisdictions. The directors shall remain responsible for establishing and
controlling the process for doing so, and for ensuring that the condensed consolidated financial statements are
complete and unaltered in any way.
17
ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATE LIMITED
Directors, Group Executive Management, Professional Advisors and Principal
Locations
Directors:
Chaim Katzman
Registered office:
11-15 Seaton Place
Rachel Lavine
St Helier
Joseph Azrack
Jersey
Noam Ben-Ozer
JE4 0QH
Peter Linneman
Simon Radford
Principal locations:
Roger Orf
Aharon Soffer
Czech Republic
Manhattan Real Estate Management s.r.o.
Thomas Wernink
U Libeňského pivovaru 63/2, CZ-180-00
Andrew Wignall
Prague
Group Executive Management:
Rachel Lavine
CEO
Hungary
Manhattan Real Estate Management Kft
Soňa Hýbnerová
CFO
Nils-Christian Hakert
COO
Thomas Schoutens
CDO
Geraldine Copeland-Wright
GC
Liad Barzilai
Head of Acquisitions
The Netherlands
Atrium European Management NV
Ljudmila Popova
Head of Business
World Trade Center, C tower, Strawinskylaan 941,
Development &
1077 XX
Investor Relations
Amsterdam
Bécsi út 154, HU-1032
Budapest
Poland
Atrium Poland Real Estate Management Sp. z o.o.
Administrator and Registrar:
Aztec Financial Services (Jersey) Limited
Al. Jerozolimskie 148, PL-02–326
11-15 Seaton Place
Warsaw
St Helier
Romania
Atrium Romania Real Estate Management SRL
Jersey
JE4 0QH
Auchan Mall Office, Et.1, Office 2
560A Iuliu Maniu Boulevard
Independent Auditors:
KPMG Channel Islands Limited
Bucharest
Chartered Accountants
37 Esplanade
Russia
OOO Manhattan Real Estate Management
St Helier
JAVAD Business Centre, The Triumph Palace
Jersey
Chapaevskiy pereulok, Building 3, RU-125057
JE4 8WQ
Moscow
How to contact us:
Media Relations Advisor:
FTI Consulting
Website: www.aere.com
Analysts & Investors: ir@aere.com
Holborn Gate, 26 Southampton Buildings
Media: atrium@fticonsulting.com
London, WC2A 1PB, UK
General enquiries: atrium@aere.com
Cover photo: Atrium Promenada shopping centre in Warsaw, Poland
18